鑑定評価の三方式とは

鑑定評価の三方式は、不動産鑑定士試験の鑑定理論において最重要テーマの一つです。不動産の価格を求める手法は大きく3つの方式に分類され、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つで構成されています。

鑑定評価基準では、三方式について次のように述べています。

不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、不動産の再調達原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別され、このほか不動産の賃料を求める手法がある。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

三方式はそれぞれ異なる角度から不動産の価値にアプローチするものであり、鑑定理論の根幹を成しています。

価格の三面性と三方式の対応

三方式を理解するうえで最も重要なのは、「価格の三面性」との対応関係です。不動産の価格は、費用性・市場性・収益性という3つの側面を持っており、三方式はそれぞれこの3つの側面に対応しています。

価格の側面 対応する方式 試算価格 着目する観点
費用性 原価法 積算価格 「造るのにいくらかかるか」
市場性 取引事例比較法 比準価格 「市場でいくらで取引されているか」
収益性 収益還元法 収益価格 「将来いくらの収益を生むか」

この対応関係は試験で最も基本的かつ頻出の知識です。方式名→着目する側面→試算価格名の3つをセットで正確に覚えることが出発点です。

三方式の基本的な考え方

費用性に着目する方式 ── 原価法

原価法は、「その不動産を今新しく造るとしたら、いくらかかるか」という費用の側面から価格を求める手法です。対象不動産の再調達原価を求め、そこから減価修正を行って積算価格を算出します。

積算価格 ＝ 再調達原価 − 減価額

原価法の考え方の基礎には「代替の原則」があります。合理的な市場参加者は、同等の効用を持つ不動産を新たに造るための費用以上の価格を支払わないという考え方です。各方式の適用範囲と限界については、原価法の適用範囲と限界、取引事例比較法の適用範囲と限界、収益還元法の適用範囲と限界で詳しく解説しています。

再調達原価の求め方

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合に必要な費用です。求め方には以下の2つがあります。

  • 直接法: 対象不動産の構成要素（材料費、労務費、経費等）を積み上げて再調達原価を直接求める方法
  • 間接法: 類似の不動産の建設費等から比較して間接的に求める方法

減価修正の3要因

減価修正は、再調達原価から減価額を控除するプロセスです。減価の要因は3つに分類されます。

減価要因 内容 具体例
物理的減価 経年劣化、損傷等による物理的な価値の低下 外壁の劣化、設備の老朽化
機能的減価 設計の陳腐化等による機能面の価値の低下 間取りの旧式化、設備仕様の陳腐化
経済的減価 周辺環境の変化等による経済面の価値の低下 近隣の嫌悪施設の立地、人口減少

市場性に着目する方式 ── 取引事例比較法

取引事例比較法は、「類似の不動産がいくらで取引されているか」という市場の側面から価格を求める手法です。対象不動産と類似する不動産の取引事例を収集し、4つの修正・比較を行って比準価格を算出します。

比準価格 ＝ 取引価格 ×（事情補正）×（時点修正）×（地域要因の比較）×（個別的要因の比較）

4つの修正・比較プロセス

プロセス 内容 具体例
事情補正 取引事例の特殊な事情を補正する 売り急ぎ、親族間取引等を排除
時点修正 取引時点と価格時点の地価変動を反映する 2年前の事例→現在の市場水準に修正
地域要因の比較 事例の近隣地域と対象の近隣地域の違いを比較 駅距離、商業集積度の違い
個別的要因の比較 事例と対象の個別的な違いを比較 画地の形状、間口、面積の違い

取引事例比較法は、市場における実際の取引を基礎とするため、市場の実態を最も直接的に反映する手法です。住宅地域のように取引が活発な地域では特に説得力が高くなります。

収益性に着目する方式 ── 収益還元法

収益還元法は、「その不動産からどれだけの収益が得られるか」という収益の側面から価格を求める手法です。対象不動産が将来生み出すであろう純収益を資本化して収益価格を算出します。

収益還元法には、直接還元法とDCF法（Discounted Cash Flow法）の2つの方法があります。

直接還元法

一期間の純収益を還元利回りで資本化する方法です。

収益価格 ＝ 純収益 ÷ 還元利回り

例えば、年間の純収益が500万円、還元利回りが5%の場合、収益価格は1億円（500万円 / 0.05）となります。直接還元法は計算が単純で適用しやすい反面、各年の収支変動を反映できないという限界があります。

