自用の建物及びその敷地の評価方法
自用の建物及びその敷地とは
不動産鑑定士試験の鑑定理論において、自用の建物及びその敷地は、不動産の複合不動産類型のうち最も基本的な類型です。所有者が自ら使用している建物とその敷地を一体として捉えた不動産であり、鑑定評価の実務でも頻繁に評価対象となります。
自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第2章
この定義から、自用の建物及びその敷地が成立するには3つの要件があることがわかります。
| 要件 | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 建物が存在 | 土地上に建物が建っている | 戸建住宅、事務所ビル等 |
| 同一所有者 | 建物と敷地の所有者が同一 | 所有者自身が建物も土地も保有 |
| 権利の制約なし | 使用収益を制約する権利が付着していない | 借地権・借家権等が設定されていない |
本記事では、自用の建物及びその敷地の鑑定評価における三方式の適用方法と、配分法・土地残余法の活用について解説します。
基準の規定
鑑定評価額の決定方法
鑑定評価基準の各論第1章では、自用の建物及びその敷地の鑑定評価について以下のように規定しています。
自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。
― 不動産鑑定評価基準 各論第1章
更地の評価と異なり、自用の建物及びその敷地の評価では原価法（積算価格）も基本手法に含まれています。これは、建物の再調達原価が把握できるため、原価法の適用が可能だからです。
手法体系の整理
自用の建物及びその敷地の鑑定評価に適用する手法を整理します。
| 手法 | 試算価格 | 適用方法 | 特に有効な場面 |
|---|---|---|---|
| 原価法 | 積算価格 | 土地＋建物の積算 | 新築・築浅物件 |
| 取引事例比較法 | 比準価格 | 複合不動産の事例比準 | 取引事例が豊富な住宅地域 |
| 収益還元法 | 収益価格 | 賃貸を想定した収益性 | 商業地域の事務所等 |
三方式全てが「関連づけて」決定する基本手法として位置づけられている点が、更地評価との大きな違いです。
原価法の適用
積算価格の算出方法
自用の建物及びその敷地に原価法を適用する場合、土地と建物を一体として積算価格を求めます。
積算価格 ＝ 土地の価格 ＋ 建物の積算価格
土地の価格は、更地としての価格を取引事例比較法等で求めます。建物の積算価格は、建物の再調達原価を求め、そこから減価修正を行って算定します。
土地の価格
自用の建物及びその敷地の原価法における土地の価格は、更地としての最有効使用を前提とした価格ではなく、現況の建物用途を前提とした敷地の価格です。
ただし、土地の価格自体は更地の鑑定評価手法（取引事例比較法等）で求めます。ここで重要なのは、現況の建物の用途と土地の最有効使用が異なる場合の取扱いです。
建物の積算価格
建物の積算価格は、以下の手順で算出します。
- 再調達原価の算出 — 同一の建物を価格時点において新築する場合の費用を算出
- 減価修正の実施 — 物理的減価・機能的減価・経済的減価の3要因に基づき減価額を求める
- 積算価格の算定 — 再調達原価から減価額を控除
建物の積算価格 ＝ 再調達原価 − 減価額
建物と敷地の適応関係
原価法の適用にあたって特に重要なのが、建物と敷地の適応関係の判定です。
現況の建物が敷地の最有効使用に合致している場合、建物と敷地は良好な適応関係にあり、積算価格はそのまま採用できます。しかし、最有効使用に合致していない場合（例：商業地域に低層の木造住宅が建っている場合）、建物と敷地の不適応による減価（経済的減価）が発生し、積算価格は低下します。
| 適応関係 | 具体例 | 積算価格への影響 |
|---|---|---|
| 良好 | 商業地域に相応のオフィスビル | 減価は物理的・機能的減価のみ |
