貸家及びその敷地とは

貸家及びその敷地とは、建物所有者が建物を賃貸している場合における当該建物及びその敷地をいいます。不動産鑑定士試験の鑑定理論において、貸家及びその敷地は収益還元法を中心に評価し、原価法による積算価格及び取引事例比較法による比準価格を比較考量して鑑定評価額を決定します。借家権の付着により自用の建物及びその敷地に比べて市場性が制約されることが、価格形成上の最大の特徴です。

貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者が当該建物を賃貸しているものにおける当該建物及びその敷地をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第2章

貸家及びその敷地の概念

定義と基本構造

貸家及びその敷地は、不動産の類型における複合不動産の一類型です。建物とその敷地（土地）の所有者が同一人であることが前提であり、建物に借家権が付着しているために、所有者が自由に建物を使用収益できない状態にあります。

この類型が成立するための要件は以下の通りです。

要件 内容
建物と敷地の所有者が同一 建物と土地が別人の所有であれば「貸家」ではなく借地権付建物等
建物を賃貸している 借家権が設定されている
借家借家法の適用 普通借家契約又は定期借家契約に基づく賃貸借

自用の建物及びその敷地との違い

自用の建物及びその敷地（建物及びその敷地の評価）は、所有者が自ら使用している場合の類型です。貸家及びその敷地との比較は次の通りです。

項目 自用の建物及びその敷地 貸家及びその敷地
使用状況 所有者が自ら使用 所有者が他人に賃貸
借家権の有無 なし あり
処分の自由度 高い 借家権により制約
主たる手法 原価法・収益還元法 収益還元法が中心
価格水準 基本的に高い 一般的に低い

貸家及びその敷地は、借家権の付着による市場性の低下が価格に反映されます。借家人がいるために、所有者が自ら使用したい場合でも、正当事由がなければ立退きを求めることができません。

鑑定評価の手法

鑑定評価基準（各論第1章）では、貸家及びその敷地の鑑定評価について次のように規定しています。

貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章

手法の位置づけ

手法 位置づけ 内容
収益還元法 標準（最も重視） 実際実質賃料に基づく純収益の現在価値の総和
原価法 比較考量 積算価格を算定
取引事例比較法 比較考量 比準価格を算定

収益還元法が「標準」とされている点が重要です。これは、貸家及びその敷地が賃料収入を得ることを目的とする不動産であり、その経済的価値が収益性に最も端的に反映されるからです。

収益還元法の適用

貸家及びその敷地に収益還元法を適用する場合、実際実質賃料に基づく純収益を用いる点に特徴があります。

この場合において、収益価格の算定に当たっては、純収益の算定において貸室部分が全て賃貸されることを前提とした場合の適正な賃料水準に基づく純収益、空室等による損失を適切に見込んだ純収益等をそれぞれ求め、これらに基づく試算価格を比較考量し、標準的な収益価格を求めるべきである。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章

ここで重要なのは、2つの純収益を比較考量することです。

純収益の種類 内容 意味
全室賃貸前提の純収益 満室時の適正賃料に基づく純収益 不動産の本来的な収益力
空室等を見込んだ純収益 空室率や賃料下落リスクを反映した純収益 現実的な収益力

全室賃貸前提の純収益は不動産の潜在的な収益力を示し、空室等を見込んだ純収益は現実的な運用状態を反映します。両者を比較考量することで、標準的な収益価格を求めます。

DCF法の活用

貸家及びその敷地の収益還元法の適用において、DCF法は特に有効な手法です。DCF法を用いることで、賃貸借契約の内容（契約期間、賃料改定条件等）を反映した具体的なキャッシュフローに基づいた分析が可能になります。

DCF法の適用においては、以下の項目を適切に査定する必要があります。

  • 賃料収入：現行賃料及び将来の賃料水準の見通し
  • 空室率：現況の空室率及び将来の空室率の見通し
  • 運営費用：維持管理費、修繕費、公租公課等
  • 資本的支出：大規模修繕等の臨時的支出
  • 割引率：キャッシュフローを現在価値に割り引くための率
  • 最終還元利回り：保有期間終了時の復帰価格を求めるための利回り

原価法による検証

原価法を適用する場合、自用の建物及びその敷地の積算価格から借家権の価格に相当する額を控除する方法があります。

貸家及びその敷地の積算価格 ＝ 自用の建物及びその敷地の積算価格 − 借家権の価格

ただし、借家権の価格が必ずしも独立して把握できるとは限らないため、実務上は原価法の適用に限界がある場合もあります。この点は後述する借家権の価格の問題と密接に関連しています。

借家権が価格に与える影響

借家権による制約

貸家及びその敷地の価格が自用の建物及びその敷地の価格を下回る主な理由は、借家権の付着による市場性の制約です。具体的には以下の要素が影響します。

制約要因 内容
処分の制約 借家人付きでしか売却できない場合が多い
使用収益の制約 所有者が自ら使用することが困難
立退きの困難 正当事由がなければ賃貸借契約を解約できない
賃料の固定性 現行賃料が市場賃料を下回っていても増額が容易でない

