出題の概要

平成29年（2017年）の不動産鑑定士短答式試験・鑑定理論科目は、総論の基本事項を広く問う出題構成でした。平成26年の基準改正から3年が経過し、改正内容が完全に出題範囲に定着した時期の試験であり、改正に関連する論点が自然な形で織り込まれていました。

不動産鑑定士の短答式試験は五肢択一式40問で実施されます。平成29年の鑑定理論科目では、基準の各章からバランスよく出題されており、特定の章に偏らない幅広い学習が求められる内容でした。

試験の基本情報

項目 内容
試験年度 平成29年（2017年）
試験科目 鑑定理論、行政法規
試験時間 鑑定理論：2時間
出題形式 五肢択一式
出題数 40問
合格基準 総合点でおおむね7割以上

合格ラインと難易度

平成29年の短答式試験は標準的な難易度でした。合格率は約33%前後で、近年の推移と概ね同水準です。出題内容は基本事項が中心であり、条文の正確な暗記ができている受験生にとっては安定して得点できる試験でした。

年度 合格率（概算） 難易度の印象
平成27年 約33% 標準
平成28年 約33% 標準
平成29年 約33% 標準
平成30年 約33% 標準

出題分野の分析

基準の章別出題割合

平成29年の鑑定理論40問について、不動産鑑定評価基準の章別に出題割合を整理すると以下のとおりです。

基準の該当箇所 出題数（概算） 比率 特徴
総論第1章（価格の本質） 約2問 約5% 基本概念の確認
総論第2章（種別・類型） 約3問 約8% 種別と類型の正確な定義
総論第3章（価格形成要因） 約3問 約8% 三要因の内容
総論第4章（諸原則） 約2問 約5% 基本的な出題
総論第5章（価格の種類・条件） 約6問 約15% 最多出題分野
総論第6章（地域分析・個別分析） 約5問 約13% やや多め
総論第7章（鑑定評価の方式） 約6問 約15% 最多出題分野（同率）
総論第8章（試算価格の調整） 約2問 約5% 調整の手順
総論第9章（鑑定評価報告書） 約2問 約5% 記載事項（やや増加）
各論第1章（価格の各論） 約5問 約13% 種別・類型別の評価
各論第2章（賃料の各論） 約2問 約5% 賃料評価の手法
各論第3章（証券化） 約2問 約5% 証券化対象不動産

出題傾向の特徴

平成29年の出題で注目すべき点は3つあります。

第一に、総論第6章（地域分析・個別分析）からの出題がやや多かった（約13%）ことです。地域分析の手法や同一需給圏の考え方について、詳細な理解が問われました。

第二に、総論第9章（鑑定評価報告書）からの出題がやや増加（約5%、2問程度）したことです。鑑定評価報告書の記載事項は、実務的にも重要な論点であり、基準の条文を正確に把握している必要があります。

第三に、各論第1章からの出題が約13%と安定した比率を維持しており、不動産の種別ごとの評価手法の理解が引き続き求められたことです。

頻出論点の解説

価格の種類

平成29年でも、正常価格を中心とした価格の種類からの出題が複数問ありました。

正常価格の定義における市場の要件

基準では、正常価格を求める前提となる「合理的な市場」について具体的な要件が定められています。

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節

平成29年の出題では、この定義文の各要素を正確に理解しているかが試されました。「市場性を有する不動産」「現実の社会経済情勢の下で」「合理的と考えられる条件を満たす市場」「市場価値を表示する適正な価格」の各要素がそれぞれ何を意味するかを説明できるレベルの理解が必要です。

限定価格と特定価格の区別

価格の種類 適用場面 根拠
限定価格 市場が相対的に限定される場合 隣接地併合、借地権者の底地購入等
特定価格 法令等による社会的要請を背景とする場合 民事再生法、資産流動化法等

