市場性・費用性・収益性とは｜三方式の根拠

市場性・費用性・収益性とは

市場性・費用性・収益性とは、不動産の価格を形成する3つの側面であり、それぞれ取引事例比較法・原価法・収益還元法の理論的根拠となる概念です。不動産鑑定士試験では、鑑定評価の三方式の意義を問う問題で頻出です。

不動産の価格は、一般に、 (1) その不動産に対してわれわれが認める効用 (2) その不動産の相対的稀少性 (3) その不動産に対する有効需要 の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第4章

わかりやすく言うと

不動産の価格を考えるときには、3つの異なる視点があります。

1. 市場性: 「似た物件がいくらで売買されているか」（市場で成立している価格に着目）
2. 費用性: 「同じものを造るのにいくらかかるか」（再調達にかかるコストに着目）
3. 収益性: 「その不動産からどれだけ収益が得られるか」（将来の稼ぎに着目）

この3つの視点は、いずれも不動産の経済価値の一側面を捉えており、どれか一つだけでは全体像がわからないのです。

身近な具体例

例1: 中古住宅の購入

中古住宅を買うとき、多くの人は3つの視点で考えています。 – 市場性: 「このあたりの同じような物件はいくらで売れている?」（SUUMOで近隣の相場を調べる） – 費用性: 「同じ家を今から建てたらいくらかかる?」（建替えコストを考える） – 収益性: 「この家を貸したら毎月いくらの家賃が入る?」（投資としての利回りを考える）

例2: 賃貸マンションの投資判断

不動産投資家が賃貸マンションを購入する場合も同じです。 – 市場性: 同エリアの類似物件の取引価格を調べる → 取引事例比較法の考え方 – 費用性: 土地の取得費＋建築費でいくらかかるかを計算する → 原価法の考え方 – 収益性: 年間の賃料収入から利回りを計算する → 収益還元法の考え方

三方式との対応関係

三方式は、いずれも不動産の経済価値の異なる側面から価格を求めるものであり、互いに補完し合う関係にあります。鑑定評価基準では、原則として三方式を併用し、各手法で求めた試算価格を調整して最終的な鑑定評価額を決定することを求めています。

鑑定評価における位置づけ

市場性・費用性・収益性の3側面は、鑑定評価の根幹をなす概念です。

• 三方式の併用の根拠: 一つの手法だけでは価格の一側面しか捉えられないため、複数の手法を併用する
• 試算価格の調整: 各手法で求めた試算価格の差異を分析し、適切な鑑定評価額を導く
• 手法の適用の限界: 対象不動産によっては、特定の側面からのアプローチが困難な場合がある（例: 自用の住宅は収益性の把握が難しい）

関連する用語との違い

試験での出題ポイント

短答式試験

• 三方式と3側面の対応: 「原価法は収益性に着目した手法である」→ 誤り（費用性に着目）
• 三方式の併用義務: 原則として三方式を併用する理由として、価格の3側面を総合的に捉える必要性が問われる

論文式試験

• 「鑑定評価の三方式の意義と、三方式を併用すべき理由を論述せよ」という定番の出題
• 市場性・費用性・収益性の概念を正確に説明し、各手法との対応関係を示すことが求められる

まとめ

市場性・費用性・収益性は、不動産の価格を形成する3つの側面であり、それぞれ取引事例比較法・原価法・収益還元法の理論的根拠です。三方式を併用する理由は、この3側面を総合的に捉えることで、より精度の高い鑑定評価額を求められるためです。鑑定評価の三方式の記事と併せて理解を深めましょう。