出題の概要

平成30年（2018年）の不動産鑑定士短答式試験・鑑定理論科目は、総論を中心とした標準的な出題構成が特徴でした。基準の条文に対する正確な理解を問う「王道」の出題が多く、基本をしっかりと押さえた受験生にとっては安定して得点できる試験内容でした。

不動産鑑定士試験において、平成30年は直近の基準改正（平成26年改正）から数年が経過し、改正内容が出題に定着した時期に当たります。改正で追加・変更された内容を正確に把握しているかが問われる出題も見られました。

試験の基本情報

項目 内容
試験年度 平成30年（2018年）
試験科目 鑑定理論、行政法規
試験時間 鑑定理論：2時間
出題形式 五肢択一式
出題数 40問
合格基準 総合点でおおむね7割以上

合格ラインと難易度

平成30年の短答式試験は標準的な難易度でした。合格率は約33%前後で推移しており、過去数年の傾向と大きく変わっていません。

年度 合格率（概算） 難易度の印象
平成28年 約33% 標準
平成29年 約33% 標準
平成30年 約33% 標準
令和元年 約33% やや難化

出題分野の分析

基準の章別出題割合

平成30年の鑑定理論40問について、不動産鑑定評価基準の章別に出題割合を整理すると以下のとおりです。

基準の該当箇所 出題数（概算） 比率 特徴
総論第1章（価格の本質） 約2問 約5% 基本概念の確認
総論第2章（種別・類型） 約3問 約8% 種別と類型の定義
総論第3章（価格形成要因） 約4問 約10% やや多め
総論第4章（諸原則） 約2問 約5% 基本的な出題
総論第5章（価格の種類・条件） 約6問 約15% 最多出題分野（同率）
総論第6章（地域分析・個別分析） 約4問 約10% 地域分析の詳細
総論第7章（鑑定評価の方式） 約6問 約15% 最多出題分野（同率）
総論第8章（試算価格の調整） 約2問 約5% 調整の基本
総論第9章（鑑定評価報告書） 約1問 約3% 記載事項
各論第1章（価格の各論） 約6問 約15% 種別・類型別の評価
各論第2章（賃料の各論） 約2問 約5% 賃料評価の基本
各論第3章（証券化） 約2問 約5% 証券化対象不動産

出題傾向の特徴

平成30年の出題で注目すべき点は、総論第3章（価格形成要因）からの出題がやや多かったことです。価格形成要因の3分類（一般的要因・地域要因・個別的要因）の内容と、それぞれの具体例を正確に把握しているかが問われました。

また、総論第5章と第7章がそれぞれ約15%で同率最多となっており、価格の種類と鑑定評価の方式が出題の中心であることは例年と同様です。

各論からの出題は約25%で、各論第1章が約15%を占めています。不動産の種別・類型ごとの評価手法は、平成29年に引き続き一定の出題比率を維持しています。

頻出論点の解説

価格形成要因

平成30年では、価格形成要因に関する出題がやや多く見られました。

要因の分類 出題のポイント
一般的要因 社会的要因・経済的要因・行政的要因の内容と具体例
地域要因 用途的地域ごとの地域要因の違い（住宅地域・商業地域・工業地域等）
個別的要因 土地の個別的要因と建物の個別的要因の区分

特に、一般的要因の3分類（社会的・経済的・行政的）の具体的な内容を問う出題があり、単に分類名を知っているだけでは不十分で、各分類に含まれる具体的な要因まで把握している必要がありました。

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいい、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。

― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

価格の種類

正常価格を中心とした価格の種類は、平成30年でも複数問出題されました。

出題のポイント

  • 正常価格の定義における「合理的な市場」の要件
  • 市場参加者が自由意思に基づいて行動すること
  • 取引形態が通常の取引と認められるものであること

  • 対象不動産が相当の期間市場に公開されていること

  • 限定価格が認められる具体的な場面

  • 借地権者が底地の併合を目的とする売買
  • 隣接不動産の併合を目的とする売買

  • 経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買

  • 特定価格と正常価格の関係

  • 特定価格は正常価格と乖離する可能性がある価格であること
  • 特定価格を求める場合の条件と留意点

鑑定評価の三方式

鑑定評価の三方式からは、以下の論点が重点的に出題されました。

原価法に関する出題

  • 再調達原価の求め方：直接法と間接法の違い
  • 減価修正：耐用年数に基づく方法と観察減価法
  • 建物の再調達原価の把握における留意点

取引事例比較法に関する出題

  • 事例の選択要件：近隣地域または類似地域の事例であること
  • 事情補正：特殊な事情がある取引の補正方法
  • 時点修正の考え方

収益還元法に関する出題

  • 直接還元法：純収益を還元利回りで還元する手法
  • DCF法：各期の純収益と復帰価格を割引率で現在価値に割り引く手法
  • 還元利回りと割引率の違い

地域分析と個別分析

地域分析に関しては、以下の論点が問われました。

  • 用途的地域の種類：住宅地域、商業地域、工業地域等
  • 近隣地域の特性と範囲
  • 類似地域の判定基準
  • 同一需給圏の範囲の考え方

特に、用途的地域ごとの地域要因の具体的内容を問う出題がありました。住宅地域であれば「居住の快適性・利便性」、商業地域であれば「収益性・繁華性」など、地域の種類によって重視される地域要因が異なることを理解しているかが試されます。

