複合不動産の配分法とは

不動産鑑定士試験において、複合不動産（建物及びその敷地）の価格を土地と建物に配分する手法（配分法）は、実務的にも重要な論点です。鑑定評価においては、複合不動産を一体として評価することが原則ですが、収益還元法の土地残余法や建物残余法、または各種の分析目的から、土地・建物への価格配分が必要になる場面が多くあります。

配分法には複数のアプローチがあり、それぞれ適用場面と留意点が異なります。本記事では、土地残余法・建物残余法・土地建物割合による配分の3手法を中心に、複合不動産の価格配分の理論と実践を体系的に解説します。

建物及びその敷地とは、建物とその敷地が、同一の所有者に属している場合におけるこの両者の結合によって構成されている不動産をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第2章

複合不動産の価格配分が必要になる場面

配分が必要となる主な局面

複合不動産（建物及びその敷地）の価格を土地と建物に分けて把握する必要が生じる局面は多岐にわたります。

場面 配分の目的 主な適用手法
収益還元法（土地残余法） 土地に帰属する純収益を求めるため建物価格を先に確定 土地の価格を差引く方法
収益還元法（建物残余法） 建物に帰属する純収益を求めるため土地価格を先に確定 建物の価格を差引く方法
取引事例比較法（配分法） 複合不動産の取引事例から土地価格を抽出する 建物価格を控除して土地価格を求める
複合不動産の鑑定評価 土地と建物の各評価額の確認・検証 土地建物割合による配分
区分所有建物の評価 敷地の共有持分と建物の専有部分への配分 土地・建物割合配分
税務目的（減価償却） 建物部分のみを減価償却するための分離 税法上の基準による
会計目的（IFRS等） 土地・建物別の公正価値把握 収益アプローチ等

複合不動産の評価では、複合不動産を一体として評価することが原則とされていますが、上記のような目的から配分の把握が必要となります。

配分の原則的な考え方

複合不動産の価格を土地と建物に配分する際の基本的な考え方として、以下の2つのアプローチがあります。

アプローチ1：一方の価格を独立に求めて差引く

土地または建物の価格を独立した手法で求め、複合不動産の全体価格からその価格を差し引いて、残余の価格を求める方法です。これが土地残余法・建物残余法・控除法の基礎となる考え方です。

アプローチ2：全体価格を一定の比率で配分する

土地と建物それぞれの価格水準を推計し、その比率（土地建物割合）を全体価格に乗じて配分する方法です。再調達原価比率等が基礎となります。

土地残余法による配分

土地残余法の概念

土地残余法は、複合不動産全体の純収益から建物に帰属する純収益（建物の再調達原価×建物還元利回り）を差し引いて、残りを土地の純収益とし、それを土地還元利回りで還元して土地の収益価格を求める手法です。

土地残余法は、建物及びその敷地において建物価格が判明している場合に、対象不動産の純収益から建物に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元することにより、対象不動産の土地に帰属する試算価格を求める手法である。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

この意味で土地残余法は、複合不動産から建物価格を先に確定した上で、残余（土地）に帰属する収益を求める「差引き法」です。

土地残余法の計算構造

【土地残余法の計算式】
純収益（NOI）                       … A
△ 建物に帰属する純収益              … B
  ＝ 建物の再調達原価 × 建物還元利回り

土地に帰属する純収益 ＝ A − B      … C

土地の収益価格（土地残余法）＝ C ÷ 土地還元利回り

土地残余法の算定例

前提条件

項目 内容
対象：RC造賃貸事務所ビル（5階建・築15年）
総収益（年額） 30,000,000円
空室等損失 △1,500,000円
運営費用（維持管理費・公租公課等） △5,500,000円
純収益（NOI） 23,000,000円
建物の再調達原価 200,000,000円
建物の還元利回り（建物帰属純収益率） 8.0%
土地の還元利回り 4.5%

