区分所有建物の鑑定評価とは

区分所有建物の鑑定評価は、専有部分・共用部分・敷地利用権を一体として評価するのが原則です。一般的な土地建物の評価と異なり、管理組合の運営状況や修繕計画の有無といった「管理の質」が価格形成に大きな影響を与える点が最大の特徴です。マンション市場の活発化に伴い、試験でも出題頻度が高まっているテーマです。

区分所有建物とは

区分所有法に基づく建物

区分所有建物とは、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）に基づき、一棟の建物を構造上区分して、それぞれの部分を独立した所有権の対象とすることができる建物をいいます。

代表的な例は分譲マンションですが、オフィスビルや商業ビルでも区分所有の形態をとるものがあります。

一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

― 建物の区分所有等に関する法律 第1条

鑑定評価基準における位置づけ

鑑定評価基準では、区分所有建物及びその敷地について各論で取り扱いを定めています。区分所有建物は、不動産の類型の中でも独自の評価上の留意点を有する類型として位置づけられています。

専有部分と共用部分

専有部分

専有部分とは、区分所有権の対象となる建物の部分をいいます。具体的には、各住戸の室内空間がこれにあたります。

  • 壁・床・天井に囲まれた室内空間
  • 間仕切り壁、内装、設備（専有部分内のもの）
  • 専用のバルコニーは通常「専用使用権付きの共用部分」

共用部分

共用部分とは、区分所有者全員の共有に属する建物の部分をいいます。

種類 具体例
法定共用部分 エントランス、廊下、階段、エレベーター、外壁、屋根
規約共用部分 管理人室、集会室、倉庫など（規約で共用部分と定めたもの）

共用部分の持分

共用部分の持分割合は、原則として専有部分の床面積の割合によります。ただし、規約で別段の定めをすることも可能です。この持分割合は、管理費・修繕積立金の負担割合や、管理組合の議決権にも影響するため、鑑定評価上も確認すべき事項です。

敷地利用権

敷地利用権とは

敷地利用権とは、区分所有者が専有部分を所有するために建物の敷地に関して有する権利をいいます。

区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。

― 建物の区分所有等に関する法律 第22条第1項

敷地利用権の種類

種類 内容 一般的な例
所有権 敷地を区分所有者全員で共有 分譲マンションで最も一般的
地上権 敷地に地上権が設定されている 定期借地権付きマンションなど
賃借権 敷地を賃借している 借地権付きマンション

分離処分の禁止

区分所有法では、専有部分と敷地利用権の分離処分を原則として禁止しています。これにより、専有部分と敷地利用権は一体として取引されます。鑑定評価においても、この一体性を前提として評価を行います。

評価の特徴：一体評価が原則

なぜ一体評価なのか

区分所有建物の鑑定評価では、専有部分、共用部分の持分、敷地利用権を一体として評価するのが原則です。

その理由は以下の通りです。

  1. 法律上の一体性：専有部分と敷地利用権は分離処分が禁止されている
  2. 市場の実態：マンションの取引は、専有部分・共用部分持分・敷地利用権を一括で行う
  3. 価格形成の一体性：購入者はマンション全体としての価値を判断して取引する

土地建物の内訳価格

一体評価が原則ですが、税務上の要請（減価償却計算等）から、土地部分と建物部分の内訳価格を求めることが必要となる場合があります。この場合には、一体価格を合理的な方法で土地と建物に配分します。

マンションの鑑定評価手法

取引事例比較法（中心的手法）

マンションの評価では、取引事例比較法が中心的な手法となります。マンションは取引市場が成熟しており、豊富な取引事例を収集できるためです。

取引事例比較法の基本を踏まえつつ、マンション特有の比較項目に注意します。

マンション特有の比較項目

比較項目 内容
階層 高層階ほど眺望・日照が良好で、一般に価格が高い
方位 南向きが最も人気が高い（住居用の場合）
角部屋 角部屋は開口部が多く、採光・通風に優れるため割高
専有面積 面積の大小による価格差（単価の逓減傾向）
管理状態 管理の質が価格に大きく影響
修繕計画 長期修繕計画の有無と積立金の水準
築年数 経年による減価
設備仕様 設備のグレード、リフォームの有無
管理費・修繕積立金 ランニングコストの水準

収益還元法

投資用マンション（賃貸に供する場合）や、収益性の観点から検証する場合には、収益還元法も適用します。

直接還元法

マンション価格 = 純収益 ÷ 還元利回り
純収益 = 賃料収入 - 必要経費（管理費・修繕積立金・固定資産税等）

DCF法

投資用マンションの場合には、DCF法を適用して、将来のキャッシュフローを現在価値に割り引いて価格を求めることもあります。

原価法

原価法は、マンションの評価では補助的な手法として位置づけられます。土地価格（敷地利用権の持分相当額）に建物の再調達原価を加え、減価修正を行って積算価格を求めます。