| 不適応 | 商業地域に古い木造住宅 | 経済的減価が発生、積算価格が低下 |
| 過大投資 | 住宅地域に過剰な仕様のビル | 経済的減価が発生、投資額の全額は回収できない |
取引事例比較法の適用
複合不動産の事例比準
自用の建物及びその敷地に取引事例比較法を適用する場合、建物及びその敷地一体の取引事例を収集して比準します。
取引事例の収集にあたっては、以下の要素が対象不動産と類似する事例を選択します。
- 用途 — 住宅、事務所、店舗等の用途が類似
- 構造・規模 — 建物の構造・規模が類似
- 築年数 — 建物の築年数が近い
- 立地条件 — 所在地域・交通利便性が類似
- 権利関係 — 自用で使用収益を制約する権利がない
配分法の活用
取引事例から比準価格を求める場合に、配分法を活用して土地と建物のそれぞれの内訳を把握することが有効です。
対象不動産が建物及びその敷地である場合において、対象不動産の内訳としての土地の価格を求めるときは、取引事例に係る取引の事情、時点修正及び地域要因の比較を行って得た土地の価格の比準値に個別的要因の比較を行って求めるものとする。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
配分法は、複合不動産の取引価格を土地部分と建物部分に配分する方法であり、内訳価格の把握に役立ちます。
適用のポイント
自用の建物及びその敷地の比準にあたっては、以下の点に留意します。
- 建物の個別性 — 建物は土地以上に個別性が強いため、類似性の判断が重要
- 建物の経年変化 — 築年数の差異による価格差の把握
- 敷地と建物の一体としての効用 — 複合不動産としての市場性を反映
収益還元法の適用
自用不動産への収益還元法
自用の建物及びその敷地は、所有者自身が使用している不動産であり、現実に賃料収入を得ているわけではありません。しかし、収益還元法の適用にあたっては、当該不動産を賃貸した場合に得られるであろう賃料（想定賃料）を基に収益価格を求めます。
収益還元法の適用に当たっては、自用の不動産といえども収益性の観点から理論的に把握し得る賃料に基づく純収益を用いて、対象不動産の価格を求めるものとする。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
この規定は、自用不動産であっても収益還元法を適用すべきことを明示しています。
適用方法
自用の建物及びその敷地に収益還元法を適用する手順は以下の通りです。
- 想定賃料の査定 — 当該不動産を賃貸した場合に得られる正常賃料を査定
- 必要諸経費の控除 — 公租公課、維持管理費、修繕費等の費用を控除
- 純収益の算出 — 想定賃料から必要諸経費を控除して純収益を求める
- 収益価格の算出 — 純収益を還元利回りで還元して収益価格を求める
直接還元法とDCF法
自用の建物及びその敷地の収益還元法としては、直接還元法が一般的に用いられます。安定的な賃料が見込める不動産であれば、一期間の純収益を還元利回りで還元する直接還元法が簡便かつ有効です。
ただし、将来の賃料変動や大規模修繕が見込まれる場合は、DCF法の適用も検討すべきです。
土地残余法と建物残余法
収益還元法の一類型として、土地残余法と建物残余法の適用も考えられます。
| 手法 | 算出するもの | 適用場面 |
|---|---|---|
| 土地残余法 | 土地に帰属する収益から土地の価格を求める | 内訳としての土地価格を把握する場合 |
| 建物残余法 | 建物に帰属する収益から建物の価格を求める | 内訳としての建物価格を把握する場合 |
これらは、複合不動産の内訳価格の把握や、原価法との相互検証に活用できます。
各手法の相対的重要性
類型別の重視手法
自用の建物及びその敷地の評価において、各手法の相対的な重要性は対象不動産の特性によって異なります。
| 対象不動産 | 重視される手法 | 理由 |
|---|---|---|
| 住宅（戸建住宅等） | 比準価格 | 取引事例が豊富、自用目的の取引が主 |
