取引事例比較法の適用範囲と限界の概要

取引事例比較法は、鑑定評価の三方式の中で最も広く適用される手法です。市場で実際に行われた取引事例を基礎として対象不動産の価格を求めるため、市場の実勢を直接反映した評価が可能です。

しかし、取引事例比較法にも適用が困難な場面があります。不動産鑑定士試験では、この手法の有効性と限界を正確に理解しているかが問われます。

鑑定評価基準では、取引事例比較法について次のように定めています。

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

本記事では、取引事例比較法の適用が有効な場面と困難な場面を整理し、限界への対処法を解説します。

取引事例比較法の基本的な考え方

市場性に着目する手法

取引事例比較法は、不動産の価格に関する三面性のうち市場性に着目した手法です。「類似の不動産が市場でいくらで取引されているか」という視点から価格を求めます。

この手法は、代替の原則に理論的基礎を置いています。

代替の原則とは、合理的な市場においては、代替可能な他の不動産の価格との間に相互に関連があるという原則をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第4章

取引事例比較法が有効に機能する条件

取引事例比較法が有効に機能するためには、以下の条件が満たされる必要があります。

  1. 多数の取引事例が収集できること: 比較対象となる適切な事例が十分に存在すること
  2. 適切な事例が選択できること: 対象不動産と代替関係にある類似の不動産の事例であること
  3. 事例の補正・修正が適切に行えること: 事情補正、時点修正、要因比較が合理的に行えること

取引事例比較法の適用が有効な不動産

住宅地の更地

取引事例比較法が最も有効に機能するのは、住宅地の更地の評価です。

  • 取引事例が豊富: 住宅用地は取引件数が多く、比較事例を収集しやすい
  • 類似性が高い: 同一地域内の住宅用地は、用途や需要者が共通しているため比較が容易
  • 市場の透明性: 住宅市場は比較的情報が公開されており、取引情報が入手しやすい

マンション（区分所有建物）

マンション（区分所有建物）の評価においても、取引事例比較法は有効です。

  • 取引件数が多い: 都市部では同一マンション内や近隣マンションの取引事例が豊富
  • 比較可能性が高い: 同一棟内の住戸間では、共通の要因が多く比較が容易
  • 市場データの入手性: レインズ等で取引情報が蓄積されている

標準的な商業地

標準的な商業地についても、取引事例が一定数存在する地域では有効に適用できます。

不動産の種別 取引事例の入手性 取引事例比較法の有効性
住宅地（更地） 豊富 非常に高い
マンション 豊富 非常に高い
標準的な商業地 中程度 高い
一般的な事務所ビル 中程度 中〜高
工業地 やや少ない 中程度

取引事例比較法の適用が困難な場面

取引事例の不足

取引事例比較法の最大の限界は、適切な取引事例が不足する場合です。以下のような場面では、十分な事例の収集が困難になります。

市場の薄い地域

過疎地域や取引が極めて少ない地域では、近年の取引事例がほとんど存在しない場合があります。

  • 人口減少が著しい地方の農村地域
  • 山間部や離島などの交通不便地域
  • 大規模な工業専用地域で取引が限定的な地域

このような地域では、取引事例比較法を適用しようとしても、比較対象となる事例が不足し、信頼性の高い比準価格を求めることが困難です。

取引頻度が低い不動産

不動産の種別によっては、取引そのものが稀にしか行われないものがあります。

  • 大規模な工場用地: 取引件数が少なく、取引される場合も個別性が強い
  • 特殊な用途の不動産: ゴルフ場、ホテル、病院など、用途が限定的な不動産
  • 極めて高額な不動産: 取引参加者が限定され、事例数が少ない

特殊な不動産

対象不動産が特殊な性格を有する場合、類似の取引事例を見つけることが困難になります。

特殊な不動産の例 事例収集が困難な理由
文化財指定建造物 市場性がなく、取引事例が存在しない
宗教施設 売買される機会が極めて限定的
公共施設 市場での取引を前提としない不動産
特殊な形状の土地 類似の形状を持つ事例がない
複雑な権利関係の不動産 同様の権利構成を持つ事例が少ない

取引事例の質の問題

事例の数が確保できたとしても、事例の質に問題がある場合は適用が困難になります。

  • 特殊な事情がある事例: 売り急ぎ、買い進み、関連当事者間取引など、正常な取引とはいえない事例が多い場合
  • 事情補正が困難な事例: 取引の背景事情が不明で、適切な事情補正ができない事例
  • 時点が古い事例: 市場環境が大きく変化しており、時点修正の精度が低い事例