両者の区別は受験生が混同しやすい論点であり、平成29年でも出題されています。「市場の限定」か「法令による要請」かで区別するのがポイントです。

地域分析・個別分析

平成29年では地域分析に関する出題がやや多く、以下の論点が問われました。

近隣地域と類似地域

  • 近隣地域：対象不動産の属する用途的地域で、居住・商業活動・工業生産活動等の生活活動に関して相互に影響し合っている地域
  • 類似地域：近隣地域と類似の特性を有する地域

同一需給圏の考え方

同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域を指します。

平成29年の出題では、同一需給圏の範囲が不動産の種類によって異なることの理解が問われました。住宅地は比較的狭い範囲で同一需給圏を形成しますが、商業地や大規模な工業用地は広域にわたって同一需給圏を形成する場合があります。

個別的要因の内容

個別的要因についても出題があり、土地の個別的要因（間口、奥行、地積、形状、道路との関係等）と建物の個別的要因（構造、規模、設備、仕上げ等）の区別が問われました。

鑑定評価の三方式

鑑定評価の三方式は平成29年でも最重要出題分野です。

原価法に関する出題

  • 再調達原価の求め方（直接法・間接法）
  • 減価修正の方法（耐用年数に基づく方法・観察減価法）
  • 減価の3要因の内容
減価の3要因
1. 物理的要因：建物の経年劣化、自然損耗等
2. 機能的要因：設備の旧式化、配置の不良等
3. 経済的要因：近隣地域の変化、市場の変動等

取引事例比較法に関する出題

  • 取引事例の収集・選択の要件
  • 事情補正の内容と方法
  • 時点修正の考え方と地価変動率の活用

取引事例比較法については、事例の選択要件を正確に暗記していることが重要です。基準に定められた要件のうち1つでも欠けた選択肢は誤りと判断できます。

収益還元法に関する出題

  • 直接還元法の意義と手順
  • DCF法の意義と手順
  • 純収益の求め方（総収益から総費用を控除）
  • 還元利回りの求め方

鑑定評価報告書

平成29年では、鑑定評価報告書に関する出題がやや増加しました。

報告書の必要記載事項

基準では、鑑定評価報告書に記載すべき事項が詳細に定められています。

  • 鑑定評価額
  • 鑑定評価の対象
  • 鑑定評価の条件
  • 鑑定評価の手法の適用
  • 試算価格の調整と鑑定評価額の決定の理由
  • 鑑定評価の依頼目的

報告書の記載事項は範囲が広いため全てを暗記するのは困難ですが、主要な記載事項とその趣旨を理解しておくことが得点につながります。

各論：不動産の種別・類型別評価

各論第1章からは、以下の論点が出題されました。

更地の鑑定評価

  • 更地の定義と特徴
  • 更地の鑑定評価で適用すべき手法
  • 最有効使用の判定と評価手法の関係

建物及びその敷地の評価

  • 建物及びその敷地を一体として評価する考え方
  • 原価法の適用における建物の再調達原価と減価修正
  • 収益還元法の適用における純収益の求め方

借地権の鑑定評価

  • 借地権の取引慣行がある地域とない地域の区別
  • 借地権割合の考え方

誤りやすい選択肢のパターン

パターン1：近隣地域と類似地域の定義の混同

平成29年で目立ったのが、近隣地域と類似地域の定義を入れ替えるひっかけです。

概念 正しい定義 ひっかけの手口
近隣地域 対象不動産の属する地域 「類似の特性を有する他の地域」と記述
類似地域 近隣地域と類似の特性を有する地域 「対象不動産の属する地域」と記述

対策として、「近隣地域は対象不動産が所在する地域」「類似地域は近隣地域に似た別の地域」と簡潔に整理して覚えることが有効です。

パターン2：個別的要因の土地と建物の取り違え

土地の個別的要因と建物の個別的要因を混同させるパターンです。

要因の種類 土地の個別的要因の例 建物の個別的要因の例
物理的なもの 間口、奥行、地積、形状 構造、規模、仕上げ
環境関連 日照、通風、眺望 設備の配置、維持管理の状態
接面関連 接面道路の幅員、角地 （該当なし）

