海外の不動産鑑定制度の概要

不動産鑑定士が活躍するフィールドはグローバルに広がっています。海外にも日本と同様の不動産評価制度が存在し、特に米国のAppraisal制度と英国のRICS（Royal Institution of Chartered Surveyors） は世界の鑑定制度の二大モデルといえます。

日本の不動産鑑定評価基準は国際評価基準（IVS：International Valuation Standards） との整合性を高めており、クロスボーダー投資が増加する中で、海外制度への理解は鑑定士としての市場価値を大きく高める要素となっています。

各国の不動産鑑定制度の比較

日本・米国・英国の制度比較表

比較項目 日本 米国 英国
資格名称 不動産鑑定士 Certified General Appraiser等 RICS Chartered Surveyor
根拠法 不動産の鑑定評価に関する法律 FIRREA（連邦法） なし（民間資格）
資格種別 国家資格（1種類） 州資格（4段階） 民間資格（国際的権威）
評価基準 不動産鑑定評価基準 USPAP RICS Red Book / IVS
登録者数 約8,500人 約78,000人 約130,000人（全世界）
監督機関 国土交通省 各州の不動産鑑定委員会 RICS（自主規制団体）
独占業務 鑑定評価書の作成 連邦関連取引の評価 なし（事実上の業界標準）

米国のAppraisal制度

USPAP（統一鑑定実務基準）

米国の不動産鑑定はUSPAP（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice） に基づいて行われます。USPAPはThe Appraisal Foundationが策定・管理しており、連邦法および各州法によって遵守が義務づけられています。

USPAPの特徴は以下のとおりです。

  • 2年ごとに改訂される実務基準
  • 鑑定評価のプロセスと報告書の形式を規定
  • 倫理規定と能力要件を明確に定義
  • 不動産だけでなく動産・無形資産・事業価値も対象

米国の鑑定士資格の4段階

米国では鑑定士資格が4つのレベルに分かれています。

レベル 資格名 評価可能な不動産 必要教育時間
Level 1 Trainee Appraiser 上位資格者の監督下で業務 75時間
Level 2 Licensed Residential Appraiser 住宅用不動産（制限あり） 150時間
Level 3 Certified Residential Appraiser 住宅用不動産（制限なし） 200時間
Level 4 Certified General Appraiser 全ての不動産 300時間

日本の不動産鑑定士に相当するのは最上位のCertified General Appraiserです。この資格を取得するには、300時間の教育課程と3,000時間の実務経験が求められます。

FIRREA法と鑑定評価の義務化

米国では1989年に成立したFIRREA（Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act） により、連邦関連の不動産取引（銀行融資等）では鑑定評価が義務づけられました。この法律はS&L危機（貯蓄貸付組合の破綻危機） を教訓に制定されたもので、不適切な不動産評価が金融システムを脅かすリスクを防ぐ目的があります。

ただし、取引価格が50万ドル以下の住宅ローンについてはAppraisal Waiver（鑑定免除） が認められるケースもあり、近年はAI査定（AVM）の活用範囲が拡大しています。

英国のRICS制度

RICSとは

RICS（Royal Institution of Chartered Surveyors） は1868年に設立された英国王室認定の専門職団体です。不動産鑑定に限らず、建設・環境・土地管理など不動産関連の幅広い分野をカバーしています。

RICSの特徴は以下のとおりです。

  • 国家資格ではなく民間資格だが、世界的な権威と信頼性を持つ
  • 150以上の国でメンバーが活動
  • 倫理規定と継続教育（CPD） の厳格な遵守を要求
  • Red Book（RICS Valuation – Global Standards） が評価基準

RICS会員の種類

会員種別 略称 要件
Associate AssocRICS 実務経験のみで取得可能
Member（正会員） MRICS APC（Assessment of Professional Competence） 合格
Fellow（特別会員） FRICS 5年以上の上級実務経験＋審査

日本の不動産鑑定士に相当するのはMRICS以上です。APCは最低2年の実務経験と口頭試問による最終評価で構成されており、日本の実務修習に類似した制度です。

Red BookとIVSの関係

RICSの評価基準であるRed Bookは、IVS（国際評価基準） を全面的に採用しつつ、RICS独自の追加要件を定めています。Red Bookは世界の不動産評価における事実上の国際標準として機能しており、多国籍企業やグローバル投資ファンドの不動産評価で広く参照されています。

国際評価基準（IVS）

IVSの概要

IVS（International Valuation Standards） は、IVSC（International Valuation Standards Council） が策定する国際的な評価基準です。不動産に限らず、事業価値、無形資産、金融商品など幅広い資産の評価に関する基準を定めています。

項目 内容
策定機関 IVSC（国際評価基準審議会）
最新版 IVS 2022
対象資産 不動産、動産、事業、無形資産、金融商品
法的拘束力 なし（各国の制度で採用を判断）
採用国・地域 100以上の国と地域

