不動産の自然的特性と人文的特性を解説
不動産の特性とは
不動産鑑定士試験において、不動産の特性は鑑定評価の理論的基盤を理解するための最も基本的な知識です。不動産が他の一般的な財（動産や金融資産等）と異なる性質を持つからこそ、専門的な鑑定評価が必要とされるのであり、その特性を正確に理解することがすべての学習の土台となります。
鑑定評価基準では、不動産の特性を大きく自然的特性と人文的特性の2つに分類しています。自然的特性は不動産が本来的に備えている性質であり、人文的特性は人間の活動との関わりの中で認められる性質です。
本記事では、これら8つの特性（自然的特性5つ＋人文的特性3つ）を一つずつ丁寧に解説します。
自然的特性の概要
基準では、不動産の自然的特性について次のように述べています。
不動産は、他の一般の諸財と異なる自然的特性を有する。
― 不動産鑑定評価基準 総論第1章第1節
自然的特性とは、不動産が自然界に存在するものとして本来的に備えている特性のことです。人間の行為や社会的条件とは関係なく、不動産の物理的な存在そのものに起因する特性です。
自然的特性には以下の5つがあります。
- 地理的位置の固定性
- 不動性
- 永続性
- 不増性
- 個別性
地理的位置の固定性
地理的位置の固定性とは、土地がある特定の場所に存在し、その位置を変えることができないという特性です。すべての土地は地球上の固有の座標に位置しており、人為的にその場所を移すことは不可能です。
この特性は、不動産の鑑定評価において極めて重要な意味を持ちます。地理的位置が固定されているからこそ、不動産の価格はその立地条件に大きく依存します。駅からの距離、幹線道路へのアクセス、周辺環境といった地域要因が不動産の価格に決定的な影響を与えるのは、この特性があるためです。
また、地理的位置の固定性は、不動産の市場が地域的に限定されることの根拠でもあります。一般の商品のように需要のある場所へ移動させることができないため、不動産の価格は地域ごとの需給関係によって異なる水準を形成します。
不動性
不動性とは、不動産が物理的に移動できないという特性です。地理的位置の固定性と密接に関連しますが、不動性はより直接的に物理的な移動の不可能性を意味しています。
不動性があるために、不動産は「需要者が不動産のもとへ行く」という取引形態となります。一般の商品であれば商品が消費者のもとへ移動しますが、不動産の場合は需要者が不動産の所在する場所へ出向いて確認・利用する必要があります。
この特性から、不動産の取引は現地調査を伴うことが原則とされ、鑑定評価においても対象不動産の物的確認が必須の手順として位置づけられています。
永続性
永続性とは、土地が物理的に滅失しない性質を持つことです。建物は経年により劣化し、いずれ取壊しの時期を迎えますが、土地そのものは永続的に存在し続けます。
永続性は、鑑定評価において以下の点で重要な意味を持ちます。
- 収益還元法における長期的な収益予測の前提となる
- 土地には減価が生じないこと（建物には減価が生じる）の理論的根拠となる
- 最有効使用の判定において、長期的な視点が必要とされる根拠となる
ただし、永続性は主として土地に認められる特性であり、建物には認められません。建物は経年劣化により物理的に減価するため、原価法においては減価修正が必要となります。
不増性
不増性とは、土地の総量が有限であり、人為的に新たに創り出すことが原則としてできないという特性です。工業製品であれば需要の増加に応じて生産量を増やすことが可能ですが、土地は供給を増加させることが極めて困難です。
不増性は、不動産の相対的稀少性の根拠となる特性です。価格形成要因の理論において、不動産の価格は「効用」「相対的稀少性」「有効需要」の三者の相関結合によって形成されるとされていますが、この相対的稀少性は不増性に起因しています。
都市部において地価が高水準となるのは、限られた面積の土地に対して多くの需要が集中するためであり、不増性がなければこのような価格形成は生じません。
