取引事例比較法とは？事例選択から比準価格の算定まで解説
取引事例比較法とは
取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法です。取引事例比較法により求められた試算価格を「比準価格」といいます。
鑑定評価基準では、取引事例比較法を次のように定義しています。
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
取引事例比較法は、不動産の「市場性」に着目する手法です。市場で実際に行われた取引を基礎とするため、市場の実態を最も直接的に反映できる特徴があります。鑑定評価の三方式の一つとして、原価法や収益還元法と並んで重要な位置づけにあります。
取引事例の収集と選択
取引事例比較法の第一歩は、取引事例の収集と適切な事例の選択です。
取引事例の収集
取引事例は、できるだけ多数収集することが求められます。収集に当たっては、対象不動産と同一の需給圏内の類似地域、または同一需給圏内の代替競争不動産に係る取引事例を中心に収集します。
取引事例の選択基準
収集した取引事例の中から、鑑定評価に用いる適切な事例を選択します。鑑定評価基準では、以下の要件を満たす事例を選択すべきとしています。
取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとする。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
また、以下の事例は選択してはならないとされています。
- 投機的取引であると認められる事例: バブル期の異常な高値取引など
- 特殊な事情が存する事例で、適切な補正ができないもの: 親族間取引や関連企業間取引等で、事情補正が困難な場合
- その対象不動産に係る取引が行われた事情が正常でないと認められる事例: 急を要する売却や競売等
比準価格の算定プロセス ── 4つのステップ
取引事例を選択した後は、以下の4つのステップを経て比準価格を算定します。
ステップ1: 事情補正
事情補正とは、取引事例に特殊な事情が含まれている場合に、その事情による価格への影響を排除する作業です。
取引事例に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例に係る取引価格に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
特殊な事情の例としては、以下のようなものがあります。
- 売り急ぎ・買い急ぎ
- 特別な利害関係者間の取引
- 相続や離婚等に伴う処分
- 競売やその後の転売
事情補正は、これらの特殊な事情がなかったとした場合の正常な価格水準に修正する作業です。
ステップ2: 時点修正
時点修正とは、取引事例の取引時点と対象不動産の価格時点との間に価格水準の変動がある場合に、その変動を修正する作業です。
取引事例に係る取引の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準の変動があると認められる場合には、当該取引事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
たとえば、取引事例の取引時点が1年前で、その間に地価が5%上昇していた場合、取引価格を5%上方修正します。時点修正率は、地価公示、地価調査、不動産価格指数等の客観的な指標を用いて求めます。
ステップ3: 地域要因の比較
地域要因の比較とは、取引事例の存する地域と対象不動産の存する地域との間の地域要因の違いを比較し、その差異を価格に反映させる作業です。
地域要因とは、不動産の属する地域の特性を形成する要因であり、以下のようなものがあります。
- 住宅地の場合: 交通利便性、日照・通風、公共施設の整備、周辺環境等
- 商業地の場合: 繁華性、顧客の流動性、交通施設との接近性、商業施設の集積度等
- 工業地の場合: 輸送施設との接近性、労働力の確保、関連産業との近接性等
取引事例の地域が対象不動産の地域より交通利便性が劣る場合は、その分だけ上方に補正する、といった形で修正を行います。
ステップ4: 個別的要因の比較
個別的要因の比較とは、取引事例に係る不動産と対象不動産との間の個別的要因の違いを比較し、その差異を価格に反映させる作業です。
個別的要因とは、個々の不動産の個性を形成する要因であり、以下のようなものがあります。
- 土地の場合: 面積、形状（整形・不整形）、間口・奥行、接面道路の状況、角地・中間画地等
- 建物の場合: 築年数、構造、設備の状況、維持管理の状態等
取引事例の土地が角地で対象不動産が中間画地の場合、角地の優位性の分だけ下方に修正する、といった形で補正を行います。
比準価格の算式
以上の4ステップを経た比準価格の算式は、以下のように表されます。
比準価格 ＝ 取引価格 ×（事情補正率）×（時点修正率）×（地域要因の比較）×（個別的要因の比較）
実際には複数の取引事例から比準価格を求め、それらを比較考量して最終的な比準価格を決定します。
取引事例比較法の適用が有効な不動産
取引事例比較法は、類似の取引事例が豊富に存在する不動産の評価に特に有効です。
- 住宅地、商業地などの土地
- マンション（区分所有建物）
- 一般的な住宅
- 取引が活発に行われている地域の不動産
一方、以下のような場合には適用が困難です。
- 取引事例が極端に少ない地域
- 特殊な用途の不動産（工場、特殊な施設等）
- 大規模な不動産で類似事例が存在しない場合
試験での出題ポイント
短答式試験
短答式試験では、以下のような出題が頻出です。
- 取引事例比較法の定義と比準価格算定プロセスの正誤判定
- 取引事例の選択要件（選択すべき事例・選択してはならない事例）
- 事情補正・時点修正・地域要因の比較・個別的要因の比較の内容
- 4ステップの順序（事情補正→時点修正→地域要因の比較→個別的要因の比較）
論文式試験
論文式試験では、以下のような論述が求められます。
- 取引事例比較法の定義・意義・適用プロセスの記述
- 取引事例の収集と選択の基準
- 事情補正・時点修正の意義と具体的な方法
- 地域要因と個別的要因の具体的な内容
- 取引事例比較法の長所と限界
暗記のポイント
取引事例比較法に関する暗記のポイントを整理します。
- 4ステップの順序: 事情補正 → 時点修正 → 地域要因の比較 → 個別的要因の比較（この順序は定義文に含まれており、正確に覚える必要がある）
- 選択してはならない事例: 投機的取引、補正困難な特殊事情のある取引、事情が正常でない取引
- 事情補正の対象: 売り急ぎ・買い急ぎ、特別な利害関係者間取引等
- 地域要因と個別的要因の違い: 地域要因は「地域の特性」、個別的要因は「個々の不動産の個性」
- 定義文のキーワード: 「多数の取引事例を収集」「適切な事例の選択」「比較考量」
まとめ
取引事例比較法は、市場で実際に行われた取引を基礎として比準価格を求める手法です。取引事例の収集・選択から始まり、事情補正、時点修正、地域要因の比較、個別的要因の比較という4つのステップを経て比準価格を算定します。事例の選択基準や標準的画地の概念とあわせて理解を深めましょう。試験では、4ステップの内容と順序が最重要の暗記事項であり、各ステップの具体的な内容も頻出論点です。定義文に含まれるプロセスの順序を正確に覚え、各ステップの趣旨と具体的な内容を理解しておくことが合格への鍵となります。