ただし、マンションの場合、積算価格と市場価格の乖離が大きいケースがあるため、取引事例比較法による価格を中心に判断します。

管理状態・修繕計画の重要性

「マンションは管理を買え」

マンションの鑑定評価において、管理状態の良否は価格に直接的な影響を与えます。いわゆる「マンションは管理を買え」という言葉は、鑑定評価上も極めて的を射た指摘です。

管理状態の評価ポイント

評価ポイント 良好な状態 問題がある状態
管理組合の運営 定期的な総会開催、議事録の整備 形骸化、理事のなり手不足
管理規約 適切に改定されている 古いまま放置
管理費の水準 適正水準、滞納なし 不足、滞納者が多い
管理会社 信頼性の高い管理会社 管理の質が低い、自主管理で機能不全
共用部分の清掃・保守 清潔で適切に維持 汚れ、損傷が放置

修繕計画の重要性

長期修繕計画は、建物の維持管理に不可欠です。

  • 長期修繕計画の有無：計画が策定されているか
  • 修繕積立金の水準：計画に基づく必要額が積み立てられているか
  • 大規模修繕の実績：過去の実施状況と今後の予定
  • 修繕積立金の不足：不足している場合、将来の一時金徴収リスクがある

修繕積立金の不足は、将来の大規模修繕の際に一時金の徴収や借入れが必要となり、区分所有者の負担増加につながるため、マンションの価格にマイナスの影響を与えます。

管理状態が価格に与える影響の具体例

同じ築年数・同じ立地のマンションでも、管理状態の違いにより10〜20%程度の価格差が生じることがあります。管理の良いマンションは経年劣化が緩やかであり、資産価値の維持が期待できるためです。

区分所有建物特有の個別的要因

鑑定評価基準では、区分所有建物の個別的要因として、通常の建物の要因に加えて以下の事項に留意すべきとしています。

専有部分に関する要因

  • 階層・位置（高層階、角部屋等）
  • 日照・眺望・通風
  • 室内の仕上げ・設備の状態
  • 天井高
  • 専有面積と間取り

共用部分に関する要因

  • エントランス、共用施設の充実度
  • 共用部分の維持管理の状態
  • 駐車場の有無と形態（機械式・自走式）
  • セキュリティ設備

管理・修繕に関する要因

  • 管理組合の運営状況
  • 管理費・修繕積立金の額と滞納状況
  • 長期修繕計画の策定状況と内容
  • 大規模修繕の実施履歴

敷地に関する要因

  • 敷地利用権の種類（所有権か借地権か）
  • 敷地面積と持分割合
  • 容積率の消化状況
  • 建替えの可能性

試験での出題ポイント

区分所有建物は、鑑定理論の論文式試験で出題される重要テーマです。

出題されやすいポイント

  1. 区分所有建物の定義と区分所有法の基本的な仕組みの理解
  2. 専有部分・共用部分・敷地利用権の関係と一体評価の原則
  3. 取引事例比較法が中心的手法となる理由の説明
  4. 管理状態・修繕計画が価格形成に与える影響の論述
  5. マンション特有の個別的要因の列挙と説明

短答式試験での注意点

  • 敷地利用権と専有部分の分離処分禁止の原則
  • 共用部分の持分割合の決定方法
  • 区分所有建物の評価手法（一体評価が原則）

論文式試験の答案構成例

  1. 区分所有建物の定義と法的構造
  2. 専有部分・共用部分・敷地利用権の説明
  3. 一体評価の原則とその理由
  4. 適用する鑑定評価手法（取引事例比較法中心、収益還元法、原価法）
  5. 管理状態が価格に与える影響
  6. 区分所有建物特有の個別的要因

まとめ

区分所有建物の鑑定評価について、要点を整理します。

  • 区分所有建物とは：区分所有法に基づき、一棟の建物を構造上区分して独立の所有権の対象としたもの
  • 構成要素：専有部分 + 共用部分の持分 + 敷地利用権
  • 評価の原則：一体評価（分離処分禁止の原則に対応）
  • 中心的手法：取引事例比較法（取引市場が成熟しているため）
  • 管理の重要性：管理状態・修繕計画が価格に大きく影響する
  • 個別的要因：階層、方位、管理費・修繕積立金、管理状態など独自の要因がある

区分所有建物は、建物及びその敷地の一形態ですが、区分所有法による法的構造と管理の問題という独自の論点を有しています。更地や建付地といった他の類型との違いを意識しながら、体系的に理解しておきましょう。