なお、埋立地のように例外的に土地が「創出」される場合もありますが、これは全体の供給量からみれば極めて限定的であり、不増性の特性を否定するものではありません。
個別性
個別性とは、すべての不動産がそれぞれ固有の性質を持ち、同じものが二つとないという特性です。地理的位置の固定性と密接に関連しており、不動産は位置、面積、形状、地勢、接面道路、環境条件などが一つとして同じものがありません。
個別性は、鑑定評価において個別分析が必要とされる根拠です。不動産の価格は個々の不動産の特性によって異なるため、鑑定評価にあたっては対象不動産の個別的要因を的確に把握し、その影響を分析する必要があります。
また、個別性は不動産取引において代替性が限定されることの理由でもあります。全く同じ不動産が存在しないため、購入者は限られた選択肢の中から妥協点を見出す必要があり、これが不動産市場の特性（市場の不完全性）につながっています。
人文的特性の概要
不動産には、自然的特性に加えて人文的特性があります。人文的特性とは、人間の活動や社会的な営みとの関わりの中で認められる特性です。
人文的特性には以下の3つがあります。
- 用途の多様性
- 併合及び分割の可能性
- 社会的位置の可変性
用途の多様性
用途の多様性とは、不動産（特に土地）がさまざまな用途に利用できるという特性です。同じ土地であっても、住宅、店舗、事務所、工場、駐車場、農地など、多様な用途に供することが可能です。
この特性は、鑑定評価における最有効使用の概念と直結します。土地が複数の用途に利用可能であるからこそ、そのうち最も合理的かつ効率的な利用方法を判定する必要が生じるのです。
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。
― 不動産鑑定評価基準 総論第4章
例えば、駅前の土地を一戸建住宅として利用するよりも、商業ビルとして利用するほうが効用が高い場合、その土地の価格は商業ビルとしての利用を前提とした価格を標準として形成されます。用途の多様性があるからこそ、最有効使用の判定が鑑定評価において不可欠な手順となっています。
併合及び分割の可能性
併合及び分割の可能性とは、土地が隣接する他の土地と一体として利用（併合）されたり、一つの土地が分けられて利用（分割）されたりする可能性を持つという特性です。
この特性は、不動産の価格に大きな影響を与えます。
- 併合の可能性：小さな隣接地を取得して一体利用することで、より高度な利用が可能になる場合がある。この場合、限定価格が成立する根拠の一つとなる。
- 分割の可能性：広大な土地を分割して分譲することで、全体としての価値が増大する場合がある。宅地分譲を前提とした開発法はこの特性を利用した手法である。
併合及び分割の可能性は、対象不動産を含む周辺の土地の状況や、法規制（最低敷地面積の規定等）によって制約されることもあります。鑑定評価にあたっては、この可能性を適切に考慮することが必要です。
社会的位置の可変性
社会的位置の可変性とは、不動産は地理的には固定されているものの、社会的・経済的な位置づけは時間の経過とともに変化しうるという特性です。
例えば、以下のような変化が考えられます。
- 鉄道の新駅開設により、住宅地が商業地域に変化する
- 工場の移転により、工業地域が住宅地域に転換する
- 人口減少により、商業地域の繁華性が衰退する
- 再開発事業により、老朽化した市街地が高度利用地に変貌する
社会的位置の可変性は、地域分析において地域の動態的な変化を把握することの重要性を裏付ける特性です。鑑定評価では、対象不動産の属する地域の現状だけでなく、将来の変動の方向性も分析する必要があります。
また、この特性は予測の原則と密接に関連しています。不動産の価格は現在の状態だけでなく、将来の社会的位置の変化に対する市場参加者の予測によっても左右されるのです。
自然的特性と人文的特性の関係
自然的特性と人文的特性は、相互に関連し合いながら不動産の性質を形作っています。
