借家権付建物及びその敷地とは

借家権付建物及びその敷地とは、建物が賃貸されている状態の建物及びその敷地（複合不動産）をいいます。貸家及びその敷地とも呼ばれます。不動産鑑定士試験では、自用の建物及びその敷地との価格差、収益還元法の適用方法、借家権の影響の評価方法が重要な出題テーマです。賃貸用不動産の評価は実務上も頻度が高く、鑑定理論の中核をなす論点の一つです。

貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、かつ、その建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第2節

借家権付建物及びその敷地の概念

自用との違い

自用の建物及びその敷地は、所有者が自ら使用している複合不動産です。一方、借家権付（貸家及びその敷地）は、建物が第三者に賃貸されている状態の複合不動産です。

類型 建物の使用状態 権利の態様
自用の建物及びその敷地 所有者が自ら使用 完全所有権
貸家及びその敷地 賃借人が使用 所有権に借家権の負担あり

価格への影響

賃貸されている不動産は、借家権（借家人の権利）の存在により、自用の場合と比べて価格が低くなるのが一般的です。これは、賃貸借契約の存在が所有者の利用・処分に制約を課すためです。

【価格の関係（原則）】

自用の建物及びその敷地の価格 ＞ 貸家及びその敷地の価格

差額 ＝ 借家権の価値に相当する部分

ただし、収益性が高い優良テナントが入居している場合など、賃貸されていることがかえって価値を高める場合もあります。例えば、信用力の高いテナントが長期契約で入居しているオフィスビルは、空室の自用ビルよりも高い価格となることがあります。

評価手法の体系

基準が定める手法

基準では、貸家及びその敷地の鑑定評価について、収益還元法と原価法を適用し、取引事例比較法も活用することとされています。

貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。）に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第2節

手法の優先順位

手法 位置づけ 内容
収益還元法 標準 実際実質賃料に基づく純収益の現在価値を求める
原価法 比較考量 自用の価格から借家権価格等を控除
取引事例比較法 比較考量 類似の貸家及びその敷地の取引事例から比準

収益還元法の適用

賃料に基づく収益価格

貸家及びその敷地の収益還元法では、実際に収受している賃料（実際実質賃料）を基礎として純収益を求めます。

実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求める

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第2節

直接還元法による算定

【直接還元法の計算例】

収入の部：
  実際月額賃料       : 100万円 × 12ヶ月 ＝ 1,200万円/年
  共益費             : 15万円 × 12ヶ月 ＝ 180万円/年
  駐車場収入         : 10万円 × 12ヶ月 ＝ 120万円/年
  運用益（敷金）      : 30万円/年
  総収入             : 1,530万円/年
  空室・貸倒損失（5%）: ▲76.5万円
  有効総収入          : 1,453.5万円/年

支出の部：
  維持管理費         : 150万円/年
  修繕費             : 80万円/年
  公租公課           : 200万円/年
  損害保険料         : 20万円/年
  その他費用         : 30万円/年
  総費用             : 480万円/年

純収益 ＝ 1,453.5万円 − 480万円 ＝ 973.5万円/年

還元利回り ＝ 5.0%

収益価格 ＝ 973.5万円 ÷ 0.05 ＝ 19,470万円

DCF法による算定

DCF法を適用する場合、保有期間中のキャッシュフローと期末の復帰価格を割引現在価値に変換して求めます。特にテナントの入替え時期や賃料改定のタイミングを具体的にモデル化できる点で優れています。

原価法の適用

積算価格の求め方

原価法では、まず自用の建物及びその敷地の積算価格を求め、そこから賃貸に伴う減価（借家権に相当する部分）を控除します。

【原価法の計算例】

自用の建物及びその敷地の積算価格 : 22,000万円
借家権の価格に相当する減価      : ▲2,200万円

貸家及びその敷地の積算価格 ＝ 22,000万円 − 2,200万円 ＝ 19,800万円

借家権価格の控除

借家権の価格に相当する減価は、以下の方法で求めることができます。

方法 内容
自用の価格と収益価格の差額 自用価格 − 賃貸を前提とした収益価格 ＝ 借家権に相当する減価
借家権割合法 自用の価格 × 借家権割合（地域の慣行による）
賃料差額の現在価値 市場賃料と実際賃料の差額の現在価値の総和

一時金の取扱い

賃貸借に伴う一時金

賃貸借契約に伴って授受される一時金（敷金・保証金・権利金等）の取扱いは、貸家及びその敷地の評価において重要な論点です。

一時金の種類 性格 売買時の取扱い
敷金・保証金 預り金（返還義務あり） 買主が返還義務を承継 → 預り金相当額を控除
権利金 賃借権の対価（返還不要） 既に受領済み → 売買価格に影響なし
更新料 更新時の対価 将来の収入として計上

