比準価格・積算価格・収益価格の概要

比準価格・積算価格・収益価格は、鑑定評価の三方式（取引事例比較法・原価法・収益還元法）によって求められる3つの試算価格です。不動産鑑定士試験では、各試算価格の意味と特徴の違いを正確に理解することが基本中の基本です。比準価格は不動産の市場性、積算価格は費用性、収益価格は収益性に着目しており、3つの価格を総合的に検討して鑑定評価額が決定されます。

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この価格の適正な判定は、鑑定評価の手法の適用によって行うべきものであり、これらの手法は原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別される。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章

不動産の価格の三面性

なぜ3つの試算価格があるのか

不動産の価格には3つの側面（三面性）があります。それぞれの側面に着目して価格を求める手法が、三方式です。

価格の側面 着目する視点 対応する手法 求められる試算価格
費用性 造るのにいくらかかるか 原価法 積算価格
市場性 市場で取引されるといくらか 取引事例比較法 比準価格
収益性 どれだけ収益を生むか 収益還元法 収益価格

一つの不動産の適正な価格を求めるために、異なる3つの角度からアプローチするのが鑑定評価の特徴です。これは、例えば「中古車の価値」を考える場合に、「同じ車種の市場相場」（市場性）、「新車価格から経年劣化分を差し引いた金額」（費用性）、「タクシーとして使った場合の収益」（収益性）の3つの視点で見るのと似ています。

積算価格（原価法）

積算価格とは

積算価格は、原価法によって求められる試算価格です。「その不動産を今新しく造り直すとしたらいくらかかるか」を出発点とし、そこから経年劣化等による価値の減少分を差し引いて求めます。

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。原価法による試算価格を積算価格という。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

算定プロセス

積算価格 ＝ 再調達原価 − 減価額

ステップ1: 再調達原価を求める（今造り直す場合の費用） ステップ2: 減価修正を行う（物理的・機能的・経済的減価を控除） ステップ3: 積算価格を算定する

計算例

【RC造マンション・築15年】
再調達原価: 3億円（建設費 ＋ 付帯費用）
経過年数: 15年
耐用年数: 45年（経過15年 ＋ 残存30年）

減価額 ＝ 3億円 × 15年 ÷ 45年 ＝ 1億円
積算価格 ＝ 3億円 − 1億円 ＝ 2億円

積算価格の特徴

長所 限界
費用データに基づく客観性: 建設費という具体的なデータに基づく 市場の需給を反映しない: 費用だけでは市場価値がわからない
建物評価に適する: 建設費を把握しやすい 既成市街地の土地には適用困難: 再調達原価の把握が難しい
唯一無二の不動産にも適用可: 取引事例がなくても算定できる 減価判定の難しさ: 特に機能的・経済的減価の判断は主観的

比準価格（取引事例比較法）

比準価格とは

比準価格は、取引事例比較法によって求められる試算価格です。類似の不動産がいくらで取引されたかという市場データを基礎として、対象不動産の価格を求めます。

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。取引事例比較法による試算価格を比準価格という。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

算定プロセス

比準価格 ＝ 取引事例の価格 × 事情補正 × 時点修正 × 地域要因比較 × 個別的要因比較

ステップ1: 取引事例を収集し、適切な事例を選択する ステップ2: 事情補正を行う（特殊な事情がある場合に補正） ステップ3: 時点修正を行う（取引時点と価格時点の市場変動を反映） ステップ4: 地域要因の比較を行う（地域特性の違いを補正） ステップ5: 個別的要因の比較を行う（個別特性の違いを補正） ステップ6: 複数の事例から求めた価格を比較考量して比準価格を決定する

計算例

【住宅地の更地】
取引事例: 坪単価100万円（近隣地域の取引、6ヶ月前）

事情補正: 100/100（正常な取引）
時点修正: 102/100（地価2%上昇）
地域要因比較: 100/100（同一近隣地域）
個別的要因比較: 95/100（対象地はやや形状劣る）

比準価格 ＝ 100万円 × 100/100 × 102/100 × 100/100 × 95/100
        ＝ 100万円 × 0.969
        ≒ 96.9万円/坪

比準価格の特徴

長所 限界
市場実勢を反映: 実際の取引データに基づく 事例の入手が前提: 取引事例がないと適用不可
説得力が高い: 市場参加者の行動を反映 特殊な不動産には不向き: 類似の取引事例がない場合
幅広い不動産に適用: 土地・建物・複合不動産に対応 事情補正の困難さ: 取引事情の把握が難しいことがある

収益価格（収益還元法）

収益価格とは

収益価格は、収益還元法によって求められる試算価格です。対象不動産が将来生み出す収益（賃料等）を現在価値に割り引いて求めます。

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。収益還元法による試算価格を収益価格という。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

算定プロセス

収益還元法には直接還元法とDCF法の2つがあります。

直接還元法:

収益価格 ＝ 純収益 ÷ 還元利回り

DCF法:

収益価格 ＝ 毎期の純収益の現在価値の合計 ＋ 復帰価格の現在価値

計算例（直接還元法）

【賃貸マンション】
年間賃料収入: 2,400万円
年間運営費用: 600万円
年間純収益: 2,400万円 − 600万円 ＝ 1,800万円
還元利回り: 5%

