限定価格とは？正常価格との違いと具体例をわかりやすく解説

限定価格とは

限定価格は、不動産鑑定士試験の鑑定理論において、正常価格に次いで重要な価格類型です。市場性を有する不動産について、併合や分割によって市場が相対的に限定される場面で成立する価格であり、増分価値の概念を理解することが学習の鍵となります。

鑑定評価基準の定義は以下の通りです。

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節

定義が長いため、要素に分解して理解することが重要です。

限定価格の定義の分解

限定価格の定義は4つの価格類型の中で最も長く、一文が複雑です。以下の3つの要素に分解すると暗記しやすくなります。

ポイントは、限定価格も正常価格と同じく市場性を有する不動産が対象であるということです。市場性があるにもかかわらず、併合・分割という特殊な取引形態によって市場が限定されるために、正常価格とは異なる価格が形成されます。

限定価格が成立する場面

限定価格が成立するのは、鑑定評価基準の留意事項において具体的に例示されている以下の場面です。

限定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第5章

1. 隣接不動産の併合

最も典型的なケースです。隣接する2つの土地を1人の所有者が取得し、一体として利用することで、個別に利用する場合よりも高い効用が生じます。この増加分を「増分価値」といいます。

例えば、A地（間口5m・100平方メートル・正常価格3,000万円）とB地（間口3m・50平方メートル・正常価格1,200万円）が隣接しているとします。B地は間口が狭く、単独では十分な利用が困難な不整形地です。しかし、A地と一体利用すると間口8m・150平方メートルの整形地となり、一体地の価格は4,800万円と見込めるとします。

増分価値 ＝ 一体利用後の価格 −（A地の正常価格 ＋ B地の正常価格）
         ＝ 4,800万円 −（3,000万円 ＋ 1,200万円）
         ＝ 600万円

A地の所有者がB地を取得する場合、B地の正常価格は1,200万円ですが、A地所有者にとっては増分価値の一部を上乗せした価格でも合理的に取得できます。例えば、増分価値600万円の半分（300万円）をB地に配分すると、B地の限定価格は1,500万円（1,200万円＋300万円）となります。

このとき、B地を1,500万円で取得するのは一般の市場参加者にとっては割高ですが、A地所有者にとっては併合による増分価値を享受できるため、合理的な価格です。このように市場参加者が隣接地所有者に限定されることが、「市場が相対的に限定される」ということの意味です。

2. 借地権者による底地の取得

借地権者が底地を取得する場合も限定価格が成立します。借地権者は底地を取得することで完全所有権（更地としての価値）を取得でき、借地権の正常価格＋底地の正常価格の合計よりも高い効用が得られます。

例えば、ある宅地の更地価格が5,000万円、借地権の正常価格が3,000万円、底地の正常価格が1,200万円であるとします（借地権＋底地の合計は4,200万円で、更地価格5,000万円を下回る）。この場合、増分価値は800万円（5,000万円 − 4,200万円）です。

借地権者が底地を取得すれば完全所有権（5,000万円）を回復できるため、底地の正常価格1,200万円に増分価値の配分額を上乗せした限定価格で取得することが合理的です。

3. 底地の所有者による借地権の取得

上記の逆のケースです。底地所有者が借地権を買い取ることで完全所有権を回復でき、同様に増分価値が生じます。底地の収益性は一般に低いため、底地所有者にとって借地権を取得して完全所有権を回復するメリットは大きく、増分価値も大きくなる傾向があります。

4. 経済合理性に反する不動産の分割

一体として利用されている不動産の一部を分割取得する場合にも限定価格が成立し得ます。この場合は併合とは逆に、分割後の各部分の正常価格の合計が分割前の一体としての正常価格を下回ることが一般的です。

例えば、1,000平方メートルの整形地（正常価格1億円）を500平方メートルずつ2分割する場合、分割後の各画地は規模が小さくなり形状も劣化するため、各画地の正常価格の合計が9,000万円にしかならないというケースがあります。このとき、分割によって1,000万円の減分（価値の減少）が生じており、取得部分の限定価格は正常価格を下回る水準となります。