算定プロセス

建物に帰属する純収益 ＝ 200,000,000 × 8.0%
                    ＝ 16,000,000円

土地に帰属する純収益 ＝ 23,000,000 − 16,000,000
                    ＝ 7,000,000円

土地の収益価格（土地残余法） ＝ 7,000,000 ÷ 4.5%
                           ≒ 155,556,000円（約1億5,556万円）

土地残余法の留意点

土地残余法の精度は、建物の再調達原価と建物還元利回りの適切な設定に大きく依存します。

留意点 内容
建物再調達原価の精度 建物の規模・構造・仕様を的確に把握し、現時点の建設費水準で再調達原価を求める
建物還元利回りの水準 建物の経済的残存耐用年数、維持修繕費の見込み等を考慮して設定する
築古建物への適用 建物の経済的価値が著しく低下している場合、土地残余法の精度が低下する
土地・建物の純収益配分 建物帰属収益の設定が合理的でないと土地価格が過大・過小になる

建物残余法による配分

建物残余法の概念

建物残余法は、土地残余法とは逆に、土地価格が判明している場合に、複合不動産の純収益から土地に帰属する純収益を差し引いて建物帰属の純収益を求め、建物の収益価格を算定する手法です。

【建物残余法の計算式】
純収益（NOI）                       … A
△ 土地に帰属する純収益              … B
  ＝ 土地の価格（更地価格）× 土地還元利回り

建物に帰属する純収益 ＝ A − B      … C

建物の収益価格（建物残余法）＝ C ÷ 建物還元利回り

建物残余法の算定例

上記土地残余法の前提を流用し、更地価格が判明している場合の建物残余法を示します。

前提条件（追加）

項目 内容
更地価格（土地の価格） 160,000,000円
土地の還元利回り 4.5%
建物の還元利回り 8.0%

算定プロセス

土地に帰属する純収益 ＝ 160,000,000 × 4.5%
                    ＝ 7,200,000円

建物に帰属する純収益 ＝ 23,000,000 − 7,200,000
                    ＝ 15,800,000円

建物の収益価格（建物残余法） ＝ 15,800,000 ÷ 8.0%
                           ＝ 197,500,000円

建物の再調達原価（200,000,000円）と比較すると、建物の収益価格（197,500,000円）はやや下回っており、建物の築年数等の要因が反映されていることが確認できます。

土地建物割合による配分

土地建物割合の概念

土地建物割合（土地比率・建物比率）による配分とは、複合不動産の全体価格を土地価格と建物価格の割合に基づいて分配する手法です。この配分比率を設定する際には、以下の方法が用いられます。

再調達原価ベースの配分：

土地建物割合の算出（原価ベース）
土地比率 ＝ 更地の価格 ÷（更地の価格 ＋ 建物の再調達原価）
建物比率 ＝ 建物の再調達原価 ÷（更地の価格 ＋ 建物の再調達原価）

減価後建物価格ベースの配分：

再調達原価から減価修正を行った後の建物価格を用いて割合を設定する方法もあります。

土地比率 ＝ 更地の価格 ÷（更地の価格 ＋ 建物の現在価値）
建物比率 ＝ 建物の現在価値 ÷（更地の価格 ＋ 建物の現在価値）

土地建物割合による配分の算定例

前提条件

項目 金額
複合不動産の鑑定評価額 300,000,000円
更地の価格 155,000,000円
建物の再調達原価 200,000,000円
建物の減価修正後現在価値 120,000,000円

再調達原価ベースの配分（積算価格を基礎とする場合）

積算価格（合計） ＝ 155,000,000 ＋ 120,000,000
              ＝ 275,000,000円

土地比率 ＝ 155,000,000 ÷ 275,000,000 ≒ 56.4%
建物比率 ＝ 120,000,000 ÷ 275,000,000 ≒ 43.6%

土地への配分額 ＝ 300,000,000 × 56.4% ＝ 169,200,000円
建物への配分額 ＝ 300,000,000 × 43.6% ＝ 130,800,000円

