三方式の併用と試算価格の調整理論
三方式の併用とは
不動産鑑定士試験の鑑定理論において、三方式の併用は、鑑定評価の精度と信頼性を確保するための最も根幹的な原則です。不動産の価格は費用性（原価法）・市場性（取引事例比較法）・収益性（収益還元法）という三つの側面を有しており、これら三つの手法を可能な限り併用し、相互に検証することで、適正な鑑定評価額を導き出すことができます。
鑑定評価の手法は、不動産の再調達（建築、造成等）に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から将来生み出されると期待される収益に着目する収益還元法に大別される。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
鑑定評価に当たっては、原則として、原価法、取引事例比較法及び収益還元法の三手法を併用すべきである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
本記事では、三方式の併用の意義から試算価格の調整プロセスまで、鑑定評価の三方式の実践的な運用を解説します。
三方式の併用の意義
なぜ併用が必要か
不動産の価格は、費用性・市場性・収益性という三つの側面が複合的に作用して形成されます。いずれか一つの側面だけでは、不動産の価格の全貌を捉えることはできません。
三方式の併用により、各手法が持つ長所と限界を相互に補完し、一つの手法だけでは捉えきれない価格の側面を多角的に把握できます。
三方式の相互関連
三方式は独立した手法ではなく、理論的に相互に関連しています。
- 原価法で求めた積算価格と取引事例比較法で求めた比準価格の乖離は、減価修正の妥当性や市場の供給過剰・不足を示唆する
- 比準価格と収益還元法で求めた収益価格の乖離は、投資家の期待利回りの変化や市場のオーバーシュートを示唆する
- 積算価格と収益価格の乖離は、建物の収益力と建設コストの関係を示唆する
このように、各手法の試算価格を比較すること自体が重要な分析プロセスです。
各手法の特性
原価法の特性
原価法は、対象不動産の再調達原価を求め、そこから減価修正を行って積算価格を算定する手法です。
強み – 再調達原価が把握できる不動産（建物等）に対して客観的な価格根拠を提供する – 費用性に基づく価格の下限・上限の指標となる – 新築物件の評価では高い精度が期待できる
限界 – 土地のみ（更地等）の評価には適用が困難（土地には再調達原価の概念がなじみにくい） – 減価修正の査定に主観的判断が入りやすい – 市場の需給関係が十分に反映されない場合がある
取引事例比較法の特性
取引事例比較法は、類似不動産の取引事例を収集し、修正・補正を行って比準価格を求める手法です。
強み – 市場の実際の取引水準を直接反映できる – 取引事例が豊富な住宅地域等では高い信頼性が期待できる – 一般にも理解しやすく、説得力が高い
限界 – 適切な取引事例が得られない場合に適用が困難 – 特殊な不動産や大規模不動産では類似事例が少ない – 市場が過熱・冷え込んでいる時期の事例にはバイアスが含まれる可能性がある
収益還元法の特性
収益還元法は、対象不動産の将来の収益の現在価値に基づいて収益価格を求める手法です。
強み – 投資不動産の価格形成に最もフィットする手法 – 将来の収益変動を明示的に反映できる（特にDCF法） – 賃貸用不動産の評価では高い信頼性が期待できる
限界 – 収益を生まない不動産（自用不動産、未利用地等）には直接適用しにくい – 純収益や利回りの見積もりに不確実性が伴う – 前提条件（割引率、還元利回り等）の設定に判断の余地が大きい
試算価格の調整（Reconciliation）
調整の意義
三方式を併用した結果、通常は各手法から異なる水準の試算価格が得られます。これらの試算価格を比較検討し、最終的な鑑定評価額を決定するプロセスを試算価格の調整（reconciliation）といいます。
鑑定評価の複数の手法により求められた各試算価格の再吟味を行い、鑑定評価における各手法の適用の意義を踏まえた上で各試算価格が有する説得力に係る判断を行い、対象不動産の鑑定評価額を決定するものとする。
― 不動産鑑定評価基準 総論第8章第1節
調整は単なる平均ではない点が極めて重要です。各試算価格の説得力を判断したうえで、最も適切な鑑定評価額を決定する高度な専門的判断です。
調整のプロセス
試算価格の調整は、以下のプロセスで行います。
-
各試算価格の再吟味 – 各手法の適用に誤りがないか確認する – 使用した資料（取引事例、建築費データ等）の信頼性を再確認する – 各手法の前提条件（利回り、減価率等）の妥当性を再検討する
-
各手法の適用意義の検討 – 対象不動産の類型・特性に照らして、各手法の適合性を評価する – 対象不動産が所在する市場の特性を踏まえた各手法の有効性を判断する
-
説得力の判断 – 各試算価格の規範性と説明力を総合的に評価する – 各手法で使用した資料の質と量を比較する
-
鑑定評価額の決定 – 以上の検討を踏まえ、最も説得力のある試算価格を中心として鑑定評価額を決定する
説得力の判断基準
規範性と説明力
