特殊価格とは

特殊価格は、不動産鑑定士試験の鑑定理論において、4つの価格類型の中で唯一「市場性を有しない不動産」を対象とする価格です。文化財等の特殊な不動産について、その利用現況等を前提とした経済価値を適正に表示します。

鑑定評価基準では、特殊価格を次のように定義しています。

特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節

特殊価格を求める場合の例としては、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合が挙げられます。

特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合である。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第5章

4つの価格類型を学習する際、特殊価格は「市場性の有無」という最も根本的な区別点を担っています。正常価格・限定価格・特定価格はすべて市場性を有する不動産を前提としていますが、特殊価格だけは市場性のない不動産に適用されます。

特殊価格の定義の分解

特殊価格の定義は他の価格類型に比べて短いですが、以下の3つの要素に分解して正確に理解しましょう。

要素 キーワード 意味
対象 文化財等の一般的に市場性を有しない不動産 通常の市場で取引されない不動産
前提 利用現況等を前提とした 現在の用途の継続を前提とする
内容 経済価値を適正に表示する価格 市場価値ではなく経済価値

注目すべきは、正常価格が「市場価値」を表示するのに対し、特殊価格は「経済価値」を表示する点です。市場性がない不動産には「市場価値」という概念が成り立たないため、より広い概念である「経済価値」という表現が用いられています。

市場性を有しない不動産とは

特殊価格の対象となる「市場性を有しない不動産」とは、通常の不動産市場で自由に売買される性質を持たない不動産のことです。具体的には以下の3つが基準の留意事項で例示されています。

1. 文化財の指定を受けた建造物

文化財保護法に基づき、国宝や重要文化財に指定された建造物は、その文化的価値を保存するために厳格な制約が課されます。自由な処分や改変ができないため、一般の不動産市場で取引される性質を持ちません。

例えば、以下のような不動産が該当します。

  • 国宝に指定された寺院の本堂: 姫路城の天守閣、東大寺の大仏殿など。現状変更には文化庁長官の許可が必要で、自由な売買は想定されない
  • 重要文化財に指定された町家建築: 京都の伝統的な町家建築で、文化財指定により建替えや大規模改修が制限される
  • 登録有形文化財: 国宝・重要文化財ほど厳格ではないが、外観の変更に届出が必要な建造物

文化財指定の建造物は、文化的・歴史的価値が経済的価値の中心であり、その価値は通常の市場取引では測定できません。一般の市場参加者がこれらの不動産に対して見出す価値と、文化財としての保存価値は全く異なるためです。

2. 宗教建築物

神社仏閣やキリスト教会など、宗教活動の用に供されている建築物は、信仰の対象としての性質を有しており、通常の不動産市場で取引されることは想定されていません。

例えば、以下のような不動産が該当します。

  • 寺院の本堂・庫裏: 仏教寺院の信仰の中心的建造物
  • 神社の拝殿・本殿: 神道の宗教施設
  • 教会堂: キリスト教の礼拝施設

宗教建築物は、その宗教団体にとっては信仰活動の拠点としてかけがえのない価値を持ちますが、一般の市場参加者にとっては同じ価値を見出すことが困難です。宗教法人法により宗教法人が所有する境内地は非課税とされており、税制面からも一般の不動産とは異なる扱いを受けています。

3. 公共公益用不動産

公共公益用不動産とは、公共の用に供されている不動産のうち、現況による管理を継続することを前提とするものです。

例えば、以下のような不動産が該当します。

  • 道路・橋梁: 公共交通の基盤施設
  • 公園・緑地: 都市における公共の憩いの場
  • 学校・図書館: 教育・文化施設
  • 上下水道施設: 生活インフラ施設
  • 病院（公立）: 公共医療施設

ただし、公共公益用不動産であっても、用途廃止がなされて市場に供される場合には、市場性を有する不動産として正常価格等が求められます。例えば、廃校になった小学校の跡地が民間に売却される場合は、特殊価格ではなく正常価格を求めます。特殊価格が適用されるのは、あくまで「現況による管理を継続する」ことが前提の場合です。

市場性の判断基準

特殊価格の適用にあたっては、対象不動産に「市場性があるかないか」の判断が重要です。以下の表で整理します。

不動産の状態 市場性 適用される価格類型
国宝に指定された建造物（保存継続前提） なし 特殊価格
重要文化財の指定を受けた建造物（保存継続前提） なし 特殊価格
文化財指定が解除された建造物 あり 正常価格等
現役の公立小学校（管理継続前提） なし 特殊価格
廃校後に売却される小学校跡地 あり 正常価格等
宗教活動に供されている寺院 なし 特殊価格

特殊価格の評価手法

特殊価格は、市場性を有しない不動産の経済価値を「利用現況等を前提として」表示するものです。通常の鑑定評価では市場における需要と供給の関係から価格を求めますが、特殊価格では市場取引を前提とすることができないため、異なるアプローチが必要です。

利用現況を前提とする意味

特殊価格において「利用現況を前提とする」とは、その不動産が現在の用途のまま継続して利用されることを前提に価格を求めることを意味します。文化財であれば文化財としての保存・活用の継続、宗教建築物であれば宗教活動の用に供される状態の継続を前提とします。

これは、正常価格が最有効使用を前提とするのとは対照的です。正常価格では、対象不動産の最も効率的な利用方法（最有効使用）を前提としますが、特殊価格では最有効使用の概念は適用されません。文化財の「最有効使用」は更地にして商業ビルを建てることかもしれませんが、特殊価格ではそのような想定は行いません。