土地建物割合の適用場面と限界

土地建物割合による配分は迅速かつ機械的に適用できる利点がありますが、以下の限界に留意が必要です。

限界・留意点 内容
市場価値との乖離 積算価格比率が市場の需給実態を反映しない場合がある
築古建物への適用の難しさ 建物の経済的価値が著しく低下している場合、配分比率が合理的でなくなる
更地価格の推計が前提 土地価格の独立した推計が必要であり、更地の取引事例等が必要
証券化評価での課題 投資家はキャッシュフローを重視するため、積算価格比率との乖離が大きくなりやすい

建物比率の求め方と実務上の留意点

建物比率の重要性

複合不動産の価格配分において、建物比率の適切な設定は評価の精度を左右します。建物比率が高すぎれば土地の評価額が過小となり、低すぎれば建物の評価額が過小となります。

建物比率に影響する要因

建物比率は、以下の要因によって影響されます。

要因 建物比率への影響
建物の規模・構造 RC造・SRC造は建物比率が高い。木造は低い傾向
建物の築年数 築年数が経過するほど建物比率は低下する
土地の希少性・地価水準 地価が高いほど土地比率が高まり、建物比率が低下
建物の設備水準 高スペック・高付加価値の設備は建物比率を押し上げる
最有効使用との適合度 最有効使用に沿った建物は建物価値が高く維持される

用途別の土地建物比率の目安

以下は、用途別の土地建物比率の参考目安です。ただし、これらはあくまで一般的な傾向であり、個別物件により大きく異なります。

用途 土地比率の目安 建物比率の目安 主な要因
都心オフィスビル（新築） 40〜60% 40〜60% 高地価 × 高スペック建物
都心オフィスビル（築30年以上） 60〜80% 20〜40% 建物の経済的価値の低下
郊外賃貸マンション（新築） 30〜50% 50〜70% 相対的に低い地価 × 建物コスト
商業ビル（1〜2階建て） 60〜80% 20〜40% 高地価 × 小規模建物
物流倉庫 20〜40% 60〜80% 低地価 × 大規模建物

区分所有建物への応用

区分所有建物における配分の必要性

区分所有建物の鑑定評価においては、専有部分の価格の中に土地（敷地の共有持分）と建物（専有部分）の価値が混在しています。この配分を把握することが、以下の局面で重要になります。

  • 減価償却目的：土地は減価償却できないため、建物部分を分離して特定する必要
  • 土地・建物の個別評価：火災保険等の保険価額算定のため建物のみの評価が必要
  • 再調達原価の算定：積算法による積算価格の算定において、土地・建物を区分して把握

区分所有建物の配分手順

区分所有建物（一室）の価格を土地・建物に配分する基本的な手順は以下のとおりです。

【区分所有建物の価格配分手順】

ステップ1：対象の専有部分の価格（取引価格または鑑定評価額）を確認

ステップ2：一棟の建物全体の土地建物割合を算出
  ・更地価格（一棟の敷地全体）を求める
  ・建物再調達原価（一棟全体）から減価修正後の現在価値を求める
  ・土地比率・建物比率を算出

ステップ3：専有部分への配分
  ・土地への配分：一棟の敷地価格 × 当該専有部分の敷地権割合
  ・建物への配分：専有部分の価格 − 土地への配分額

区分所有建物の配分例

前提条件（分譲マンション一室）

項目 内容
対象：専有面積70㎡、敷地権割合1/100
対象室の鑑定評価額 50,000,000円
一棟全体の敷地（更地）価格 2,000,000,000円
対象室に帰属する土地価格（敷地権相当） 2,000,000,000 × 1/100 ＝ 20,000,000円
対象室に帰属する建物価格（差引き） 50,000,000 − 20,000,000 ＝ 30,000,000円 
土地比率（対象室）＝ 20,000,000 ÷ 50,000,000 ＝ 40%
建物比率（対象室）＝ 30,000,000 ÷ 50,000,000 ＝ 60%

税務・会計目的の配分との違い

鑑定評価目的の配分との相違点

複合不動産の土地建物配分は、鑑定評価目的のほか、税務目的・会計目的でも行われますが、それぞれ基礎となる考え方と基準が異なります。この違いを正確に理解することが不動産鑑定士として求められます。