| 事務所ビル | 収益価格＋積算価格 | 転用（賃貸化）の可能性、収益性も重要 |
| 工場・倉庫 | 積算価格 | 特殊用途のため取引事例が少ない |
| 新築物件 | 積算価格 | 建築費が明確であり、減価が小さい |
| 築古物件 | 比準価格＋収益価格 | 減価修正の不確実性が増すため積算価格の信頼性が低下 |
典型的な市場参加者
自用の建物及びその敷地の典型的な市場参加者は、自ら使用する目的で購入する買主です。投資家ではなく自用目的の買主が主たる市場参加者であるため、取引事例比較法の規範性が比較的高い場合が多いです。
ただし、対象不動産が事務所ビル等であり、賃貸への転用が合理的な場合は、投資家も潜在的な市場参加者となるため、収益還元法の規範性も高まります。
更地との価格関係
建付地の価格と更地の価格
自用の建物及びその敷地の敷地部分の価格（建付地の価格）は、更地の価格との関係で理解する必要があります。
建付地の鑑定評価額は、更地としての鑑定評価額を上限として、建物及びその敷地の取引事例から比準して求めた価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。ただし、建物の取壊しが最有効使用と認められる場合の取壊し費用は、更地としての鑑定評価額から控除すべきである。
― 不動産鑑定評価基準 各論第1章
この規定は、建付地の価格は更地の価格が上限となることを示しています。現況の建物が土地の最有効使用に合致している場合は更地の価格に近い水準となりますが、合致していない場合は更地の価格を下回ります。
建物の取壊しが合理的な場合
現況の建物が著しく老朽化していたり、土地の最有効使用に全く合致していない場合、建物を取り壊して更地にした方が合理的なケースがあります。
この場合の自用の建物及びその敷地の価格は、以下のように考えます。
自用の建物及びその敷地の価格 ＝ 更地の価格 − 建物取壊し費用 − 取壊しに伴う諸経費
建物自体の価格はゼロ以下（取壊し費用がかかるためマイナス要因）となり、敷地の価格も更地の価格から取壊し費用を控除した水準になります。
試験での出題ポイント
短答式試験
不動産鑑定士の短答式試験では、以下の論点が出題されます。
- 定義 — 建物所有者と敷地の所有者が同一、使用収益を制約する権利が付着していない
- 適用手法 — 積算価格、比準価格、収益価格を「関連づけて」決定（三方式全て基本手法）
- 更地との違い — 更地は原価法不可、自用の建物及びその敷地は原価法可能
- 収益還元法の適用 — 自用不動産でも想定賃料に基づき収益価格を求める
- 建付地の上限 — 建付地の価格は更地の価格が上限
論文式試験
論文式試験では、自用の建物及びその敷地の鑑定評価方法を体系的に論述する問題が出題されます。
- 定義と成立要件の記述
- 三方式の具体的な適用方法
- 原価法における建物と敷地の適応関係
- 自用不動産への収益還元法の適用根拠
- 三方式の併用と試算価格の調整の考え方
暗記のポイント
- 定義の3要件 — 建物が存在、同一所有者、権利の制約なし
- 適用手法 — 積算価格＋比準価格＋収益価格を「関連づけて」決定（三方式全て基本手法）
- 収益還元法の根拠 — 「自用の不動産といえども収益性の観点から理論的に把握し得る賃料」に基づく
- 建付地の上限 — 「更地としての鑑定評価額を上限として」決定
- 更地との比較 — 更地は原価法不可、自用の建物及びその敷地は原価法も適用可能
まとめ
自用の建物及びその敷地は、原価法・取引事例比較法・収益還元法の三方式全てが基本手法として適用される類型です。原価法では建物と敷地の適応関係に留意し、収益還元法では想定賃料に基づいて収益価格を求めます。更地の評価と異なり原価法が適用できる点、自用不動産でも収益還元法を適用すべき点が、試験における重要な論点です。
更地の評価における手法体系については更地評価の三方式適用パターンを、建物の積算については建物の再調達原価の算出方法もあわせて学習してください。