原価法的アプローチ

市場性を有しない不動産の経済価値を求める際には、その不動産を再度造り直すとしたらいくらかかるか（再調達原価）を基礎とする原価法的な考え方が中心となります。

例えば、重要文化財に指定された木造建築物であれば、同様の建築物を現在の技術と材料で再建した場合の費用を再調達原価とし、経年劣化等による減価を控除して経済価値を求めます。

ただし、文化財の場合には歴史的・文化的価値を経済的にどう評価するかという特有の難しさがあります。築数百年の歴史的建造物の「減価」をどう考えるかは、通常の建物の減価修正とは全く異なる判断が求められます。

取引事例比較法・収益還元法の適用困難性

特殊価格の対象不動産には市場性がないため、取引事例比較法の適用は原則として困難です。文化財や宗教建築物の取引事例はほとんど存在しないためです。

同様に、収益還元法も、宗教建築物や公共公益施設は営利目的で運営されていないため、賃料収入に基づく収益価格を算定することが困難です。ただし、文化財を活用した観光収入等がある場合には、部分的に収益的な観点を参考にすることもあり得ます。

他の価格類型との根本的な違い

特殊価格と他の価格類型の違いを体系的に整理します。

比較項目 正常価格 限定価格 特定価格 特殊価格
市場性 あり あり あり なし
市場の範囲 一般的 限定的 法的制約下 市場なし
評価の前提 最有効使用 併合・分割後の利用 法令の要請に基づく 利用現況の継続
表示する価値 市場価値 市場価値（限定市場） 経済価値 経済価値
具体例 通常の売買 隣接地併合 民事再生法等 文化財、宗教建築物

最も根本的な違いは「市場性の有無」です。この一点を押さえるだけで、特殊価格とその他3つの価格類型を明確に区別できます。

特定価格との混同に注意

受験生が最も混同しやすいのが特定価格と特殊価格の区別です。名前が似ているため混同しがちですが、本質的に全く異なる概念です。

比較項目 特定価格 特殊価格
対象不動産の市場性 あり なし
正常価格と異なる理由 法令等の社会的要請により正常価格の前提条件が満たされない 対象不動産自体に市場性がない
具体例 民事再生法、会社更生法、証券化 文化財、宗教建築物、公共公益施設
対象不動産の「通常の姿」 通常なら市場で取引される不動産 そもそも市場で取引されない不動産

覚え方のポイントとして、「特定」は法令等の要請で正常価格と異なる価格が求められるケース（対象不動産は普通の不動産）、「特殊」は対象不動産自体が特殊（市場性がない）と整理しましょう。

試験での出題ポイント

短答式試験

不動産鑑定士の短答式試験では、以下のような正誤判定が出題されます。

  • 定義のキーワード: 「市場性を有しない不動産」「利用現況等を前提とした」等のキーワードの入れ替え
  • 具体的事例の判断: 「重要文化財に指定された建造物の評価は特定価格で行う」→誤り（特殊価格）
  • 特定価格との区別: 「特殊価格は、法令等による社会的要請を背景として求められる」→誤り（特定価格の説明）
  • 用途廃止との関係: 「用途廃止された公共施設の跡地も特殊価格で評価する」→誤り（正常価格等）

典型的な誤答パターン

誤答パターン 正解
「特殊価格は市場性を有する不動産にも適用される」 特殊価格は市場性を有しない不動産のみ
「競売による処分価格は特殊価格である」 競売は自由意思の要件に関する問題であり特定価格等
「特殊価格は最有効使用を前提とする」 利用現況等を前提とする
「廃校後の学校跡地は特殊価格で評価する」 用途廃止により市場性が生じるため正常価格等
「特殊価格の定義に具体例（文化財等）は含まれない」 定義文に「文化財等の」という例示がある

論文式試験

論文式試験では、以下のような論述が求められます。

  • 特殊価格の定義と趣旨の記述
  • 市場性を有しない不動産の具体例の列挙と説明
  • 他の価格類型（特に特定価格）との比較・区別
  • 特殊価格を求める際の鑑定評価手法の考え方（原価法的アプローチ）

論文式試験では、「なぜ特殊価格という独立した価格類型が必要なのか」という趣旨の理解が問われます。正常価格が前提とする「合理的な市場」が存在しない不動産については、市場価値という概念が成り立たないため、利用現況を前提とした経済価値を別途の価格類型として表示する必要がある、という論理を展開できると高得点につながります。

暗記のポイント

特殊価格の定義は比較的短いですが、以下のキーワードを確実に押さえましょう。

  1. 「文化財等の一般的に市場性を有しない不動産」 — 定義文に「文化財等の」という具体例が含まれている点が特徴。具体例（文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物、公共公益施設）は留意事項で示されている
  2. 「市場性を有しない不動産」 — 4つの価格類型の中で唯一、市場性がない不動産が対象
  3. 「利用現況等を前提とした」 — 現在の用途の継続が前提（最有効使用ではない）
  4. 「経済価値」 — 市場価値ではなく経済価値を表示する

まとめ

特殊価格は、文化財・宗教建築物・公共公益用不動産など、市場性を有しない不動産を対象とする価格類型です。4つの価格類型の中で唯一、市場性のない不動産を対象としており、利用現況を前提として経済価値を表示します。

試験では特定価格との混同が頻出のひっかけポイントとなるため、「市場性の有無」を判断基準として明確に区別できるようにしておくことが重要です。また、用途廃止により市場に供される場合は特殊価格ではなく正常価格等が適用されるという点も、見落としやすいポイントです。

価格類型の全体像を把握するために、価格の4類型まとめもあわせて確認しておきましょう。