正常価格と限定価格の境界事例｜判定の実際
正常価格と限定価格の境界とは
正常価格と限定価格の境界を判定するポイントは、市場参加者の範囲が限定されているかどうかです。不特定多数の市場参加者による競争を前提とする場合は正常価格、特定の当事者間にしか成立しない増分価値を含む場合は限定価格となります。
不動産鑑定士試験では、具体的な事例をもとに正常価格か限定価格かを判定させる問題が出題されます。本記事では、典型的な境界事例を整理し、判定の考え方を解説します。
正常価格と限定価格の定義
正常価格
正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節
正常価格の詳細も参考にしてください。
限定価格
限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく適正な価格をいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節
限定価格の詳細も参考にしてください。
両者の本質的な違い
| 項目 | 正常価格 | 限定価格 |
|---|---|---|
| 市場参加者 | 不特定多数 | 特定の当事者（限定的） |
| 増分価値 | 含まない | 含む |
| 成立条件 | 合理的な市場 | 併合・分割等の特殊条件 |
| 価格水準 | 市場の一般的水準 | 正常価格より高い |
| 適用場面 | 一般的な売買 | 隣接地取得、権利統合等 |
限定価格が成立する典型事例
事例1：隣接地の併合
隣接する土地の所有者が、隣の土地を取得する場合が最も典型的な限定価格の事例です。
具体例
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| A土地 | 150m2、整形、正常価格 30,000,000円 |
| B土地（対象） | 50m2、不整形、正常価格 5,000,000円 |
| A+B土地（併合後） | 200m2、整形、正常価格 45,000,000円 |
| 増分価値 | 45,000,000 − 30,000,000 − 5,000,000 = 10,000,000円 |
B土地の限定価格は、正常価格5,000,000円に増分価値の配分額を加算した金額となります。
増分価値が生じる理由
- 併合により画地の形状が改善される
- 面積が増加し建築の自由度が向上する
- 規模が拡大し最有効使用が変わる可能性がある
- この増分は隣接地の所有者にしか享受できない
事例2：借地権者による底地の取得
借地権者が底地を取得する場合、完全所有権に復帰することによる増分価値が生じます。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 更地価格 | 100,000,000円 |
| 借地権の正常価格 | 55,000,000円 |
| 底地の正常価格 | 15,000,000円 |
| 合計（正常価格ベース） | 70,000,000円 |
| 増分価値 | 30,000,000円 |
底地の限定価格は、正常価格15,000,000円に増分価値の配分額を加算した金額です。底地の鑑定評価も参照してください。
事例3：地主による借地権の取得
事例2の逆パターンで、地主が借地権を取得する場合も限定価格が成立します。
- 借地権の正常価格：55,000,000円
- 増分価値の配分額を加算した金額が限定価格
事例4：共有持分の取得
共有者の一方が他方の持分を取得する場合にも、限定価格が成立する可能性があります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 土地全体の正常価格 | 60,000,000円 |
| 持分1/2の正常価格 | 25,000,000円（市場性減退で全体の半額未満） |
| 取得後の価値 | 60,000,000円（完全所有権） |
| 増分価値 | 60,000,000 − 25,000,000 − 25,000,000 = 10,000,000円 |
共有持分は単独で処分する場合に市場性が減退するため、持分の正常価格の合計は全体の正常価格を下回ります。
境界事例の判定
判定のフローチャート
正常価格か限定価格かを判定するための思考プロセスは以下の通りです。
-
市場参加者は限定されるか？ – 不特定多数 → 正常価格の可能性 – 特定の当事者のみ → 限定価格の可能性
-
増分価値は存在するか？ – 存在しない → 正常価格 – 存在する → 限定価格の可能性
-
増分価値は特定の当事者にのみ帰属するか？ – 誰にでも帰属する → 正常価格 – 特定の当事者のみ → 限定価格
境界事例の具体的判定
| 事例 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 隣接地所有者が隣地を取得 | 限定価格 | 併合による増分は隣接地所有者にのみ帰属 |
