原価法とは？再調達原価と減価修正の考え方をわかりやすく解説
原価法とは
原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です。原価法により求められた試算価格を「積算価格」といいます。
鑑定評価基準では、原価法を次のように定義しています。
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
原価法の基本的な算式は以下の通りです。
積算価格 ＝ 再調達原価 − 減価額
原価法は、不動産の「費用性」に着目する手法です。「その不動産を今新しく造り直すとしたらいくらかかるか」を出発点とし、そこから経年劣化や機能的な陳腐化等による減価を差し引いて現在の価値を求めるという考え方です。
原価法の適用が有効な不動産
原価法は、対象不動産の再調達原価を適切に求めることができる場合に有効です。具体的には以下のような不動産の評価に適しています。
- 建物: 建築費用から再調達原価を把握しやすい
- 建物及びその敷地: 土地と建物を一体として評価する場合
- 造成地・埋立地: 造成費用や埋立費用から再調達原価を把握できる
- 建設中の建物: 投下された費用を基礎として評価する
一方、既成市街地の土地のように、再調達原価の把握が困難な不動産には直接適用しにくい場合があります。
再調達原価の求め方
原価法の第一歩は、再調達原価を求めることです。再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。
再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
再調達原価を求める方法には、直接法と間接法の2つがあります。
直接法
直接法とは、対象不動産について直接的に再調達原価を求める方法です。対象不動産の実際の建設費用や造成費用等のデータが入手可能な場合に用います。
具体的には、対象不動産を構成する各部分（基礎、躯体、仕上げ、設備等）の単価を積み上げて合計する「積算法」が代表的です。建物の建設に必要な材料費、労務費、経費等を積算し、さらに発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算します。
間接法
間接法とは、対象不動産と類似の不動産の建設費用等を基礎として、間接的に再調達原価を求める方法です。対象不動産の直接的な費用データが入手困難な場合に、類似の建物の建設事例等を参考にして再調達原価を推定します。
間接法では、類似不動産との間の品等や規模の違い、地域的な建設費の差異等について補正を行う必要があります。
土地の再調達原価
土地について原価法を適用する場合の再調達原価は、その土地の標準的な取得原価に、標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めます。
土地の再調達原価 ＝ 標準的な取得原価 ＋ 標準的な造成費 ＋ 付帯費用
減価修正の方法
再調達原価を求めた後は、減価修正を行います。減価修正とは、対象不動産について、再調達原価から減価額を控除する作業です。
減価の要因
減価の要因には、以下の3つがあります。
- 物理的減価: 経年劣化、自然損耗、偶発的な損傷等による物理的な劣化
- 機能的減価: 設計の不良、型式の旧式化、設備の陳腐化等による機能面での減価
- 経済的減価: 不動産の外部環境の変化（近隣地域の衰退、市場の需要減退等）による減価
耐用年数に基づく方法
耐用年数に基づく方法は、対象不動産の耐用年数を基礎として減価額を求める方法です。耐用年数には、物理的耐用年数、機能的耐用年数、経済的耐用年数があり、これらを総合的に判断して経済的残存耐用年数を決定します。
耐用年数に基づく方法は、対象不動産の価格時点における経過年数と経済的残存耐用年数の合計である耐用年数を基礎として減価額を求めるものである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
耐用年数 ＝ 経過年数 ＋ 経済的残存耐用年数
具体的な計算方法としては、定額法（毎年一定額を減価する方法）が一般的です。
減価額 ＝ 再調達原価 × 経過年数 ÷ 耐用年数
観察減価法
観察減価法は、対象不動産の実際の状態を観察し、各減価の要因に基づく減耗の程度を直接判定して減価額を求める方法です。
観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
観察減価法は、不動産の個別的な状態を直接反映できる利点があります。たとえば、築年数は古くても適切に維持管理されている建物は、耐用年数に基づく方法だけでは減価が過大に見積もられる場合があり、観察減価法で補正する必要があります。
減価修正の実務的な適用
鑑定評価基準では、耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用すべきとしています。
減価修正を行うに当たっては、減価の要因に基づき耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用して、対象不動産の減価額を適正に求めなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
耐用年数に基づく方法で算定された減価額を、観察減価法による実態調査で検証・補正するのが一般的な実務の流れです。
積算価格の意義
原価法により求められた積算価格は、不動産の費用性を反映した価格です。特に建物の評価においては、建設費用という客観的なデータに基づくため、説得力のある価格指標となります。
ただし、積算価格は費用の側面からのみのアプローチであるため、市場の需給関係や収益性を直接反映していません。そのため、取引事例比較法による比準価格や収益還元法による収益価格と併せて検討することが重要です。原価法は鑑定評価の三方式の一つであり、他の手法との関連を理解しておくことが不可欠です。
試験での出題ポイント
短答式試験
短答式試験では、以下のような出題が頻出です。
- 原価法の定義と積算価格の算定プロセスの正誤判定
- 再調達原価の求め方（直接法と間接法）の区別
- 減価の要因（物理的・機能的・経済的）の分類
- 耐用年数に基づく方法と観察減価法の併用
論文式試験
論文式試験では、以下のような論述が求められます。
- 原価法の定義・意義・適用プロセスの記述
- 再調達原価の意義と求め方の説明
- 減価修正の方法とその併用の必要性
- 原価法の適用が有効な不動産と適用が困難な不動産
暗記のポイント
原価法に関する暗記のポイントを整理します。
- 基本算式: 積算価格 ＝ 再調達原価 − 減価額
- 再調達原価の求め方: 直接法（対象不動産の実際の費用を積算）と間接法（類似不動産の費用を基礎として推定）
- 減価の三要因: 物理的減価・機能的減価・経済的減価
- 減価修正の二方法: 耐用年数に基づく方法と観察減価法（併用すべき）
- 耐用年数の算式: 耐用年数 ＝ 経過年数 ＋ 経済的残存耐用年数
まとめ
原価法は、不動産の費用性に着目し、再調達原価から減価修正を行って積算価格を求める手法です。再調達原価は直接法または間接法で求め、減価修正は耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用して行います。試験では、再調達原価の求め方と減価修正の方法が中心的な出題テーマとなります。特に減価の三要因（物理的・機能的・経済的）と減価修正の二方法（耐用年数に基づく方法・観察減価法）の併用は確実に理解しておくべき論点です。原価法は建物の鑑定評価において特に重要な手法であり、あわせて学習することをおすすめします。
