テナント入替費用とは

テナント入替費用とは、テナントの退去から新テナントの入居までに発生する各種費用と収入減少の総称です。不動産鑑定士試験において、DCF法での収支想定では、テナント入替費用を適切に反映することが重要です。

テナント入替費用は、収益不動産の運営において定期的に発生する費用であり、収益価格に大きな影響を与えます。

入替費用の構成

費用項目の分類

テナント入替時に発生する費用は、以下のように分類されます。

分類 項目 内容
収入減少 ダウンタイム 空室期間の賃料収入減
収入減少 フリーレント 賃料免除期間の収入減
支出 仲介手数料 新テナント紹介への報酬
支出 原状回復費用 退去テナントの原状回復工事
支出 テナント工事費 新テナント向け内装工事
支出 広告宣伝費 テナント募集費用

費用の発生時期

項目 発生時期
ダウンタイム 退去から入居まで
フリーレント 入居後の一定期間
仲介手数料 新テナント入居時
原状回復費用 退去時
テナント工事費 入居前〜入居時

ダウンタイム

ダウンタイムとは

ダウンタイムとは、テナント退去から新テナント入居までの空室期間をいいます。この期間は賃料収入が得られないため、収入減少として反映します。

ダウンタイム損失 ＝ 月額賃料 × ダウンタイム月数

【計算例】
  月額賃料：100万円
  ダウンタイム：3ヶ月
  損失 ＝ 100万円 × 3ヶ月 ＝ 300万円

ダウンタイムの目安

用途 ダウンタイムの目安
オフィス 3〜6ヶ月
商業施設 3〜12ヶ月（テナント属性による）
物流施設 3〜6ヶ月
住宅 1〜2ヶ月

市場環境や物件の競争力によって大きく変動します。

仲介手数料

手数料の水準

新テナントの誘致には、通常仲介手数料が発生します。

用途 仲介手数料の目安
オフィス 月額賃料の1〜2ヶ月分
商業施設 月額賃料の1〜3ヶ月分
物流施設 月額賃料の1〜2ヶ月分
住宅 月額賃料の0.5〜1ヶ月分

計算例

仲介手数料 ＝ 月額賃料 × 手数料率

【計算例】
  月額賃料：100万円
  手数料率：2ヶ月分
  仲介手数料 ＝ 100万円 × 2 ＝ 200万円

原状回復費用

原状回復の範囲

原状回復費用は、退去テナントが行う原状回復工事の費用です。ただし、オーナー負担が発生する場合もあります。

負担区分 内容
テナント負担 契約に基づく原状回復義務
オーナー負担 共用部分、経年劣化部分

費用の目安

原状回復費用の目安 ＝ 賃貸面積 × 単価

【計算例】
  賃貸面積：300㎡
  原状回復単価：5,000円/㎡（オーナー負担分）
  費用 ＝ 300㎡ × 5,000円 ＝ 150万円

テナント工事費

テナント工事とは

テナント工事費（テナントインプルーブメント、TI）は、新テナント向けの内装・設備工事のうち、オーナーが負担する部分をいいます。

負担の考え方

状況 オーナー負担
標準的なテナント誘致 一部負担（市場慣行による）
有力テナントの誘致 全額または大部分を負担
既存テナントの更新 通常は負担なし

費用の目安

テナント工事費の目安 ＝ 賃貸面積 × 単価

【計算例】
  賃貸面積：300㎡
  工事単価：20,000円/㎡（オーナー負担分）
  費用 ＝ 300㎡ × 20,000円 ＝ 600万円

DCF法での反映

入替費用の計上時期

DCF法では、テナント入替が発生する各期に費用を計上します。

【DCFでの計上例】
  テナントA：第3期末に退去想定
  賃貸面積：300㎡、月額賃料100万円

  第4期に計上する入替費用：
  ・ダウンタイム（3ヶ月）：300万円
  ・フリーレント（2ヶ月）：200万円
  ・仲介手数料（2ヶ月分）：200万円
  ・原状回復費用：150万円
  ・テナント工事費：600万円
  合計：1,450万円

入替確率の考慮

契約満了時に全てのテナントが退去するわけではないため、入替確率を考慮します。

入替費用（期待値）＝ 入替費用（全額）× 入替確率

【計算例】
  入替費用（全額）：1,450万円
  入替確率：30%
  入替費用（期待値）＝ 1,450万円 × 30% ＝ 435万円

収益価格への影響

入替費用が大きい場合

入替費用が大きいと、収益価格は低下します。

【影響の試算】
  物件A：テナント入替が少ない（長期契約中心）
  物件B：テナント入替が頻繁（短期契約中心）

  同じ賃料収入でも、物件Bは入替費用が大きく、
  純収益（NOI）が低下 → 収益価格も低下

回収期間の考え方

入替費用は、新テナントからの賃料収入で回収される期間を考慮します。

回収期間 ＝ 入替費用 ÷ 年間純収益増加分

【計算例】
  入替費用：1,450万円
  新テナントによる年間増収：300万円
  回収期間 ≒ 4.8年

直接還元法での取扱い

年間費用への配分

直接還元法では、入替費用を年間ベースに配分して反映します。

年間入替費用 ＝ 1回あたりの入替費用 × 年間入替確率

【計算例】
  1回あたりの入替費用：1,450万円
  平均契約期間：5年
  年間入替確率：1 ÷ 5 ＝ 20%
  年間入替費用 ＝ 1,450万円 × 20% ＝ 290万円/年

運営費用への計上

年間入替費用は、運営費用の一部として計上します。

試験での出題ポイント

短答式試験

  • テナント入替費用の構成項目
  • ダウンタイムの概念と計算
  • 仲介手数料の水準
  • DCF法での計上時期

論文式試験

  • テナント入替費用の構成と収益価格への影響を体系的に論述
  • DCF法と直接還元法での処理方法の違いを説明
  • 入替確率の考慮と期待値の計算
  • 具体的な数値例を用いた費用計算

暗記のポイント

  1. 入替費用の構成：ダウンタイム、フリーレント、仲介手数料、原状回復、テナント工事
  2. ダウンタイム：空室期間、用途により3〜6ヶ月程度
  3. 仲介手数料：月額賃料の1〜3ヶ月分
  4. DCFでの反映：入替発生時期に計上、入替確率を考慮
  5. 直接還元法：年間ベースに配分して運営費用に計上

まとめ

テナント入替費用は、ダウンタイム、フリーレント、仲介手数料、原状回復費用、テナント工事費など多岐にわたり、収益価格に大きな影響を与えます。DCF法では入替が発生する時期に計上し、入替確率を考慮して期待値として反映します。直接還元法では年間ベースに配分して運営費用に含めます。入替費用が大きい物件は、同じ賃料収入でも収益価格が低下するため、契約期間やテナント属性の把握が重要です。関連する論点として、フリーレントの処理や複数テナント物件のDCF法もあわせて学習しましょう。