各論：不動産の種別・類型別評価

各論第1章からは、以下の論点が出題されました。

更地と建付地

  • 更地の鑑定評価で適用すべき手法
  • 建付地の評価における建付減価の考え方
  • 更地と建付地の関係

借地権と底地

  • 借地権の取引慣行がある場合の評価手法
  • 底地の評価方法
  • 借地権価格と底地価格の関係

建物及びその敷地

  • 建物の鑑定評価における再調達原価の把握
  • 建物及びその敷地の一体評価の考え方

証券化対象不動産

各論第3章からは、証券化対象不動産に関する基本的な出題がありました。

  • 証券化対象不動産の鑑定評価におけるDCF法の適用が必須であること
  • エンジニアリングレポートの活用
  • 収益費用項目の詳細な査定が求められること

誤りやすい選択肢のパターン

パターン1：価格形成要因の分類の混同

平成30年で特徴的だったのが、価格形成要因の3分類を混同させるひっかけです。

ひっかけの手口 具体例
一般的要因の具体例を地域要因として記述 金利動向（一般的要因）を地域要因として出題
地域要因の具体例を個別的要因として記述 商業地域の繁華性（地域要因）を個別的要因として出題
個別的要因の具体例を一般的要因として記述 間口・奥行（個別的要因）を一般的要因として出題

対策としては、各分類の定義を正確に理解し、「誰に影響するか」の観点で区別することが有効です。一般的要因は「全ての不動産に影響」、地域要因は「当該地域内の不動産に影響」、個別的要因は「対象不動産のみに影響」と整理できます。

パターン2：還元利回りと割引率の混同

収益還元法に関するひっかけとして、還元利回りと割引率の概念を混同させるパターンがあります。

概念 正しい意味 ひっかけ
還元利回り 直接還元法で純収益を価格に還元する利回り 割引率と同義として記述
割引率 DCF法で将来キャッシュフローを現在価値に割り引く率 還元利回りと同義として記述

両者は概念的に異なるものであり、「還元利回りは直接還元法で使う」「割引率はDCF法で使う」と手法とセットで覚えることが重要です。

パターン3：用途的地域の地域要因のすり替え

住宅地域の地域要因と商業地域の地域要因を入れ替えるパターンです。

地域の種類 主な地域要因 ひっかけ
住宅地域 居住の快適性・利便性 「収益性」を主な要因として記述
商業地域 収益性・繁華性 「居住の快適性」を主な要因として記述
工業地域 生産の効率性・輸送の利便性 「繁華性」を主な要因として記述

パターン4：再調達原価の求め方の取り違え

原価法における再調達原価の直接法と間接法を取り違えるパターンです。

  • 直接法：対象不動産と全く同じ建物を再調達する場合の原価を直接求める方法
  • 間接法：類似の不動産から間接的に再調達原価を求める方法

直接法を「類似不動産から求める」と記述したり、間接法を「対象不動産そのものの原価を直接求める」と記述したりするひっかけが出題されます。

パターン5：基準改正前の文言の使用

平成26年の基準改正で変更された内容を改正前の文言で記述するパターンです。改正から数年が経過した平成30年でも、このパターンの出題は見られました。

改正内容を正確に把握しているかが試されるため、基準の改正履歴を確認しておくことが有効です。

試験での出題ポイント

平成30年から読み取れる傾向

不動産鑑定士の短答式試験において、平成30年の出題から以下の傾向が読み取れます。

  • 価格形成要因からの出題がやや多い：3分類の内容と具体例を正確に把握する必要がある
  • 三方式の出題は依然として最重要：各手法の意義・手順・適用対象を網羅的に学習すべき
  • 価格の種類は定番の出題分野：4つの価格類型の定義・要件を完全暗記する
  • 各論からの出題も約25%を占める：総論だけの学習では不十分

学習の優先順位

優先度 分野 学習の目安
最優先 価格の種類（総論第5章） 定義文の完全暗記、適用場面の整理
最優先 三方式（総論第7章） 各手法の意義・手順・適用条件の暗記
高 価格形成要因（総論第3章） 3分類の定義と具体例の暗記
高 地域分析（総論第6章） 用途的地域ごとの地域要因の整理
中 各論第1章（種別・類型別評価） 各類型の評価手法の一覧整理
中 各論第3章（証券化） DCF法の適用手順とERの活用

年度別の学習ポイント

平成30年の過去問に取り組む際は、以下の点を意識しましょう。

  1. 価格形成要因の3分類を正確に区別する：一般的・地域・個別的の各要因の具体例を10個以上挙げられるようにする
  2. 還元利回りと割引率の違いを説明できるようにする
  3. 用途的地域ごとの地域要因の違いを表で整理する
  4. 再調達原価の直接法と間接法の手順を説明できるようにする

まとめ

平成30年短答式試験・鑑定理論の分析ポイントを整理します。

  • 総論第5章（価格の種類）と第7章（三方式）がそれぞれ約15%で同率最多であり、出題の中心を占めた
  • 価格形成要因（総論第3章）からの出題がやや多く、3分類の内容と具体例を正確に把握する必要があった
  • 全体としては標準的な難易度で、基準の基本事項を正確に理解している受験生にとっては得点しやすい構成
  • ひっかけのパターンは「価格形成要因の分類の混同」「還元利回りと割引率の混同」「用途的地域の地域要因のすり替え」が目立った
  • 各論からの出題も約25%を占めており、更地・建付地・借地権・証券化対象不動産など幅広い範囲の学習が必要

平成30年の過去問は、基準の基本事項の正確な理解を確認するのに適した教材です。短答式の鑑定理論対策を参考に学習計画を立て、前後の年度の過去問（平成29年、令和元年）とも比較しながら取り組みましょう。