試算価格の説得力を判断するにあたっては、規範性と説明力の2つの観点が重要です。
各試算価格の再吟味を行い、各試算価格に係る鑑定評価の手法が適用された対象不動産の典型的な市場参加者の属性及び行動等に照らして、各試算価格が有する説得力を判断し、適切に調整を行わなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第8章第1節
| 観点 | 内容 | 判断のポイント |
|---|---|---|
| 規範性 | あるべき価格への適合性 | 基準が示す理論的な妥当性との整合 |
| 説明力 | 実証性・客観性 | 使用資料の質と量、市場の実態との整合 |
規範性と説明力については別の記事で詳しく解説しています。
典型的な市場参加者
基準では、試算価格の説得力の判断にあたって「典型的な市場参加者の属性及び行動等」に照らすことが求められています。
例えば、以下のようなケースが考えられます。
- 投資家が主な市場参加者の場合 — 収益価格の説得力が高い
- 自用目的の購入者が主な市場参加者の場合 — 比準価格の説得力が高い
- デベロッパーが主な市場参加者の場合 — 開発法による価格の説得力が高い
対象不動産の類型と各手法の相対的重要性
類型別の重点手法
対象不動産の類型によって、各手法の相対的な重要性は異なります。
| 類型 | 重視される手法 | 理由 |
|---|---|---|
| 住宅地域の更地 | 比準価格 | 取引事例が豊富で市場性が直接把握できる |
| 商業地域の更地 | 収益価格（土地残余法）＋比準価格 | 収益性が価格形成の主要因 |
| 自用建物及びその敷地 | 積算価格＋比準価格 | 収益性よりも費用性・市場性が重視される |
| 賃貸用不動産 | 収益価格 | 投資家にとって収益が最大の関心事 |
| 工場・倉庫等 | 積算価格 | 特殊用途のため取引事例が少なく、収益性の把握も困難 |
ただし、これはあくまで一般的な傾向であり、個々の鑑定評価においては対象不動産の具体的な状況に応じた判断が必要です。
三方式を併用できない場合
実務上、全ての手法を適用できない場合があります。例えば、更地の場合は原価法が適用できません。このような場合でも、適用可能な手法を全て適用し、相互検証を行うことが求められます。
対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により三手法の併用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
この規定は、たとえ三手法全てを適用できなくても、各手法の考え方を参酌することの重要性を示しています。
調整で避けるべき誤り
機械的な平均
三方式による試算価格を単純平均や加重平均することは、適切な調整方法ではありません。各試算価格の説得力は異なるため、説得力に基づく判断が必要です。
一つの手法の結果に偏重
特定の手法の結果だけに依拠し、他の手法の結果を軽視・無視することも適切ではありません。各手法の結果が乖離している場合は、その乖離の原因を分析し、各手法の適用過程に問題がないかを確認すべきです。
乖離原因の未分析
各試算価格間に大きな乖離がある場合に、乖離の原因を分析せずに調整することは避けるべきです。乖離には以下のような原因が考えられます。
- 各手法で使用した資料の質に差がある
- 市場が過渡期にあり、費用性と市場性が乖離している
- 特定の手法の前提条件に誤りがある
試験での出題ポイント
短答式試験
不動産鑑定士の短答式試験では、以下の論点が頻出です。
- 三方式併用の原則 — 「原則として」三手法を「併用すべき」
- 調整の意義 — 「単なる平均ではない」「説得力に係る判断を行う」
- 適用が困難な場合の取扱い — 「その考え方をできるだけ参酌するように努める」
- 各手法の特性 — 費用性（原価法）、市場性（取引事例比較法）、収益性（収益還元法）
論文式試験
論文式試験では、三方式の併用と試算価格の調整について体系的な論述が求められます。
- 三方式併用の意義と理論的根拠
- 各手法の特性（強みと限界）
- 試算価格の調整のプロセスと判断基準
- 対象不動産の類型に応じた各手法の相対的重要性
- 調整において留意すべき事項
暗記のポイント
- 三方式併用の原則 — 「原則として、原価法、取引事例比較法及び収益還元法の三手法を併用すべき」
- 調整の規定 — 「各試算価格の再吟味を行い」「各試算価格が有する説得力に係る判断を行い」「鑑定評価額を決定する」
- 併用困難時 — 「三手法の併用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべき」
- 典型的な市場参加者 — 説得力の判断は「典型的な市場参加者の属性及び行動等」に照らして行う
まとめ
三方式の併用は、鑑定評価の精度と信頼性を確保するための根幹的な原則です。原価法・取引事例比較法・収益還元法の三手法を併用し、各試算価格の説得力を判断して調整することで、適正な鑑定評価額が導かれます。調整は機械的な平均ではなく、規範性と説明力の観点から行う高度な専門的判断です。
