更地とは

更地は、不動産鑑定士試験の鑑定理論において、不動産の類型のなかでも最も基本的な類型です。土地の価格を考えるうえでの出発点であり、借地権や底地、建付地などの他の類型の価格も、更地の価格を基礎として理解されます。

鑑定評価基準では、更地を次のように定義しています。

更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第2章

この定義には2つの重要な要件があります。

要件 内容 具体例
定着物がないこと 建物・工作物等が存在しない 建物が建っている→更地ではない
権利の制約がないこと 借地権・地上権等が付着していない 借地権が設定されている→更地ではない（底地）

この2つの要件を同時に満たす宅地だけが「更地」に該当します。例えば、建物が取り壊されて空き地になっていても、借地権が設定されたままであれば更地ではありません。逆に、権利関係はクリーンでも、建物が残存していれば建付地として扱われます。

更地は、その宅地の最有効使用を前提として鑑定評価を行います。建物等の制約がなく権利関係もクリーンであるため、土地の潜在的な利用可能性を最大限に反映した価格が求められます。

更地の鑑定評価に適用する手法

鑑定評価基準（各論第1章）では、更地の鑑定評価について、以下の手法を適用することが定められています。

更地の鑑定評価額は、更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章

この規定から、更地の評価は比準価格と収益価格（土地残余法）を関連づけて決定することが原則です。さらに、開発法の適用が可能な場合には、その価格も比較考量します。

手法体系の整理

更地の評価に適用する手法を、基準における位置づけとともに整理します。

手法 試算価格 基準上の位置づけ 特に有効な場面
取引事例比較法 比準価格 基本手法（関連づけて決定） 住宅地域など取引事例が豊富な地域
収益還元法（土地残余法） 収益価格 基本手法（関連づけて決定） 商業地域など収益性重視の地域
開発法 開発法による価格 補助手法（比較考量） 分割開発が合理的な大規模画地

取引事例比較法

取引事例比較法は、更地の評価において最も基本的な手法です。類似の更地や、配分法が適用できる建物及びその敷地の取引事例を収集し、以下の4つの修正・比較を行って比準価格を求めます。

  1. 事情補正 — 取引事例に特殊な事情（売り急ぎ等）がある場合に補正する
  2. 時点修正 — 取引時点と価格時点の地価変動を反映する
  3. 地域要因の比較 — 取引事例の所在する近隣地域と対象不動産の近隣地域の違いを比較する
  4. 個別的要因の比較 — 画地の形状、面積、接面道路等の個別的な違いを比較する

例えば、住宅地域に所在する100平方メートルの更地を評価する場合、同じ住宅地域内の類似する更地の取引事例を複数収集し、上記の修正・比較を経て比準価格を求めます。取引事例が豊富に得られる住宅地域では、取引事例比較法が特に説得力のある手法となります。

なお、配分法とは、建物及びその敷地の取引価格から建物の価格を控除して土地の価格を求める方法です。更地の取引事例そのものが少ない場合でも、建物付きの取引事例を用いて更地の比準価格を求めることが可能になります。

収益還元法（土地残余法）

更地に収益還元法を適用する場合は、土地残余法を用います。土地残余法とは、更地上に最有効使用の建物を想定し、その不動産全体の純収益から建物に帰属する純収益を控除して土地に帰属する純収益を求め、これを還元利回りで還元する手法です。

再調達原価が把握できる建物等が存しない場合（更地の場合等）においては、土地残余法の適用を検討すべきである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

土地残余法の算定プロセスは以下の通りです。

1. 更地上に最有効使用の建物を想定する
2. 不動産全体（建物＋敷地一体）の純収益を求める
3. 建物に帰属する純収益を控除する
4. 土地に帰属する純収益を還元利回りで還元する

例えば、商業地域に所在する更地であれば、最有効使用として5階建ての商業ビルを想定し、その賃貸経営から得られる純収益を基に土地の収益価格を算定します。土地残余法は、特に商業地域など収益性が重視される地域で有効です。

建物の想定にあたっては、最有効使用の観点から合理的な建物を想定する必要があります。用途地域で許容される容積率を最大限に活用した建物を想定するのが一般的ですが、市場での需給関係や賃貸経営の実現可能性も考慮する必要があります。

開発法

住宅地域における大規模画地など、一体利用よりも分割利用が合理的と認められる更地については、開発法の適用を検討します。

更地の鑑定評価に当たっては、さらに当該土地が更地としての最有効使用に供されるものとして（中略）開発法による価格を比較考量して決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章

開発法の算定プロセスは以下の通りです。

開発法による価格 ＝ 開発後の販売総額 − 造成費 − 販売費 − 管理費等 − 投下資本収益

例えば、500平方メートルの更地を10区画の分譲住宅地として開発する場合、分譲後の各区画の販売価格の合計から、造成工事費・販売経費・開発期間中の金利負担等を控除して、素地としての価格を逆算します。

開発法は基準上、比準価格・収益価格を「関連づけて決定する」基本手法に対し、「比較考量して決定する」補助的な位置づけです。この位置づけの違いは試験で頻出のポイントです。

公示価格を規準とした価格

不動産鑑定評価基準では、正常価格を求める場合には、公示価格を規準とすることが求められています。更地の評価においても、近傍の地価公示の標準地の価格との均衡に留意する必要があります。これは不動産鑑定評価に関する法律の規定に基づく義務であり、更地の正常価格を求める場合には必ず確認すべき事項です。