収益価格 ＝ 1,800万円 ÷ 0.05 ＝ 3億6,000万円

収益価格の特徴

長所 限界
収益性を直接反映: 投資判断の基礎となる 将来予測に依存: 賃料予測の精度に左右される
投資用不動産に最適: 投資家の意思決定に合致 還元利回りの査定が困難: 微小な差で価格が大きく変動
理論的な説得力: 経済学の基礎理論に基づく 自用不動産には適用しにくい: 賃貸を想定する必要がある

3つの試算価格の比較一覧

項目 積算価格 比準価格 収益価格
求める手法 原価法 取引事例比較法 収益還元法
着目する側面 費用性 市場性 収益性
基本的な考え方 造り直す費用 市場で取引される価格 将来の収益の現在価値
算式 再調達原価 − 減価額 事例価格 × 各種補正 純収益 ÷ 還元利回り
必要なデータ 建設費データ 取引事例データ 賃料・利回りデータ
得意な不動産 建物、特殊不動産 土地、一般的な不動産 収益用不動産

不動産の類型と重視すべき試算価格

対象不動産の類型（種類）によって、重視すべき試算価格は異なります。

住宅地（更地）の場合

比準価格が最も重視されます。住宅地では取引市場が活発で、類似の取引事例が豊富に得られるためです。

比準価格: 3,500万円 ← 中心
積算価格: 3,200万円（造成地の場合）
収益価格: 3,000万円（戸建賃貸を想定）
→ 鑑定評価額: 3,400万円（比準価格を重視）

賃貸用オフィスビルの場合

収益価格が最も重視されます。投資家は収益性を基準に価格を判断するため、収益価格が市場の実態を最もよく反映します。

積算価格: 8,000万円
比準価格: 8,500万円
収益価格: 8,200万円 ← 中心
→ 鑑定評価額: 8,300万円（収益価格を重視）

自用の戸建住宅（建物及びその敷地）の場合

比準価格が重視されますが、積算価格による費用面からの検証も有効です。

比準価格: 4,500万円 ← 中心
積算価格: 4,200万円（検証として有効）
収益価格: 3,800万円（賃貸想定だが市場実態と乖離しやすい）
→ 鑑定評価額: 4,400万円（比準価格を中心に積算価格も考慮）

工場・倉庫など特殊な不動産の場合

積算価格が重視される傾向があります。特殊な不動産は取引事例が少なく、収益性の把握も難しいため、費用面からのアプローチが有効です。

積算価格: 6,000万円 ← 中心
比準価格: 算定困難（類似事例が少ない）
収益価格: 5,500万円（参考値）
→ 鑑定評価額: 5,900万円（積算価格を中心に判断）

試算価格が一致しない理由

3つの試算価格は、同一の不動産に対して異なる金額になるのが通常です。その理由は以下の通りです。

  • 着目する側面の違い: 費用性・市場性・収益性という異なる側面からアプローチしているため
  • 使用するデータの違い: 建設費、取引事例、賃料データなど、異なるデータに依拠しているため
  • 市場の不完全性: 不動産市場は完全に効率的ではなく、費用と市場価格と収益性にズレが生じ得る
  • 前提条件の違い: 最有効使用の前提や将来予測の前提が微妙に異なることがある

試算価格の間に生じた差異は、試算価格の調整を通じて鑑定評価額の決定に収斂されます。

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 三方式の定義と各試算価格の名称（原価法→積算価格、取引事例比較法→比準価格、収益還元法→収益価格）
  • 各試算価格が着目する価格の側面（費用性・市場性・収益性）
  • 不動産の類型に応じた重視すべき試算価格
  • 三方式の併用が原則であること
  • 各手法の適用条件と限界

論文式試験

  • 不動産の価格の三面性と三方式の関係
  • 各試算価格の意義・算定プロセス・特徴の比較論述
  • 対象不動産の類型に応じた試算価格の重視度の説明
  • 試算価格の調整との関連

暗記のポイント

  1. 三方式と試算価格の対応: 原価法→積算価格、取引事例比較法→比準価格、収益還元法→収益価格
  2. 着目する側面: 積算価格＝費用性、比準価格＝市場性、収益価格＝収益性
  3. 基本算式: 積算価格＝再調達原価−減価額、収益価格＝純収益÷還元利回り
  4. 住宅地→比準価格、収益不動産→収益価格、特殊不動産→積算価格を重視
  5. 三方式は原則として二以上の方式を併用する

まとめ

比準価格・積算価格・収益価格は、不動産の価格の三面性（市場性・費用性・収益性）にそれぞれ着目した試算価格です。各試算価格は異なる視点から不動産の価値に迫るものであり、対象不動産の類型に応じて重視すべき試算価格が異なります。

初学者の方は、まず3つの試算価格の名称と対応する手法を正確に覚え、各試算価格の基本的な算式を理解しましょう。そのうえで、鑑定評価の三方式の各手法の詳細と、試算価格の調整のプロセスを学ぶことで、鑑定評価の全体像を把握できます。