| 隣接地に面していない第三者が土地を取得 | 正常価格 | 併合による増分は生じない |
| 借地権者が底地を取得 | 限定価格 | 完全所有権復帰の増分は借地権者にのみ帰属 |
| 投資家が底地を取得 | 正常価格 | 地代収入に基づく投資価値で判断 |
| 共有者が他方の持分を取得 | 限定価格 | 単独所有権への復帰による増分が存在 |
| 第三者が共有持分を取得 | 正常価格 | 市場性減退を反映した価格 |
| 建付地の売買（自己使用目的） | 正常価格 | 通常の市場取引 |
| 借家人が借家を取得 | 場合による | 増分の有無により判定 |
限定価格における増分価値の配分
配分の考え方
増分価値を当事者間でどのように配分するかは、交渉力のバランスや市場の慣行によって異なります。
| 配分方法 | 内容 | 適用場面 |
|---|---|---|
| 折半 | 増分を当事者で均等配分 | 交渉力が対等な場合 |
| 貢献度に応じた配分 | 各当事者の貢献度で配分 | 一方の不動産が増分に大きく貢献する場合 |
| 市場慣行 | 地域の慣行に基づく配分 | 借地権と底地の取引慣行 |
| 全額を一方に帰属 | 取得側に全額帰属 | 市場での上限として設定 |
配分の数値例
隣接地併合の例で増分価値10,000,000円の場合：
| 配分方法 | B土地の限定価格 |
|---|---|
| 折半 | 5,000,000 + 5,000,000 = 10,000,000円 |
| 取得者に全額帰属 | 5,000,000 + 10,000,000 = 15,000,000円 |
| 実務的な配分（7:3） | 5,000,000 + 7,000,000 = 12,000,000円 |
実際の鑑定実務では、限定価格の上限は取得者に増分を全額帰属させた場合であり、それ以上の価格は経済合理性を欠くことになります。
正常価格と限定価格の使い分け
依頼目的による使い分け
| 依頼目的 | 求める価格 | 理由 |
|---|---|---|
| 一般的な売買の参考 | 正常価格 | 市場価値の把握 |
| 隣接地取得の交渉 | 限定価格 | 増分価値を含めた上限額の把握 |
| 担保評価 | 正常価格 | 保守的な評価が必要 |
| 訴訟（共有物分割） | 正常価格 or 限定価格 | 事案に応じて判断 |
| 相続税の財産評価 | 正常価格を基礎 | 税法上の評価基準に準拠 |
注意すべき点
- 限定価格は正常価格より必ず高い：限定価格が正常価格以下になることはない（増分がなければ限定価格は成立しない）
- 限定価格は「その当事者にとっての価格」：第三者にとっては正常価格が適正
- 依頼目的と価格の種類の整合性：鑑定評価を依頼する際は、目的に応じた価格の種類を選択する必要がある
特定価格との区別
限定価格と混同されやすい特定価格との違いも整理しておきましょう。
| 項目 | 限定価格 | 特定価格 |
|---|---|---|
| 成立原因 | 併合・分割等による市場の限定 | 法令等の社会的要請による条件設定 |
| 具体例 | 隣接地取得、底地取得 | 民事再生法の評価、会社更生法の評価 |
| 市場概念 | 正常価格と同一の市場概念 | 正常価格の前提条件と乖離 |
| 増分価値 | 含む | 含まない（条件が異なる） |
試験での出題ポイント
短答式試験
- 限定価格が成立する具体的な場面の正誤判定
- 正常価格と限定価格の定義の違いに関する出題
- 増分価値の有無による価格の種類の判定
- 限定価格と特定価格の区別
論文式試験
- 具体的な事例を示して正常価格か限定価格かを判定させる問題
- 増分価値の発生メカニズムと配分の考え方の論述
- 借地権と底地の統合における限定価格の算定過程を数値例で説明
- 隣接地併合における限定価格の成立要件の論述
暗記のポイント
- 限定価格の成立要件：併合・分割等による市場の限定 + 増分価値の存在
- 典型事例：隣接地併合、借地権者の底地取得、共有持分の取得
- 増分価値：正常価格の合計と一体の正常価格の差額
- 限定価格の上限：正常価格 + 増分価値の全額
- 判定の核心：特定の当事者にのみ帰属する増分価値があるかどうか
まとめ
正常価格と限定価格の判定は、「特定の当事者にのみ帰属する増分価値があるかどうか」という基準に集約されます。隣接地の併合、借地権と底地の統合、共有持分の取得といった場面で増分価値が生じ、その増分が特定の当事者にしか享受できない場合に限定価格が成立します。
試験対策としては、典型事例を確実に理解した上で、境界事例についても判定できる応用力を身につけることが重要です。
関連する論点として、正常価格と限定価格の基本記事で定義を確認し、価格の4類型の比較で全体像を整理することをお勧めします。
