借地権割合と借地権価格の概要

借地権の鑑定評価において、借地権割合は借地権価格を求めるための重要な指標の一つです。ただし、不動産鑑定士試験で注意すべきは、「更地価格 × 借地権割合 ＝ 借地権価格」という単純な算式だけでは不十分であり、取引慣行の有無とその成熟度によって評価方法が異なる点です。

鑑定評価基準では、借地権の評価について次のように定めています。

借地権の鑑定評価額は、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にするものである。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章

借地権割合とは

定義

借地権割合とは、更地価格に対する借地権価格の割合を示すものです。

借地権割合 ＝ 借地権価格 ÷ 更地価格

例えば、更地価格が1億円で借地権割合が60%であれば、借地権価格は6,000万円と算定されます。

借地権割合の水準

借地権割合は地域によって大きく異なります。一般的に、以下のような傾向があります。

地域 借地権割合の目安
都心の商業地 80〜90%
都心の住宅地 60〜70%
郊外の住宅地 40〜60%
地方都市 30〜50%
農村部等 借地権の取引慣行が未成熟な場合あり

路線価図における借地権割合

国税庁が公表する路線価図には、路線ごとに借地権割合（A〜G） が付されています。

記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

ただし、税務上の借地権割合と鑑定評価上の借地権割合は必ずしも一致しない点に注意が必要です。鑑定評価では、実際の取引事例や市場の実態に基づいて借地権割合を査定します。

取引慣行の成熟度による評価方法の違い

鑑定評価基準では、借地権の取引慣行の成熟度に応じて評価方法を区分しています。

借地権の取引慣行が成熟している場合

大都市圏の商業地や住宅地では、借地権の取引が頻繁に行われ、借地権の市場価格が形成されています。このような地域では、以下の手法を適用します。

借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域において、借地権の鑑定評価額は、借地権の取引事例に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章

具体的には以下の手法を適用します。

  1. 借地権の取引事例に基づく比準価格 — 借地権の取引事例を収集し、事情補正・時点修正等を行って比準価格を求める
  2. 土地残余法による収益価格 — 借地権に帰属する純収益を還元して収益価格を求める
  3. 借地権割合により求めた価格 — 更地価格に借地権割合を乗じて参考価格を求める

なお、借地権割合により求めた価格は、あくまで参考に留めるべきであり、比準価格と収益価格を主たる指標として判断します。

計算例：取引慣行が成熟している場合

東京都区内の住宅地（更地価格1億円）に設定された借地権を評価する場合。

手法 算定結果
借地権の取引事例に基づく比準価格 6,200万円
土地残余法による収益価格 5,800万円
借地権割合（60%）による価格 6,000万円

これらを関連づけて、借地権の鑑定評価額を6,100万円と決定します。

借地権の取引慣行が未成熟な場合

地方都市や農村部では、借地権の取引事例が少なく、借地権の市場価格が明確に形成されていない地域があります。

借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域においては、借地権の鑑定評価額は、土地残余法による収益価格を標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び当該借地権の存する土地に係る更地としての価格から底地の価格を控除して得た価格を比較考量して決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章

具体的には以下の手法を適用します。

  1. 土地残余法による収益価格（標準）
  2. 賃料差額還元法による価格 — 実際の支払賃料と正常賃料の差額を還元
  3. 控除法による価格 — 更地価格から底地価格を控除

借地権価格の各手法

比準価格（取引事例比較法）

借地権の取引事例を直接収集して比準価格を求めます。最も説得力の高い手法ですが、借地権の取引事例が十分に収集できることが前提です。

借地権の比準価格 ＝ 借地権の取引事例の価格 × 事情補正 × 時点修正
                 × 地域要因の比較 × 個別的要因の比較

土地残余法による収益価格

借地権に帰属する純収益を還元して借地権の価格を求めます。

借地権の収益価格 ＝ 借地権に帰属する純収益 ÷ 借地権の還元利回り

借地権に帰属する純収益は、建物及びその敷地の純収益から、建物に帰属する純収益と底地に帰属する純収益（＝地代）を控除して求めます。

計算例

項目 金額（年間）
建物及び敷地の純収益 600万円
建物に帰属する純収益 300万円
底地に帰属する純収益（地代） 100万円
借地権に帰属する純収益 200万円
借地権の還元利回り 4.0%
借地権の収益価格 5,000万円

借地権割合により求める方法

更地価格に借地権割合を乗じて借地権価格を求めます。

借地権価格 ＝ 更地価格 × 借地権割合

この方法は簡便で実務的に多用されますが、借地権割合そのものの適否を慎重に判断する必要があります。

賃料差額還元法

正常賃料（経済的に適正な賃料）と実際の支払賃料の差額に着目して借地権価格を求めます。

借地権価格 ＝ 賃料差額 × 借地権の取引対象となる割合 ÷ 借地権の還元利回り

計算例

項目 金額（年間）
正常賃料（新規地代の適正水準） 250万円
実際の支払賃料 100万円
賃料差額 150万円
取引対象となる割合 80%
取引対象となる差額 120万円
借地権の還元利回り 3.0%
借地権価格 4,000万円