税務目的（主に法人税・所得税法上の減価償却）

項目 税務上の取扱い
基礎となる考え方 取得価額の按分（時価ではなく取得原価ベース）
根拠法令 法人税法・所得税法・固定資産税評価基準
建物割合の算出方法 固定資産税評価額比率、不動産鑑定評価書、建物の帳簿価額等
評価の主目的 建物部分の減価償却費の計上（土地は非償却）

会計目的（IFRS・日本基準）

項目 会計上の取扱い
IFRS（国際財務報告基準） 公正価値（Fair Value）による計測。取得時にも公正価値で土地建物を分離
日本基準 取得原価主義が基本。但し減損会計では回収可能価額の計測に公正価値を活用
評価の主目的 財務諸表の適正表示、減損テストのための各資産の帳簿価額管理

鑑定評価目的と税務・会計目的の主な相違点

比較項目 鑑定評価目的 税務・会計目的
価値の基礎 市場価値（正常価格等）を基礎とする 取得原価または税務上の評価額が基礎
評価時点 価格時点の市場実態を反映 取得時点または各期末の帳簿価額ベース
建物価格 市場性・収益性を反映した現在価値 取得原価から税務上の減価償却を控除した残額
土地建物比率 市場の需給実態・収益性を反映 固定資産税評価額比率等を用いることが多い
目的 公正な市場価値の把握 税負担の計算・財務諸表の適正表示

重要な注意点： 税務・会計目的で固定資産税評価額の比率を用いた土地建物配分が行われることがありますが、固定資産税評価額は市場価値とは異なる基準で算定されるため、鑑定評価目的の配分にそのまま使用することは適切ではありません。不動産鑑定士は、依頼目的に応じた適切な配分方法を選択し、その根拠を明示する必要があります。

配分法適用における各手法の総合的な適用

三手法の使い分けと適用場面

複合不動産の価格配分において、土地残余法・建物残余法・土地建物割合配分の三手法は、それぞれ適用場面が異なります。鑑定評価の実務では、これらを目的と状況に応じて使い分けることが重要です。

手法 適用場面 前提条件 主な用途
土地残余法 建物価格が把握できる場合 純収益・建物価格・利回りが既知 収益還元法による土地の収益価格算定
建物残余法 土地価格が把握できる場合 純収益・土地価格・利回りが既知 建物の収益価値の確認・検証
土地建物割合配分 全体価格を配分する場合 全体評価額・積算価格が既知 減価償却目的、配分比率の確認
配分法（取引事例） 更地の取引事例が少ない地域 複合不動産の取引事例が存在 取引事例比較法による土地価格の抽出

複合不動産の鑑定評価における配分の位置づけ

複合不動産の鑑定評価（建物及びその敷地の評価）において、配分は目的ではなく手段です。鑑定評価基準では複合不動産の一体評価を原則としており、配分法は以下の目的で活用されます。

目的1：収益還元法（土地残余法・建物残余法）による試算価格の算定

複合不動産の収益価格を求める際、土地に帰属する純収益を求めるために土地残余法が活用されます。これにより、土地の収益価格（土地残余法）を算定し、建物価格との合算で複合不動産の収益価格を検証する材料とします。

目的2：積算価格の算定における土地建物の区分把握

原価法による積算価格の算定では、「土地価格（更地価格）＋ 建物価格（再調達原価−減価額）」という形で土地と建物を区分して把握します。この算定プロセス自体が、土地建物の配分の一形態です。

