特定価格とは？適用場面と試験対策のポイントを解説

特定価格とは

特定価格は、不動産鑑定士試験の鑑定理論において、法令等による社会的要請を背景に求められる価格類型です。正常価格と同じく市場性を有する不動産が対象ですが、法令等の要請によって正常価格の前提条件が満たされないために、正常価格とは異なる価格が形成されます。

鑑定評価基準では、特定価格を次のように定義しています。

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節

特定価格のポイントは、「市場性を有する不動産」が対象であるにもかかわらず、法令等の社会的要請によって正常価格の前提条件が満たされない点にあります。つまり、本来であれば正常価格を求めるべき不動産について、特別な法的・制度的な事情があるために正常価格とは異なる価格が求められるケースです。

特定価格の定義の分解

特定価格の定義は限定価格と同様に長い一文ですが、以下の3つの要素に分解して理解します。

特に重要なのは、「法令等による社会的要請」というキーワードです。個人的な事情や当事者間の特殊な関係ではなく、法律に基づく制度的な要請が背景にあることが特定価格の本質です。

特定価格が成立する具体的な場面

特定価格が適用される代表的な場面は、鑑定評価基準の留意事項に例示されています。大きく分けて「倒産法制に基づく評価」と「証券化に基づく評価」の2つの系統があります。

倒産法制に基づく評価

1. 民事再生法に基づく鑑定評価

民事再生法に基づく再生手続において、債務者の財産を評定する際の鑑定評価では、特定価格が求められます。民事再生法では、早期の事業再生を目的として、通常の市場で想定される売却期間よりも短い期間での処分を前提とする場合があります。

例えば、経営難に陥った不動産会社が所有するオフィスビルを民事再生手続の中で評価する場合、通常であれば6か月〜1年程度の売却期間を想定しますが、再生手続の迅速性の要請から3か月での売却を前提とすることがあります。この場合、正常価格の前提条件である「市場への十分な公開」が満たされないため、正常価格ではなく特定価格として求められます。

2. 会社更生法に基づく鑑定評価

会社更生法に基づく更生手続においても、同様の理由で特定価格が求められます。更生計画の策定にあたって財産評定が必要となりますが、その際の鑑定評価は、通常の市場条件とは異なる前提に基づくことになります。

会社更生法は主に株式会社を対象とし、民事再生法よりも抜本的な再建を目的とします。財産評定においては、事業の継続を前提とする場合と清算を前提とする場合で評価の前提が異なり、いずれも正常価格とは異なる特定価格が求められる可能性があります。

3. 早期売却を前提とした鑑定評価

正常価格が前提とする「市場への十分な公開期間」を確保できない場合、早期売却を前提とした価格として特定価格が成立します。いわゆる「早期売却価格」と呼ばれるものです。

例えば、金融機関が担保不動産を短期間で処分する必要がある場合、通常の売却期間を確保できないため、市場への十分な公開がないまま処分されることがあります。この場合の価格は、正常価格よりも低い水準の特定価格となるのが一般的です。

証券化に基づく評価

4. 資産の流動化に関する法律（資産流動化法）に基づく鑑定評価

資産流動化法（SPC法）に基づいて不動産を証券化する際には、投資家保護の観点から鑑定評価が求められます。この場合、投資採算価値を表す収益価格を標準として求める特定価格が適用されます。

例えば、オフィスビルを特定目的会社（SPC）に譲渡してABS（資産担保証券）を発行する場合、そのオフィスビルの評価は、将来の賃料収入に基づく収益価格（DCF法）を標準として決定されます。通常の鑑定評価では三方式を併用しますが、証券化の場合は収益性に重点を置くため、正常価格とは異なる特定価格となります。

5. 投資信託及び投資法人に関する法律に基づく鑑定評価

J-REIT（不動産投資信託）等の運用において、不動産の取得・売却時や期末の資産評価に際して行われる鑑定評価でも、特定価格が求められる場合があります。J-REITの資産運用会社は、投資法人が取得する不動産について鑑定評価を義務づけられており、その評価は収益価格を標準とする特定価格として求められます。