取引事例の収集・選択の問題

事例の収集範囲

取引事例比較法の精度は、収集する事例の範囲と質に大きく依存します。

取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

この規定に基づき、事例は同一需給圏内から収集することが原則ですが、同一需給圏内に適切な事例がない場合には収集範囲を広げざるを得ません。その場合、地域差の補正が大きくなり、比準価格の信頼性が低下するリスクがあります。

事例の選択基準

適切な事例を選択するためには、以下の基準に留意する必要があります。

取引事例は、次の要件の全部を備えるもののうちから選択するものとする。

(1) 事情補正をすることができるものであること。

(2) 時点修正をすることができるものであること。

(3) 地域要因の比較及び個別的要因の比較ができるものであること。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

これらの要件を全て満たす事例が十分に確保できない場合、取引事例比較法の適用可能性自体が制約されます。

取引事例比較法の限界への対処法

他の手法との併用

取引事例比較法の適用が困難な場合は、原価法や収益還元法を補完的に用いることが重要です。

取引事例比較法の限界 補完する手法 補完の方法
事例不足 原価法 再調達原価からのアプローチ
事例不足 収益還元法 収益性からのアプローチ
市場の薄い地域 収益還元法 賃料データに基づく評価
特殊な不動産 原価法 費用性に基づく評価

収集範囲の拡大

同一需給圏内に十分な事例がない場合、やむを得ず収集範囲を拡大することがあります。ただし、その場合は地域差の補正を慎重に行い、比準結果の妥当性を十分に検証する必要があります。

近隣地域以外の類似地域からの事例活用

近隣地域に事例がない場合でも、類似地域から適切な事例を収集できる場合があります。類似地域とは、近隣地域と類似する地域特性を有し、対象不動産と代替競争関係にある不動産が存在する地域です。

類似地域からの事例活用では、地域要因の比較を適切に行うことが特に重要です。

取引事例比較法と他の手法の比較

三方式の適用範囲の比較

比較項目 取引事例比較法 原価法 収益還元法
着目する側面 市場性 費用性 収益性
最も有効な場面 取引が活発な不動産 建物を含む不動産 収益を生む不動産
主な限界 事例不足 土地のみの評価 収益把握の困難
市場データへの依存 非常に高い 中程度 高い

取引事例比較法が三方式の中で果たす役割

取引事例比較法は、市場の実勢を最も直接的に反映する手法として、鑑定評価において中心的な役割を果たします。

特に、試算価格の調整の段階では、取引事例比較法による比準価格は市場参加者の実際の行動を反映した価格として、重要な参考指標となります。

しかし、市場データに過度に依存するため、市場が過熱している時期や低迷している時期には、一時的な市場の変動に影響されやすいという側面もあります。原価法による積算価格や収益還元法による収益価格と比較検討することで、市場の一時的な変動を排除した適正な価格判断が可能になります。

試験での出題ポイント

短答式試験

不動産鑑定士の短答式試験では、以下のような出題パターンがあります。

  • 事例の選択要件: 「事情補正ができるものであること」等の要件に関する正誤判定
  • 事例の収集範囲: 「取引事例は近隣地域からのみ収集する」→ 誤り（同一需給圏内の類似地域からも収集可能）
  • 適用の限界: 「取引事例比較法はすべての不動産に適用可能である」→ 誤り（市場性のない不動産等では困難）
  • 代替の原則: 「取引事例比較法は代替の原則に基礎を置く」→ 正しい

論文式試験

論文式試験では、以下のテーマが出題される可能性があります。

  • 取引事例比較法の意義、適用方法及び限界について論ぜよ
  • 取引事例の収集・選択の要件とその意義を述べよ
  • 取引事例比較法の適用が困難な場合の対処方法について論ぜよ

暗記のポイント

  1. 取引事例比較法の定義: 取引事例の収集→事例選択→事情補正→時点修正→要因比較の流れ
  2. 事例の選択要件: 事情補正・時点修正・要因比較の3つが可能であること
  3. 収集範囲: 原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域
  4. 適用が困難な場面: 事例不足、特殊な不動産、市場の薄い地域
  5. 代替の原則: 理論的基礎として代替の原則に立脚していること

まとめ

取引事例比較法は、市場の実勢を直接反映できる強力な鑑定評価手法ですが、適切な取引事例の確保が前提条件となります。事例不足、特殊な不動産、市場の薄い地域では適用が困難になるため、原価法や収益還元法との併用が不可欠です。

試験対策としては、取引事例比較法の適用範囲と限界を正確に整理し、具体的な場面でこの手法がどの程度有効かを判断できる力を養いましょう。また、取引事例の収集・選択の要件を正確に暗記し、事例の補修正のプロセスと合わせて体系的に理解することが重要です。