更地と最有効使用の関係

更地の鑑定評価においては、最有効使用の判定が極めて重要です。更地は権利関係の制約がないため、当該土地の利用可能性を最大限に発揮できる使用方法（最有効使用）を前提として評価します。

最有効使用の判定に際しては、以下の4つの観点を総合的に考慮します。

観点 内容 具体例
法的規制 用途地域、建蔽率、容積率等 第一種住居地域では大規模商業施設の建築不可
周辺環境 近隣地域の標準的使用との適合性 住宅密集地域ではマンション建設が標準的
画地条件 面積、間口、奥行、形状等 間口2mの旗竿地では商業ビル建築は困難
市場動向 当該地域における需要の動向 オフィス需要が旺盛なエリアかどうか

例えば、商業地域に所在する更地であっても、画地が30平方メートルと狭小で商業ビルの建築が困難であれば、住宅用としての利用が最有効使用と判定される場合もあります。逆に、住宅地域に所在する更地であっても、面積が2,000平方メートルの大規模画地であれば、分割してマンション用地として利用することが最有効使用と判定される場合もあります。

更地と建付地の違い

更地と建付地は、いずれも宅地の類型ですが、以下の点で明確に区別されます。

項目 更地 建付地
定義 定着物がなく、権利の制約もない宅地 建物等の用に供されている宅地（同一所有者）
建物の有無 なし あり
権利関係 制約なし 建物等と同一所有者に属する
評価の前提 最有効使用 現況の建物利用を前提
価格水準 土地本来の潜在価値 建物との適応関係に影響される
適用手法 比準価格＋土地残余法＋開発法 比準価格＋収益価格＋積算価格

建付地の価格は、更地の価格を上限として変動するのが一般的です。現況の建物が最有効使用に合致している場合は更地価格に近くなりますが、合致していない場合（建物の取壊しが合理的な場合）は更地価格から取壊し費用等を控除した水準になることもあります。

例えば、容積率400%の商業地域に2階建ての古い木造住宅が建っている場合、土地の最有効使用は商業ビルの建設です。この場合、建付地の価格は「更地価格 − 建物取壊し費用 − 取壊しに伴う諸経費」の水準になり、更地価格を下回ります。

更地と底地・借地権との関係

更地の価格は、借地権と底地の価格を理解するうえでも基礎となります。

更地に借地権が設定されると、更地という一つの権利が借地権と底地に分割されます。理論的には「更地の価格 ＝ 借地権の価格 ＋ 底地の価格」が成立するはずですが、実際には借地権価格と底地価格の合計が更地価格を下回ることが一般的です。これは、権利の分割によって各権利の市場性が低下するためです。

この「価格の乖離」は、借地権者が底地を取得する場合の限定価格（増分価値）の源泉でもあります。

試験での出題ポイント

短答式試験

不動産鑑定士の短答式試験では、更地に関する以下の論点が出題されます。

  • 定義の正誤判定: 更地の2要件の正確な理解（「定着物がない」だけでは不十分、「権利の制約がない」も必要）
  • 適用手法の組み合わせ: 「比準価格と収益価格を関連づけて決定」「開発法は比較考量」の区別
  • 更地と建付地の区別: 定義の違い、評価の前提の違い
  • 土地残余法の適用場面: 「再調達原価が把握できる建物等が存しない場合」

典型的な誤答パターン

誤答パターン 正解
「更地とは建物がない宅地をいう」 権利の制約がないことも要件（2要件）
「更地の評価では開発法を関連づけて決定する」 開発法は比較考量する補助的手法
「更地の評価は現況使用を前提とする」 最有効使用を前提とする
「建付地の価格は常に更地価格を下回る」 最有効使用に合致していれば更地価格に近い水準

論文式試験

論文式試験では、更地の評価手法について体系的な論述が求められます。

  • 更地の定義と最有効使用を前提とする趣旨の説明
  • 取引事例比較法・土地残余法・開発法の適用方法の記述（各手法の手順を含む）
  • 各手法による試算価格の調整（関連づけ）の考え方
  • 建付地との価格関係についての論述

論文式試験では、各手法の位置づけ（基本手法 vs 補助手法）を踏まえた論述が高得点のポイントです。比準価格と土地残余法による収益価格が「関連づけて決定する」基本手法であり、開発法が「比較考量して決定する」補助手法であることを明確に書き分けましょう。

暗記のポイント

  1. 更地の2要件 — 「定着物がない」＋「使用収益を制約する権利が付着していない」の両方が必要
  2. 適用手法の原則 — 比準価格と土地残余法による収益価格を「関連づけて決定する」
  3. 開発法の位置づけ — 「さらに」開発法による価格を「比較考量して」決定する（基本手法に追加する補助手法）
  4. 最有効使用の前提 — 更地評価は常に最有効使用を前提とする（現況使用ではない）
  5. 配分法 — 更地の取引事例がない場合でも、建物及びその敷地の取引事例から配分法で比準価格を求められる

まとめ

更地は鑑定評価における最も基本的な類型であり、土地の最有効使用を前提とした潜在的価値を表す価格が求められます。取引事例比較法と土地残余法を基本とし、必要に応じて開発法を適用します。定義の2要件を正確に暗記し、建付地との違いや最有効使用との関係を理解しておくことが、試験対策の要点です。

更地の理解を深めるために、不動産の種別と類型の全体像や、更地と密接に関連する借地権の鑑定評価もあわせて学習することをおすすめします。また、更地の評価手法の基礎となる鑑定評価の三方式についても確認しておきましょう。