増分価値の考え方

限定価格を理解するうえで、増分価値の概念は不可欠です。

増分価値とは

増分価値とは、併合により一体としての不動産の価格が、個別の不動産の価格の合計を超える部分をいいます。

増分価値 ＝ 一体利用後の価格 −（A地の正常価格 ＋ B地の正常価格）

増分価値が生じる主な原因は以下の通りです。

• 画地条件の改善: 間口の拡大、不整形の解消、規模の増大による利用効率の向上
• 権利関係の統合: 借地権と底地の併合による完全所有権の回復
• 容積率の有効活用: 規模の拡大により、それまで未消化だった容積率を活用できるようになる

増分価値の配分

限定価格を求める際には、増分価値をどのように売主と買主に配分するかが問題となります。増分価値の全額が取得部分に帰属するわけではなく、以下の要素を考慮して配分されます。

• 取引当事者間の交渉力: 売主と買主のどちらに交渉上の優位性があるか
• 増分価値の帰属関係: 増分価値がどちらの不動産により多く帰属するか
• 市場の実態: 類似の併合事例における配分の実態
• 当事者の事情: 各当事者の取引における切迫度

実務上、増分価値の配分比率は折半（50:50）を基本として、個別の事情に応じて調整されることが多いとされています。

正常価格との比較

最大のポイントは、正常価格が不特定多数の参加者による市場を前提とするのに対し、限定価格は特定の当事者間でのみ成立する市場を前提としている点です。限定価格は正常価格と「乖離する」価格ですが、その乖離は増分価値（又は減分価値）の配分によるものであり、不合理な価格ではありません。

限定価格と特定価格の違い

受験生が混同しやすい限定価格と特定価格の違いを整理します。

限定価格は「誰が買うか」によって価格が異なるケース、特定価格は「どのような目的で評価するか」によって価格が異なるケースと覚えると区別しやすくなります。

試験での出題ポイント

短答式試験

不動産鑑定士の短答式試験では、以下のような出題が頻出です。

• 定義の正誤判定: 限定価格の定義文のキーワードを入れ替えた選択肢（例: 「限定価格は、法令等による社会的要請を背景として…」→誤り。これは特定価格の説明）
• 成立場面の判断: 「借地権者が底地を取得する場合に求める価格は正常価格である」→誤り（限定価格）
• 増分価値の理解: 「限定価格は、常に正常価格を上回る」→誤り（分割の場合は正常価格を下回ることがある）

典型的な誤答パターン

論文式試験

論文式試験では、以下のような論述が求められます。

• 限定価格の定義と趣旨の記述（定義を正確に書き、なぜ正常価格と異なる価格が形成されるのかを説明）
• 具体的な事例（隣接地併合、借地権と底地の関係）における限定価格の説明
• 増分価値の概念と配分の考え方
• 正常価格や特定価格との比較・区別

論文式試験では、単に定義を暗記するだけでなく、具体的な数値例を挙げて増分価値と配分の考え方を説明できると高得点につながります。例えば、「A地3,000万円、B地1,200万円、一体地4,800万円の場合…」のように、数値を使って限定価格の成立過程を論述できるよう準備しておきましょう。

暗記のポイント

限定価格の定義は長いため、以下の3つの要素に分解して覚えましょう。

1. 「併合又は分割等に基づき」 — どのような場面で生じるか（原因）
2. 「正常価格と乖離することにより市場が相対的に限定される」 — なぜ正常価格と異なるか（理由）
3. 「取得部分の当該市場限定に基づく市場価値」 — 何を表示する価格か（結論）

さらに、成立場面は「隣接地併合」「借地権者による底地取得」「底地所有者による借地権取得」「経済合理性に反する分割」の4つをセットで覚えておくと、短答式試験でも論文式試験でも対応できます。

まとめ

限定価格は、併合や分割により市場が限定される場面で成立する価格です。正常価格との最大の違いは、増分価値を考慮するかどうかにあります。試験では具体的な事例とともに出題されることが多いため、定義の暗記に加えて、典型的な成立場面と増分価値の計算・配分の考え方を理解しておくことが重要です。

限定価格の理解を深めるために、価格の4類型まとめで他の価格類型との横断的な比較も確認しておきましょう。また、限定価格が最も問題となる借地権の評価についても、あわせて学習することをおすすめします。