賃料差額が大きいほど（＝実際の地代が安いほど）、借地人にとっての経済的メリットが大きいため、借地権価格は高くなります。

控除法

更地価格から底地の価格を控除して借地権価格を求めます。

借地権価格 ＝ 更地価格 − 底地価格

ただし、「更地価格 − 底地価格 ＝ 借地権価格」が常に成立するわけではない点に注意が必要です。底地の価格は地代収入の安定性や借地契約の内容に依存し、更地価格を借地権と底地に単純配分できるとは限りません。

借地権価格に影響を与える要因

借地権の価格は、一般的な価格形成要因に加え、借地権固有の要因によって左右されます。

要因 価格への影響
借地権の種類 普通借地権の方が定期借地権より高い（更新の有無）
残存期間 残存期間が長いほど高い
地代の水準 地代が安いほど高い（賃料差額が大きい）
契約条件 建替え承諾条件、譲渡承諾条件等
地主との関係 良好な関係は安定性を高める
建物の状態 建物が良好な場合、借地権の経済的価値も高い
借地権の取引慣行 取引慣行が成熟しているほど流動性が高い

特に地代の水準は重要です。長期間据え置かれた地代（低廉な地代）が設定されている場合、借地人は本来の土地利用価値に比べて安い費用で土地を利用しているため、借地権の経済的価値は高くなります。

普通借地権と定期借地権の違い

項目 普通借地権 定期借地権
更新 正当事由がない限り更新 更新なし（確定的に終了）
存続期間 最低30年（実質半永久的） 50年以上（一般定期）等
借地権割合 高い（60〜90%） 残存期間に応じて逓減
評価上の考え方 半永久的な利用権 有期の利用権

定期借地権の場合、存続期間の満了により確定的に土地が返還されるため、残存期間が短くなるにつれて借地権価格は逓減します。

借地権と底地の価格の関係

「借地権価格 ＋ 底地価格 ≠ 更地価格」の原則

試験で特に重要な論点は、借地権価格と底地価格の合計が更地価格と一致するとは限らない点です。

ケース 関係
正常価格の場合 借地権価格 ＋ 底地価格 ≦ 更地価格 となることが多い
限定価格の場合 当事者間の取引では増分価値が発生しうる

正常価格ベースでは合計が更地価格を下回る理由は、借地権と底地がそれぞれ単独で市場に出た場合の流動性や使い勝手が制限されるためです。

具体例で理解する価格の関係

項目 金額
更地価格 1億円
借地権価格（正常価格） 6,000万円
底地価格（正常価格） 2,500万円
合計 8,500万円
差額（併合の利益） 1,500万円

合計が更地価格を下回る1,500万円の差額は、借地権と底地が分離していることによる市場性の減退分です。この差額は、借地人が底地を取得する場合や地主が借地権を取得する場合に「併合の利益」として発生します。

限定価格が成立する場面

借地人が底地を取得する場合（または地主が借地権を取得する場合）、完全所有権への復帰により増分価値が発生します。この場合、限定価格として評価される可能性があります。

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 取引慣行の成熟度による評価方法の違い
  • 借地権割合の定義と意味
  • 「借地権価格 ＋ 底地価格 ≠ 更地価格」の理解
  • 各手法の適用場面の判別

論文式試験

  • 借地権の鑑定評価の体系的な論述（取引慣行の成熟度に応じた手法の選択）
  • 借地権割合により求めた価格の位置づけと限界
  • 賃料差額還元法の計算構造と意義
  • 借地権と底地の価格関係についての論述

暗記のポイント

  1. 取引慣行が成熟: 比準価格＋収益価格を関連づけて決定
  2. 取引慣行が未成熟: 収益価格を標準に、賃料差額還元法・控除法を比較考量
  3. 借地権割合 ＝ 借地権価格 ÷ 更地価格
  4. 借地権価格 ＋ 底地価格 ≠ 更地価格（正常価格ベース）
  5. 賃料差額が大きいほど借地権価格は高い

まとめ

借地権割合と借地権価格の評価は、取引慣行の成熟度によって適用する手法が異なる点が最大のポイントです。取引慣行が成熟している地域では取引事例に基づく比準価格が重視され、未成熟な地域では収益価格を標準として評価します。

また、「更地価格 × 借地権割合」だけで借地権価格が決まるわけではなく、複数の手法を関連づけて総合的に判断する必要があります。借地権と底地の価格の合計が更地価格と一致しない点も、試験での重要論点です。

借地権と底地の評価は鑑定理論の中でも出題頻度が高く、基準の条文の正確な理解と各手法の適用場面の判断が必要です。

関連記事として、借地権の基礎や底地の鑑定評価も併せて確認してください。