「間口・奥行は土地の要因」「構造・設備は建物の要因」と基本的な区分を押さえておけば、混同を防げます。

パターン3：試算価格の調整に関する誤り

試算価格の調整の手順や考え方を誤って記述するパターンです。

  • 「試算価格が一致した場合は調整は不要」と記述（正しくは調整のプロセスは必要）
  • 「最も高い試算価格を採用すべき」と記述（正しくは各手法の適用結果を総合的に判断）
  • 「試算価格の単純平均が鑑定評価額」と記述（正しくは機械的な平均は適切でない）

試算価格の調整は、各手法の特性や適用条件の優劣を勘案して総合的に判断するものであり、機械的な方法で決定するものではないことを理解しておく必要があります。

パターン4：鑑定評価報告書の記載事項の混乱

報告書の記載事項について、必須記載事項と任意記載事項を混同させるパターンです。

  • 基準で定められた必須記載事項を「記載する必要はない」と記述
  • 基準に定められていない事項を「必ず記載しなければならない」と記述

報告書の記載事項は範囲が広いため、主要な項目を重点的に暗記するアプローチが効率的です。

パターン5：手法の適用手順の入れ替え

三方式の各手法における適用手順の順序を入れ替えるパターンです。

例えば、取引事例比較法の手順は以下の順序です。

  1. 事例の収集・選択
  2. 事情補正
  3. 時点修正
  4. 地域要因の比較
  5. 個別的要因の比較

この順序を入れ替えて「先に時点修正を行い、次に事情補正を行う」と記述するようなひっかけがあります。

試験での出題ポイント

平成29年から読み取れる傾向

不動産鑑定士の短答式試験において、平成29年の出題から以下の傾向が読み取れます。

  • 地域分析・個別分析からの出題がやや多い：近隣地域・類似地域・同一需給圏の定義を正確に暗記する必要がある
  • 鑑定評価報告書からの出題がやや増加：記載事項の主要項目を把握しておくべき
  • 三方式と価格の種類は依然として最重要：全体の約30%を占める
  • 基準の条文を正確に暗記していることが前提：文言の微妙な違いを見抜く力が必要

他の年度との比較

比較項目 平成28年 平成29年 平成30年
地域分析の出題 約3問 約5問（増加） 約4問
報告書の出題 約1問 約2問（増加） 約1問
各論の比率 約23% 約23% 約25%
全体の難易度 標準 標準 標準

学習の優先順位

優先度 分野 学習の目安
最優先 価格の種類（総論第5章） 定義文の完全暗記
最優先 三方式（総論第7章） 各手法の手順の暗記
高 地域分析・個別分析（総論第6章） 近隣地域・類似地域の定義の暗記
高 価格形成要因（総論第3章） 3分類の具体例の整理
中 鑑定評価報告書（総論第9章） 主要記載事項の把握
中 各論第1章（種別・類型別評価） 各類型の評価手法の整理

まとめ

平成29年短答式試験・鑑定理論の分析ポイントを整理します。

  • 総論の各章からバランスよく出題されており、特定の章に偏らない幅広い学習が必要だった
  • 地域分析・個別分析（総論第6章）からの出題がやや多く、近隣地域・類似地域・同一需給圏の定義を正確に把握する必要があった
  • 鑑定評価報告書（総論第9章）からの出題もやや増加し、記載事項の正確な理解が求められた
  • ひっかけのパターンは「近隣地域と類似地域の混同」「個別的要因の土地と建物の取り違え」「手法の適用手順の入れ替え」など、似た概念の正確な区別を問うものが多い
  • 全体として標準的な難易度であり、基本事項の正確な暗記が合否を分ける

平成29年の過去問は、基準の各章を幅広く復習するのに適した教材です。短答式の鑑定理論対策と組み合わせて活用し、弱点分野の補強に役立てましょう。他の年度の過去問（平成28年、平成30年）との比較学習で、出題傾向の変化を把握することも効果的です。