借家権の鑑定評価｜評価手法と留意点
借家権の鑑定評価とは
借家権の鑑定評価で最も重要な理解は、借家権の価格は常に発生するわけではないという点です。借地権が取引慣行の成熟した地域では市場で取引されるのとは対照的に、借家権は一般的に独立した取引の対象となることは少なく、主に立退き等の場面で補償の問題として顕在化する権利です。この特殊性を踏まえた評価手法の理解が、試験対策の核心となります。
借家権とは
定義
借家権とは、借地借家法（廃止前の借家法を含む。）に基づく建物の賃借権をいいます。
借家権とは、借地借家法（廃止前の借家法を含む。）に基づく建物の賃借権をいう。
― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節
借地権が「建物の所有を目的とする土地の賃借権」であるのに対し、借家権は「建物そのものの賃借権」です。借地借家法によって借家人の権利が保護されていることが、借家権に経済的価値が認められる根拠となっています。
借地借家法による保護
借地借家法は、借家人を以下のように保護しています。
| 保護内容 | 具体的な規定 |
|---|---|
| 更新拒絶の制限 | 賃貸人が更新を拒絶するには正当事由が必要（第28条） |
| 解約申入れの制限 | 賃貸人からの解約申入れにも正当事由が必要（第28条） |
| 造作買取請求権 | 借家人は賃貸人の同意を得て付加した造作の買取りを請求できる（第33条） |
| 対抗力 | 建物の引渡しを受けた借家人は、第三者に対抗できる（第31条） |
普通借家権と定期借家権
借地借家法のもとでは、普通借家権と定期借家権の2種類が存在します。
| 種類 | 更新の有無 | 借家権価格の発生 |
|---|---|---|
| 普通借家権 | 正当事由がない限り更新される | 賃料差額等がある場合に発生し得る |
| 定期借家権 | 期間満了により確定的に終了 | 原則として発生しない（更新がないため） |
鑑定評価基準で「借家権」という場合、主に普通借家権を想定しています。定期借家権は更新がなく期間満了で確定的に終了するため、借家権の経済的価値は原則として認められません。
借家権の価格の発生要因
借家権に経済的価値が認められる根拠
借家権の価格が発生する要因として、以下の3点が挙げられます。
- 借地借家法による法的保護：正当事由がなければ賃貸人は契約を終了させられない。この法的保護が、借家人の地位に経済的価値を与える
- 賃料差額の存在：市場賃料（正常賃料）と実際支払賃料との間に差額が存在する場合、借家人はその差額分だけ経済的利益を享受している
- 移転に伴う費用・損失：借家人が移転を余儀なくされた場合、引越費用、営業補償、顧客喪失など多大な負担が生じる
借家権の価格が発生しにくい場合
以下のような場合には、借家権の価格が発生しにくい、またはゼロとなることがあります。
- 実際支払賃料が市場賃料と同等またはそれ以上の場合
- 定期借家契約の場合
- 借家人の契約違反がある場合
- 築古建物で建替えが合理的であり、正当事由が認められやすい場合
評価手法
鑑定評価基準の規定
鑑定評価基準では、借家権の評価について以下のように定めています。
借家権の鑑定評価額は、当事者間の個別的事情を考慮して適正に求めるものとし、その鑑定評価額は、差額方式又は賃料差額還元方式により求めた価格を標準とし、当該建物及びその敷地の経済価値に即応した適正な賃料と実際の賃料との乖離の程度、借家権の取引慣行の有無並びにその他の当該地域の実情等を総合的に勘案して求めるものとする。
― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節
差額方式
差額方式は、借家権の価格を建物及びその敷地の経済価値の配分の観点から求める方法です。
借家権価格 = （建物及びその敷地の価格） × 借家権割合
借家権割合の考え方
借家権割合は、相続税評価における借家権割合（全国一律30%）を参考にすることがありますが、鑑定評価ではこの割合をそのまま適用するのではなく、個別の事情を考慮して適切な割合を判定する必要があります。
考慮すべき事情としては、以下のものがあります。
- 借家契約の内容（残存期間、更新の経緯等）
- 賃料の水準（市場賃料との乖離度）
- 借家人の営業状況（事業用の場合）
- 地域の借家権取引の慣行
- 建物の用途（居住用か事業用か）
賃料差額還元方式
賃料差額還元方式は、市場賃料と実際支払賃料との差額を還元して借家権の価格を求める方法です。
借家権価格 = 賃料差額 × 還元倍率（年数）
または、より精密には
借家権価格 = Σ（各期の賃料差額 ÷ (1+r)^n）
賃料差額とは
賃料差額は以下のように求めます。
賃料差額 = 正常賃料（新規賃料の適正水準） - 実際支払賃料
正常賃料の考え方がここでも重要になります。
還元倍率（年数）の判定
還元倍率（賃料差額を何年分として資本還元するか）は、以下の要素を考慮して判定します。
- 借家契約の残存期間
- 賃料改定の見通し
- 借家人の移転可能性
- 地域における借家権の取引慣行
両手法の関連づけ
借家権の鑑定評価額は、差額方式と賃料差額還元方式により求めた価格を標準として、各種事情を総合的に勘案して決定します。いずれか一方の手法だけで結論を出すのではなく、両手法の結果を比較検討した上で最終的な評価額を判断します。