借家権の価格の考え方

借家権の価格は、理論的には以下のように考えられます。

借家権の価格 ＝ 自用の建物及びその敷地の価格 − 貸家及びその敷地の価格

しかし、借家権が独立して取引の対象となる場合は限定的であり、借家権の価格が顕在化するのは主に以下のような場面です。

  • 賃貸人から建物明渡しの要求があり、立退料の算定が必要な場合
  • 再開発事業等で借家人に対する補償が必要な場合
  • 区画整理事業で借家人に対する損失補償が必要な場合

賃料水準と価格への影響

貸家及びその敷地の価格は、現行賃料の水準によっても大きく影響を受けます。

賃料水準 価格への影響
現行賃料 ＝ 市場賃料 収益価格と自用の場合との差は主に借家権による制約分
現行賃料 ＜ 市場賃料 収益性が低く、価格はさらに低下する傾向
現行賃料 ＞ 市場賃料 一時的に収益性は高いが、賃料減額請求リスクがある

現行賃料が市場賃料を下回っている場合は、継続賃料の問題として、賃料増額の可能性とその時期を分析する必要があります。逆に現行賃料が市場賃料を上回っている場合は、テナントの退去リスクや賃料減額請求のリスクを考慮しなければなりません。

満室想定と空室率の取扱い

収益価格算定における空室率

貸家及びその敷地の収益価格を求める際、空室率の査定は極めて重要です。空室率は以下の要素を考慮して査定します。

  • 対象不動産の現況空室率
  • 周辺の類似不動産の空室率（市場動向）
  • 対象不動産の築年数・設備水準・管理状態
  • 賃貸市場の需給動向
  • テナントの属性・契約条件

複数テナントの場合の留意点

商業ビルや賃貸マンション等で複数のテナントが入居している場合は、テナントごとに契約条件が異なるため、以下の点に留意が必要です。

  • 各テナントの契約賃料の水準と市場賃料との乖離
  • 契約期間の残存期間と更新の見通し
  • テナントの信用力と退去リスク
  • 共益費・管理費の負担関係

これらを個別に分析した上で、不動産全体としての純収益を適切に査定することが求められます。

正常価格と限定価格の場合分け

正常価格を求める場合

第三者間での貸家及びその敷地の売買を前提とする場合は、正常価格を求めます。投資用不動産として市場で売買される場合が典型的です。

限定価格を求める場合

以下の場合には、限定価格を求めることがあります。

  • 借家人が貸家及びその敷地を取得する場合：借家権の消滅による増分価値が生じる
  • 隣接不動産の所有者が取得する場合：併合による増分価値が生じる
増分価値 ＝ 自用の建物及びその敷地の価格 −（貸家及びその敷地の正常価格 ＋ 借家権の価格）

借家人が貸家を取得すれば、借家権の付着による市場性の制約がなくなり、自用の建物及びその敷地としての完全な所有権が回復されるため、正常価格を超える価格（限定価格）で取引が成立し得ます。

貸家及びその敷地と関連類型の比較

貸家及びその敷地は、他の類型と比較することで理解が深まります。

類型 建物所有者 土地所有者 賃貸の有無 主な手法
自用の建物及びその敷地 A A 自用 原価法・収益還元法
貸家及びその敷地 A A 賃貸 収益還元法が標準
借地権付建物 A B（地主） 自用 取引事例比較法等
建付地 A A ― 更地を基準に減価

貸家及びその敷地は建物と土地の所有者が同一人であることが要件であり、建物所有者と土地所有者が異なる場合は別の類型（借地権付建物等）に分類されます。

試験での出題ポイント

短答式試験

不動産鑑定士の短答式試験では、以下の論点が問われます。

  • 定義のキーワード：「建物所有者とその敷地の所有者とが同一人」「当該建物を賃貸している」
  • 手法の位置づけ：収益還元法が標準、積算価格・比準価格は比較考量
  • 純収益の算定方法：全室賃貸前提と空室等を見込んだ純収益の比較考量
  • 借家権との関係：借家権の付着が価格に与える影響

論文式試験

論文式試験では、体系的な論述が求められます。

  • 貸家及びその敷地の定義と、自用の建物及びその敷地との違い
  • 収益還元法が標準とされる理由の論述
  • 2つの純収益（全室賃貸前提・空室見込み）の比較考量の意義
  • 借家権が価格形成に与える影響の論述
  • 正常価格と限定価格の場合分け

暗記のポイント

  1. 定義：「建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者が当該建物を賃貸しているもの」
  2. 手法の位置づけ：収益還元法が標準、積算価格・比準価格は比較考量
  3. 純収益の二面性：全室賃貸前提の純収益と空室等を見込んだ純収益の両方を求めて比較考量
  4. 借家権による減価：自用の場合に比べ、市場性の制約により一般的に価格が低くなる
  5. 限定価格の場面：借家人による取得は増分価値が生じるため限定価格

まとめ

貸家及びその敷地の鑑定評価は、収益還元法を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して鑑定評価額を決定します。最大の特徴は、借家権の付着によって市場性が制約されることであり、自用の建物及びその敷地に比べて価格が低くなる点にあります。収益価格の算定では、全室賃貸前提の純収益と空室等を見込んだ純収益の両方を求めて比較考量することが求められます。借家権の評価や収益還元法の基礎とあわせて学習を進めましょう。