特定価格が成立する場面の整理

正常価格との違い

特定価格を理解するうえで、正常価格との違いを明確に把握することが最も重要です。

最も重要な違いは、いずれも「市場性を有する不動産」が対象でありながら、特定価格は法令等による社会的要請があるために正常価格の前提条件が満たされない点です。対象不動産自体に市場性がないわけではなく（それは特殊価格）、評価の目的や条件が法令等で規定されているために正常価格と乖離する価格が求められるのです。

なお、特定価格は正常価格よりも必ずしも低いとは限りません。倒産法制に基づく早期売却の場合は正常価格より低くなりますが、証券化に基づく評価では収益性を重視するため正常価格と同水準又はそれ以上になることもあり得ます。

限定価格・特殊価格との違い

限定価格との違い

限定価格は、併合や分割等により市場が物理的・地理的に限定される場合に成立する価格です。

特定価格は「どのような法的目的で評価するか」、限定価格は「誰が買うか」によって正常価格と異なる価格が形成されると整理できます。

特殊価格との違い

特殊価格との最大の違いは「市場性の有無」です。

名前が似ているため混同しやすいですが、「特定 = 対象不動産は普通、目的が特定」「特殊 = 対象不動産自体が特殊」と覚えましょう。

特定価格を求める際の留意事項

鑑定評価基準の留意事項では、特定価格として求める場合に以下の事項に留意するよう求めています。

鑑定評価の依頼目的及び条件と鑑定評価額の利用についてあらかじめ依頼者と十分に確認・調整を行い、鑑定評価額が特定価格である旨を鑑定評価報告書に明記すること。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第5章

この留意事項の趣旨は、特定価格が正常価格と乖離する可能性があるため、利用者がその性質を十分に理解したうえで活用する必要があるという点にあります。鑑定士は、以下の事項を鑑定評価報告書に明記する義務を負っています。

• 求める価格が特定価格であること
• 正常価格との関係（乖離の有無、その理由）
• 鑑定評価の依頼目的及び条件

試験での出題ポイント

短答式試験

不動産鑑定士の短答式試験では、以下のような正誤判定が出題されます。

• 定義のキーワード: 「法令等による社会的要請を背景とする」「正常価格の前提となる諸条件を満たさない」等
• 具体的事例の分類: 「民事再生法に基づく評価は限定価格である」→誤り（特定価格）
• 特殊価格との区別: 「特定価格は市場性を有しない不動産を対象とする」→誤り（市場性あり）
• 証券化との関係: 「証券化対象不動産の評価は常に特定価格である」→出題パターンとして注意

典型的な誤答パターン

論文式試験

論文式試験では、以下のような論述が求められます。

• 特定価格の定義と趣旨の記述
• 特定価格が成立する具体的な場面の列挙と説明（倒産法制と証券化の2系統）
• 正常価格・限定価格・特殊価格との比較
• 特定価格として求めることの妥当性や留意事項

論文式試験では、特定価格が成立する場面を単に列挙するだけでなく、「なぜその場面で正常価格の前提条件が満たされないのか」を具体的に説明できると高得点につながります。例えば、民事再生法の場合は「再生手続の迅速性の要請により、市場への十分な公開期間を確保できないため」と理由を明示しましょう。

暗記のポイント

特定価格の定義は、以下の3つの要素に分解して覚えましょう。

1. 「市場性を有する不動産について」 — 対象は市場性のある不動産（特殊価格と区別する最重要ポイント）
2. 「法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で」 — 法的な要請が背景にある（限定価格と区別する最重要ポイント）
3. 「正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより市場価値と乖離する」 — 正常価格の市場条件が満たされない結果、乖離が生じる

さらに、特定価格が成立する代表的な法令をセットで暗記しておくことが効果的です。

• 倒産法制: 民事再生法、会社更生法
• 証券化法制: 資産流動化法、投資信託及び投資法人に関する法律

まとめ

特定価格は、市場性を有する不動産について、法令等の社会的要請により正常価格の前提条件が満たされない場合に求められる価格です。民事再生法や会社更生法に基づく評価（倒産法制）と、資産流動化法やJ-REIT等に基づく評価（証券化法制）が代表的な適用場面です。

試験では、特定価格が成立する具体的な場面の判断と、他の価格類型（特に特殊価格・限定価格）との違いの理解が問われます。定義の正確な暗記とともに、背景にある法的要請の趣旨を理解しておくことが合格への鍵です。

価格類型の全体像を把握するために、価格の4類型まとめもあわせて確認しておきましょう。