借家権価格と立退料の関係
立退料とは
立退料とは、賃貸人が正当事由を補完するために借家人に支払う金銭です。立退料は正当事由の判断要素の一つ（いわゆる「財産上の給付」）であり、借家権価格そのものではありません。
建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、[中略]建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
― 借地借家法 第28条
借家権価格と立退料の違い
| 項目 | 借家権価格 | 立退料 |
|---|---|---|
| 性質 | 借家権の経済的価値そのもの | 正当事由を補完するための金銭 |
| 内容 | 賃料差額等を反映した権利の価格 | 借家権価格＋移転費用＋営業補償等 |
| 範囲 | 借家権の価値に限定 | より広範な損失を包含する |
| 決定方法 | 鑑定評価基準に基づく | 当事者の交渉または裁判による |
立退料の構成要素
立退料は一般的に以下の要素で構成されます。
- 借家権価格（存在する場合）
- 移転費用：引越費用、新居の礼金・仲介手数料等
- 営業補償（事業用の場合）：移転期間中の休業損失、顧客喪失の損害等
- 精神的損害（裁判の場合）：居住の安定に対する精神的な価値
鑑定評価で求められるのはあくまで借家権価格であり、立退料全体を鑑定評価で求めることは本来の鑑定評価の範囲を超えます。ただし、実務では立退料に関する意見を求められることも多く、その際には借家権価格をベースとしつつ、上記の各要素を加味して総合的に判断します。
居住用と事業用の違い
居住用借家権
居住用の借家権には以下の特徴があります。
- 生活の本拠としての保護が特に重視される
- 賃料差額が小さいことが多い（居住用賃料は比較的安定的に改定されるため）
- 移転費用は比較的少額にとどまる
- 借家権割合は相対的に低い傾向
事業用借家権
事業用の借家権は、居住用とは異なる考慮が必要です。
| 考慮事項 | 内容 |
|---|---|
| 営業上の利益 | その場所で営業を続けることによる経済的利益 |
| 顧客基盤 | 立地に結びついた顧客（得意先）の存在 |
| 内装・設備投資 | 借家人が行った内装工事や設備投資の残存価値 |
| 移転困難性 | 同等の立地・条件の代替物件の確保困難性 |
| 営業補償 | 移転に伴う休業損失、売上減少のリスク |
事業用借家権は、居住用と比較して借家権の価格が高額になる傾向があります。特に、立地の優位性が営業に直結する業種（飲食店、小売店等）では、その傾向が顕著です。
居住用・事業用の比較表
| 比較項目 | 居住用 | 事業用 |
|---|---|---|
| 保護の重点 | 生活の安定 | 営業の継続 |
| 賃料差額 | 比較的小さい | 大きくなりやすい |
| 移転費用 | 少額 | 高額（内装工事等を含む） |
| 借家権価格 | 低めの傾向 | 高めの傾向 |
| 立退料の構成 | 移転費用中心 | 営業補償が大きなウエイト |
借家権と他の類型との関係
借家権は、他の不動産の類型と密接に関連しています。
- 貸家及びその敷地：借家権が設定されている建物とその敷地の所有者側の権利。貸家の評価では借家権の影響を考慮する
- 借地権：借地権が「土地」の賃借権であるのに対し、借家権は「建物」の賃借権。法的保護の構造は類似するが、取引慣行の成熟度が大きく異なる
- 建物及びその敷地：自用の場合は借家権が設定されていないが、賃貸に供する場合は借家権が関係する
試験での出題ポイント
短答式試験
短答式試験では、以下の基本事項が出題されます。
- 借家権の定義（「借地借家法に基づく建物の賃借権」）
- 借家権価格の発生要因
- 差額方式と賃料差額還元方式の基本的な考え方
- 借家権価格と立退料の違い
- 普通借家権と定期借家権の区別
論文式試験
論文式試験では、借家権の評価について体系的な論述が求められます。
- 借家権の定義と法的保護の説明
- 借家権の価格が発生する要因の論述
- 差額方式と賃料差額還元方式の具体的な説明
- 借家権価格と立退料の関係の整理
- 居住用と事業用の違いの論述
暗記のポイント
- 定義のキーワード：「借地借家法に基づく」「建物の賃借権」
- 評価手法：差額方式（借家権割合）と賃料差額還元方式の2つ
- 立退料との違い：借家権価格は立退料の一部であり、立退料はより広範な損失を包含する
- 発生要因の3要素：法的保護、賃料差額、移転費用・損失
- 定期借家権：更新がないため、原則として借家権価格は発生しない
まとめ
借家権の鑑定評価について、要点を整理します。
- 借家権とは：借地借家法に基づく建物の賃借権
- 価格の発生要因：法的保護、賃料差額の存在、移転に伴う費用・損失
- 評価手法：差額方式（借家権割合）と賃料差額還元方式を標準とする
- 立退料との関係：借家権価格は立退料の構成要素の一つであり、立退料全体とは異なる
- 居住用 vs 事業用：事業用の方が借家権価格は高額になる傾向がある
- 定期借家権：更新がないため、原則として借家権価格は発生しない
借家権は借地権と対比して学習することで理解が深まります。また、底地や正常賃料の知識も関連するため、これらの記事も合わせて確認しておきましょう。