IVSと日本の鑑定評価基準の比較

比較項目 IVS 日本の鑑定評価基準
価格概念 Market Value 正常価格
評価手法 Market Approach, Income Approach, Cost Approach 取引事例比較法、収益還元法、原価法
DCF法の位置づけ Income Approachの一手法 収益還元法の一手法
最有効使用 Highest and Best Use 最有効使用の原則
対象範囲 全資産クラス 不動産に特化

IVSのMarket ValueとJapanの正常価格はほぼ同義ですが、細部の定義に差異があります。日本の鑑定評価基準は2014年の改正でIVSとの整合性が大幅に高められており、三方式の考え方は国際基準と共通です。

日本と海外の制度の主要な違い

資格制度の違い

視点 日本 米国・英国
資格の種類 1種類のみ 複数レベル（米国4段階）
参入障壁 非常に高い（合格率約5%） 段階的に参入可能
登録者数 約8,500人 米国約78,000人
人口比 約14,700人に1人 米国：約4,200人に1人
女性比率 約5%（極めて低い） 米国：約25%

日本は「少数精鋭」型の制度であり、一人ひとりの鑑定士に広範な業務を委ねる構造です。対して米国は「段階的参入」型であり、レベルに応じた業務範囲を設定することで、多くの評価者が市場に参加できる仕組みです。

評価手法の違い

手法 日本 米国 英国
取引事例比較法 重視 重視（Sales Comparison） 重視（Comparable Method）
収益還元法 投資物件で重視 収益物件で重視 投資物件で最重視
原価法 新築・特殊物件で使用 使用頻度は低い 使用頻度は低い
三手法の併用 原則併用 案件に応じて選択 案件に応じて選択

日本の特徴は三手法の併用が原則とされている点です。海外では案件の性質に応じて最適な手法を選択することが一般的であり、必ずしも全手法を適用する必要はありません。

クロスボーダー投資と鑑定評価

増加するクロスボーダー投資

日本の不動産市場への海外投資家の参入は年々増加しています。

年 海外投資家の日本不動産取得額
2019年 約1.2兆円
2020年 約0.9兆円（コロナ影響）
2021年 約1.5兆円
2022年 約1.8兆円
2023年 約2.0兆円

海外投資家はIVS準拠の評価を求めることが多く、日本の鑑定士にも国際基準への対応力が求められています。

国際基準対応が必要な場面

  • 海外ファンドの日本不動産投資 ― IVS準拠の評価レポートが必要
  • 日本企業の海外不動産取得 ― 現地基準と日本基準の両方を理解する必要
  • IFRS（国際財務報告基準）適用企業 ― 時価評価でIVSが参照される
  • J-REIT ― 証券化対象不動産の評価で国際投資家への説明が必要

海外資格の取得とキャリアへの活用

日本の鑑定士が取得できる海外資格

資格 取得方法 メリット
RICS（MRICS） APC受験（日本国内で受験可能） 国際的な信頼性、海外案件への対応力
MAI（米国） Appraisal Instituteの教育＋試験 米国案件への対応力
CRE（米国） Counselors of Real Estateの審査 コンサルティング業務の信頼性

特にRICSは日本国内で受験可能であり、近年取得を目指す日本の鑑定士が増えています。RICS取得者は日本国内でも年収が50〜150万円程度高い傾向があるとされています。

海外資格が活きるキャリアパス

  • 外資系不動産ファンド ― 年収800〜1,500万円
  • グローバル不動産コンサルティング ― CBRE、JLL、Cushman & Wakefield等
  • 国際機関 ― 世界銀行、ADB等の不動産関連プロジェクト
  • 海外鑑定事務所の日本拠点 ― 増加傾向

今後の展望

国際基準への収斂

世界の不動産鑑定制度はIVSを軸に収斂が進む傾向にあります。日本もこの流れの中で、鑑定評価基準の継続的な改訂が行われています。

今後の重要な動向は以下のとおりです。

  • IVSの改訂への追随 ― ESG要因の評価基準の導入
  • デジタル化 ― 電子署名による鑑定評価書のデジタル化
  • テクノロジーの標準化 ― AVMの品質基準の国際統一
  • 相互認証の拡大 ― 日本と海外の資格の相互認証の可能性

受験生への示唆

海外制度の知識は試験で直接問われるものではありませんが、合格後のキャリアで大きな差別化要因になります。特に以下の点は意識しておく価値があります。

  • 英語力の強化 ― IVSやRed Bookの原文を読む力
  • 国際基準の基本理解 ― Market ValueとHighest and Best Useの概念
  • クロスボーダー案件への関心 ― 市場のグローバル化に備える

まとめ

海外の不動産鑑定制度は、米国のAppraisal（USPAP準拠）と英国のRICS（Red Book準拠）が二大モデルです。日本の制度は少数精鋭・三手法併用という特徴を持ちながら、国際評価基準（IVS）との整合性を高めています。

クロスボーダー投資の増加に伴い、不動産鑑定士にも国際基準への対応力が求められる時代です。RICS等の海外資格の取得は、キャリアの幅を大きく広げる選択肢となります。

鑑定評価の基本的な手法については鑑定評価の三方式を、AI時代の鑑定士の将来性についてはAI時代の不動産鑑定士をあわせてご覧ください。