実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。）

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第2節

基準が「売主が既に受領した一時金のうち売買に当たって買主に承継されない部分」の運用益等を含まないとしているのは、既に受領済みで返還不要な一時金は、売買時に買主に帰属しないためです。

賃貸条件の分析

契約賃料と市場賃料の乖離

貸家及びその敷地の評価では、実際の契約賃料が市場賃料（新規賃料）と乖離しているかどうかの分析が重要です。

乖離の状態 価格への影響
契約賃料 ＞ 市場賃料 超過収益が発生 → 収益価格は高くなるが、テナント退去リスクも高い
契約賃料 ＝ 市場賃料 適正な収益水準
契約賃料 ＜ 市場賃料 収益が過少 → 収益価格は低くなるが、テナント安定性は高い

賃貸借契約の残存期間

残存期間が長いほど、現在の賃料水準が長期にわたって固定されるため、契約賃料と市場賃料の乖離が評価額に与える影響は大きくなります。

複数テナントの場合の留意点

テナント構成の分析

商業ビルやオフィスビルなど、複数のテナントが入居している場合は、各テナントの賃料水準・契約期間・信用力等を個別に分析する必要があります。

分析項目 内容
賃料水準 各テナントの契約賃料と市場賃料の比較
契約期間 各テナントの残存契約期間
テナントの信用力 賃料の支払い能力、退去リスク
空室リスク テナント退去後の再調達の難易度

稼働率の影響

【稼働率による収益変動の例】

賃貸可能面積：1,000㎡
市場賃料：月額5,000円/㎡

稼働率100%の場合：年間収入 ＝ 5,000円 × 1,000㎡ × 12ヶ月 ＝ 6,000万円
稼働率 90%の場合：年間収入 ＝ 5,000円 × 900㎡ × 12ヶ月 ＝ 5,400万円
稼働率 80%の場合：年間収入 ＝ 5,000円 × 800㎡ × 12ヶ月 ＝ 4,800万円

稼働率10%の差が年間600万円の収入差を生み、還元利回り5%で換算すると1億2,000万円の価格差に相当します。

自用と貸家の価格関係の整理

価格の大小関係

借家権付建物及びその敷地の価格と、自用の建物及びその敷地の価格の関係は、以下のように整理できます。

自用の建物及びその敷地の価格
  ＝ 貸家及びその敷地の価格 ＋ 借家権の価格

または

貸家及びその敷地の価格
  ＝ 自用の建物及びその敷地の価格 − 借家権の価格

ただし、これは概念的な整理であり、実際には収益性の観点から貸家の価格が自用を上回る場合もあります。

収益性が高い場合

ケース 貸家の価格と自用の価格
優良テナントが高額賃料で入居 貸家の価格 ≧ 自用の価格（収益性プレミアム）
賃料が市場水準以下 貸家の価格 ＜ 自用の価格（収益性の低さ＋処分制約）
高空室率 貸家の価格 ＜ 自用の価格（収益の不安定性）

借家権付建物及びその敷地の鑑定評価で求める価格の種類

借家権付建物及びその敷地の鑑定評価では、通常正常価格を求めます。ただし、借家人が敷地の一部を取得する場合等には限定価格が問題になることもあります。

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 貸家及びその敷地の定義: 建物所有者と敷地所有者が同一人であること
  • 収益還元法が標準: 実際実質賃料に基づく純収益の現在価値の総和
  • 一時金の取扱い: 売主が既に受領した部分の運用益・償却額を含まない
  • 自用との価格差: 借家権に相当する減価の存在

論文式試験

  • 評価手法の体系的な説明: 収益還元法を標準とし、積算価格・比準価格と比較考量
  • 借家権の影響の分析: 自用の価格との差額の算定、賃料差額の現在価値
  • 一時金の処理の論述: 各種一時金の性格と売買時の取扱いの整理

暗記のポイント

  1. 定義: 建物所有者と敷地所有者が同一人で、建物が賃貸借に供されている
  2. 標準手法: 収益還元法（実際実質賃料に基づく）
  3. 一時金の処理: 買主に承継されない部分の運用益・償却額は含まない
  4. 自用との関係: 自用の価格 − 借家権に相当する減価 ＝ 貸家の積算価格

まとめ

借家権付建物及びその敷地（貸家及びその敷地）の鑑定評価は、収益還元法を標準手法として、実際の賃貸借条件に基づく収益性を的確に把握することが核心です。自用の建物及びその敷地との価格差（借家権に相当する減価）の分析、一時金の適切な処理、テナント構成の分析等、実務的な要素が多い論点です。

関連する論点として、建物のみの鑑定評価や収益還元法の基礎もあわせて確認してください。賃料評価については継続賃料の評価手法が参考になります。