| 自然的特性 | 関連する人文的特性 | 関係の内容 |
|---|---|---|
| 地理的位置の固定性 | 社会的位置の可変性 | 地理的には固定だが、社会的評価は変動する |
| 個別性 | 用途の多様性 | 個別の特性に応じて最適な用途が異なる |
| 不増性 | 併合及び分割の可能性 | 総量は増やせないが、配分の変更は可能 |
| 永続性 | 社会的位置の可変性 | 長期にわたり存在するからこそ社会的変化を受ける |
この関係を理解することは、自然的特性が「制約条件」として機能し、人文的特性がその制約の中での「活用可能性」を示すと捉えると整理しやすくなります。不動産は動かせない（自然的特性）けれども、用途を変えたり、分割・併合したり、社会的な位置づけが変化したりする（人文的特性）という枠組みです。
不動産の特性が鑑定評価に与える影響
不動産の特性は、鑑定評価の理論と手法のあらゆる側面に影響を与えています。主要な影響を整理します。
市場の特性への影響
不動産の自然的特性により、不動産市場には以下のような特徴が生じます。
- 地域性：不動性・固定性により、市場が地域的に限定される
- 個別性：同一の不動産が存在しないため、市場の透明性が低い
- 取引の非公開性：取引価格が原則として非公開であり、情報の非対称性が大きい
- 供給の非弾力性：不増性により、短期的に供給を増やすことが困難
これらの市場特性があるからこそ、不動産の適正な価格を判定するために専門的な鑑定評価が必要とされるのです。
評価手法への影響
不動産の特性は、鑑定評価の三方式の適用にも影響を与えます。
- 個別性 → 取引事例比較法において事情補正・時点修正・地域要因比較・個別的要因比較が必要となる根拠
- 永続性 → 収益還元法において長期の収益予測が可能とされる根拠
- 用途の多様性 → 最有効使用の判定が価格の前提として必要とされる根拠
- 併合及び分割の可能性 → 限定価格の概念が成立する根拠
試験での出題ポイント
短答式試験
短答式試験では、不動産の特性に関して以下の論点が頻出です。
- 自然的特性5つを正確に列挙できるか（地理的位置の固定性、不動性、永続性、不増性、個別性）
- 人文的特性3つを正確に列挙できるか（用途の多様性、併合及び分割の可能性、社会的位置の可変性）
- 自然的特性と人文的特性の区別（例：「用途の多様性は自然的特性である」→ 誤り）
- 各特性の内容の正誤判定（例：「永続性は土地と建物の両方に認められる」→ 誤り）
- 各特性と鑑定評価の概念との対応関係
論文式試験
論文式試験では、以下のようなテーマで出題されることがあります。
- 不動産の自然的特性と人文的特性の内容を述べ、それぞれが鑑定評価に与える影響を論じる
- 特定の特性（例：個別性）が鑑定評価の手法にどのような影響を与えているかを論じる
- 不動産の特性と不動産市場の特徴の関係を論じる
暗記のポイント
- 自然的特性5つ：「ちふえふこ」（地理的位置の固定性・不動性・永続性・不増性・個別性）の頭文字で覚える
- 人文的特性3つ：「ようへいしゃ」（用途の多様性・併合及び分割の可能性・社会的位置の可変性）
- 永続性は土地のみに認められ、建物には認められない
- 相対的稀少性の根拠は不増性
- 最有効使用の根拠は用途の多様性
- 個別分析の根拠は個別性
- 地域分析の根拠は地理的位置の固定性
まとめ
不動産の特性は、自然的特性（地理的位置の固定性、不動性、永続性、不増性、個別性）と人文的特性（用途の多様性、併合及び分割の可能性、社会的位置の可変性）に分類されます。これらの特性が不動産を他の財と区別し、専門的な鑑定評価の必要性を基礎づけています。
各特性は鑑定評価の理論や手法と密接に結びついており、不動産の概念から種別・類型、価格形成要因に至る体系的な理解の基礎となります。特に論文式試験では、特性と鑑定評価の関連を体系的に論述できる力が求められるため、単なる暗記にとどまらず、各特性の意味と影響を深く理解しておきましょう。