目的3：比準事例からの土地価格の抽出（配分法）

更地の取引事例が少ない地域では、複合不動産の取引事例から建物価格を控除して土地価格を求める配分法が活用されます。これは配分法と開発法で説明されている手法です。

各手法の相互検証の重要性

複合不動産の価格配分を行う際には、複数の手法による相互検証が精度の向上に貢献します。

【相互検証の考え方（例：賃貸オフィスビルの評価）】

土地残余法による土地の収益価格：
  全体NOI − 建物帰属収益 = 土地帰属収益 → 土地価格

取引事例比較法（配分法）による土地の比準価格：
  複合不動産の取引価格 − 建物現在価値 = 土地比準価格

更地の取引事例比較法による比準価格（独立的に算定）

→ 3つの土地価格が概ね整合すれば、採用した前提条件の合理性が確認できる
→ 大きく乖離する場合は、各前提（純収益・利回り・建物価格等）を再検討

複合不動産の最有効使用と配分の関係

複合不動産の配分は、最有効使用との適合度によっても影響を受けます。建物が最有効使用に完全に合致している場合は、土地価格と建物価格の合計が複合不動産の全体価格に近くなります。しかし、建物が最有効使用に合致しない場合（例：建物の取壊しが最有効使用である場合）は、建物に経済的価値がほとんどなく、複合不動産の価格はほぼ更地価格に等しくなります。

最有効使用との関係 土地価格 建物価格 複合不動産価格
建物が最有効使用に合致 更地価格に近い 再調達原価−減価額に近い 土地＋建物に近い
建物が最有効使用に一部不適合 更地価格よりやや低い 収益等から求めた価格 土地＋建物を下回る場合も
建物の取壊しが最有効使用 更地価格−取壊し費用 ほぼゼロ ≒ 更地価格−取壊し費用

この関係を理解することは、最有効使用の判定と複合不動産の評価の接点を把握する上で重要です。

試験での出題ポイント

短答式試験

複合不動産の配分法に関して、短答式試験では以下の論点が問われます。

  • 土地残余法と建物残余法の区別：土地（建物）価格が既知のときに建物（土地）帰属純収益を求める
  • 土地建物割合による配分の計算方法：積算価格を基礎とした比率の求め方
  • 配分法の定義：複合不動産の取引事例から建物価格を控除して土地価格を求める手法（取引事例比較法の一種）
  • 複合不動産の原則的評価方法：一体としての評価が原則（一体として市場性を有する場合）

論文式試験

論文式試験では、以下の観点から配分法について論述できることが求められます。

  • 土地残余法・建物残余法の計算構造の説明（前提、計算式、留意点）
  • 土地建物割合による配分の方法と積算価格を基礎とした比率の求め方
  • 複合不動産を一体評価することが原則である理由と、配分が必要になる例外的場面の説明
  • 区分所有建物における敷地権割合を活用した土地建物配分の論述
  • 税務・会計目的の配分と鑑定評価目的の配分の相違点の論述

暗記のポイント

  1. 土地残余法 — 建物価格が既知のとき、NOI − 建物帰属収益（建物価格×建物還元利回り）＝ 土地帰属収益 → 土地価格を求める
  2. 建物残余法 — 土地価格が既知のとき、NOI − 土地帰属収益（土地価格×土地還元利回り）＝ 建物帰属収益 → 建物価格を求める
  3. 土地建物割合 — 更地価格と建物現在価値の比率を全体価格に乗じて配分する
  4. 配分法（取引事例） — 複合不動産の取引価格 − 建物価格 ＝ 土地価格（取引事例比較法の一種）
  5. 税務・会計との違い — 鑑定評価目的は市場価値ベース。税務目的は取得原価・固定資産税評価額ベース。両者は混同しない

まとめ

複合不動産の配分法は、土地と建物それぞれの経済的価値を把握するための重要な手法群です。土地残余法・建物残余法はいずれか一方の価格が既知の場合に純収益の帰属関係から他方の価格を求める収益アプローチです。土地建物割合による配分は再調達原価等の比率を基礎とした比較的簡便な方法ですが、市場実態との乖離に留意が必要です。

区分所有建物への応用では、敷地権割合を活用して土地と建物の配分額を求めます。また、税務・会計目的の配分は取得原価や固定資産税評価額を基礎とするため、市場価値を基礎とする鑑定評価目的の配分とは本質的に異なることを理解しておくことが重要です。

複合不動産の評価の全体像や、配分法と開発法の詳細、収益還元法における土地残余法の位置づけ、また建物及びその敷地の評価もあわせて学習し、複合不動産評価の体系的な理解を深めてください。