類似地域とは

類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域をいいます。不動産鑑定士試験では、類似地域の選定基準と取引事例比較法における位置づけが頻出の論点です。

類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節

わかりやすく言うと

類似地域とは、対象不動産が属する近隣地域と「よく似た性格を持つ別の地域」のことです。たとえば、A駅前の住宅地を鑑定評価するとき、隣のB駅前にも同等のグレードの住宅地があれば、そのB駅前の住宅地が類似地域の候補になります。

類似地域を選定する最大の目的は、取引事例比較法で使う取引事例の収集範囲を広げることです。近隣地域内だけでは適切な取引事例が不足する場合、類似地域の取引事例も活用できます。

類似地域の選定基準

基本的な考え方

類似地域は、近隣地域の地域要因と比較して類似する特性を有する地域から選定します。具体的には以下の要素を総合的に判断します。

1. 用途的同質性

近隣地域と同じ用途的地域に属していることが前提です。住宅地域の類似地域は住宅地域から、商業地域の類似地域は商業地域から選定します。

2. 地域要因の類似性

判定項目 住宅地域の例 商業地域の例
交通アクセス 最寄り駅からの距離が同程度 ターミナル駅からの距離が同程度
街路条件 幅員・舗装状況が同程度 前面道路の幅員・系統が同程度
環境条件 住環境のグレードが同程度 繁華性の程度が同程度
公法上の規制 用途地域・容積率が同程度 用途地域・容積率が同程度
供給処理施設 上下水道・ガスの整備が同水準 ―

3. 価格水準の類似性

地域要因が類似していれば、価格水準もおのずと類似します。価格水準が大きく異なる地域は、一見似ていても類似地域としては不適切です。

同一需給圏との関係

類似地域は、原則として同一需給圏内から選定します。同一需給圏とは、対象不動産と代替競争関係にある不動産が存在する圏域のことです。

同一需給圏（最も広い範囲）
├── 近隣地域（対象不動産が属する地域）
├── 類似地域A（近隣地域と類似する特性を持つ地域）
├── 類似地域B（      〃      ）
└── 類似地域C（      〃      ）

類似地域が同一需給圏の外にある場合、そこからの取引事例は代替競争関係が弱いため、比較の信頼性が低くなります。

身近な具体例

例1: 住宅地域の類似地域選定

A駅徒歩10分の閑静な戸建て住宅地（第一種低層住居専用地域、容積率100%、区画面積40〜50坪）を鑑定評価する場合を考えます。

類似地域の候補: – B駅徒歩8分の戸建て住宅地（第一種低層、容積率100%、40〜50坪）→ 適切 – C駅徒歩5分のマンション地域（第一種住居地域、容積率300%）→ 不適切（用途・容積率が異なる） – D駅徒歩12分の戸建て住宅地（第一種低層、容積率80%、60〜80坪）→ 区画規模が異なるため慎重な判断が必要

例2: 商業地域の類似地域選定

X駅前の路面店舗が集積する商業地域の土地を鑑定する場合、同じ沿線にあるY駅前の商業地域が類似地域の候補となります。ただし、X駅が急行停車駅でY駅が各駅停車のみの場合、繁華性の程度に差があるため、類似性を慎重に検証する必要があります。

類似地域選定の注意点

注意点 内容
行政区画にとらわれない 市区町村が異なっていても類似性があれば選定可能
表面的な類似に惑わされない 駅距離だけで判断せず、環境のグレードも含めて総合判断
価格水準を検証する 地域要因が類似していても価格水準が大幅に異なれば再検討
複数の類似地域を検討する 1つに限定せず、複数の候補から最も類似するものを選定

関連用語との比較

用語 定義 取引事例比較法との関係
近隣地域 対象不動産が属する用途的地域 事例収集の第一候補地域
類似地域 近隣地域と類似する特性を持つ地域 事例収集の拡大範囲
同一需給圏 代替競争関係が成立する範囲 類似地域選定の上限範囲

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 類似地域の定義: 「類似地域とは、対象不動産と類似する不動産が所在する地域をいう」→ 誤り（「近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域」が正確な定義）
  • 選定範囲: 「類似地域は同一需給圏内から選定する」→ 正しい

論文式試験

  • 「近隣地域と類似地域の関係を説明し、類似地域の選定方法について論述せよ」
  • 取引事例比較法における事例選択との関係まで踏み込んで論じることが高得点のポイント

暗記のポイント

  1. 定義文: 「近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域」
  2. 選定の判断基準: 用途的同質性・地域要因の類似性・価格水準の類似性
  3. 同一需給圏内から選定するという原則

まとめ

類似地域は、近隣地域と類似する特性を持つ地域であり、取引事例比較法における事例収集範囲を広げるために重要な概念です。選定にあたっては、用途的同質性・地域要因の類似性・価格水準の類似性を総合的に判断し、同一需給圏内から選ぶことが原則です。近隣地域との関係や同一需給圏との関係も含めて、体系的に理解しておきましょう。