DCF法

複数期間の純収益の現在価値の合計と、復帰価格（転売価格）の現在価値を加算する方法です。

収益価格 ＝ 毎期の純収益の現在価値の合計 ＋ 復帰価格の現在価値

DCF法は、保有期間中の各年の収支変動（賃料の増減、大規模修繕費等）を個別に反映できるため、より精緻な分析が可能です。特に証券化対象不動産の評価ではDCF法の適用が原則とされています。

項目 直接還元法 DCF法
収益の捉え方 一期間の標準的な純収益 各年の個別の純収益
利回り 還元利回り 割引率
復帰価格 考慮しない 考慮する
精緻さ 標準的 高い
適用場面 一般的な収益不動産 証券化対象不動産、大規模収益物件

適用すべき不動産の種類

三方式のうち、どの手法がより説得力を持つかは対象不動産の種類や特性によって異なります。

手法 特に有効な不動産 適用が困難な場面
原価法 建物・建物及びその敷地、造成地 既成市街地の土地（再調達原価の把握困難）
取引事例比較法 住宅地、商業地、マンション 取引事例が少ない地域、特殊用途不動産
収益還元法 賃貸マンション、オフィスビル、商業施設 自用住宅（賃料収入がない場合）

例えば、住宅地域に所在する更地であれば、周辺の取引事例が豊富なため取引事例比較法（比準価格）が最も説得力を持ちます。一方、商業地域の賃貸ビルであれば、賃料収入に基づく収益還元法（収益価格）の説得力が高くなります。

ただし、近年の鑑定評価では収益還元法の重要性が増しており、自用の不動産であっても賃貸を想定した収益還元法の適用が重視されています。

三方式の併用の原則

鑑定評価基準では、三方式の併用を原則としています。これは鑑定理論の最も根本的な原則の一つです。

鑑定評価に当たっては、原価法、取引事例比較法及び収益還元法の三方式を併用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により三方式の適用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

この規定には2つの重要なポイントがあります。

  1. 三方式を「併用すべき」（原則として3つとも適用する）
  2. 適用が困難な場合でも、「その考え方をできるだけ参酌する」（手法を適用できなくても、その視点は念頭に置く）

併用の原則の趣旨は、不動産の価格が費用性・市場性・収益性の3つの側面を持っており、一面からだけでは適正な価格を把握できないという考え方に基づいています。例えば、原価法だけでは市場の需給を反映できず、取引事例比較法だけでは収益性を直接反映できません。三方式を併用することで、多角的な価値判断が可能になります。

試算価格の調整

三方式を併用した結果、積算価格・比準価格・収益価格の3つの試算価格が得られます。これらは通常一致しないため、最終的な鑑定評価額を決定するために「試算価格の調整」が必要です。

鑑定評価の手法の適用により求められた各試算価格の再吟味を行い、各試算価格が有する説得力に係る判断を踏まえ、鑑定評価における最終判断である鑑定評価額の決定を行わなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第8章

調整のポイント

試算価格の調整は、単純な平均ではありません。以下の観点から各試算価格の説得力を検討し、総合的に鑑定評価額を決定します。

検討項目 内容
資料の信頼性 各手法に用いた資料（取引事例、賃料データ等）の信頼性はどうか
手法の適合性 対象不動産の種類・特性に対して、各手法はどの程度適合しているか
試算価格の説得力 各試算価格の算出過程を再吟味し、説得力を比較する

例えば、賃貸マンションの評価では、豊富な賃料データに基づく収益価格の説得力が最も高いと判断されることが一般的です。一方、住宅地の更地であれば、周辺の取引事例に基づく比準価格の説得力が最も高いと判断されます。

試験での出題ポイント

短答式試験

不動産鑑定士の短答式試験では、以下のような出題が頻出です。

  • 三方式の対応関係: 費用性→原価法→積算価格、市場性→取引事例比較法→比準価格、収益性→収益還元法→収益価格
  • 併用の原則: 「三方式を併用すべきであり、困難な場合でも考え方を参酌する」
  • 試算価格の調整: 「単純平均ではなく、説得力に係る判断を踏まえて決定する」
  • 収益還元法の2手法: 直接還元法とDCF法の違い

典型的な誤答パターン

誤答パターン 正解
「三方式のうち1つだけを適用すれば足りる」 併用が原則。困難な場合も考え方を参酌
「試算価格の調整は3つの試算価格の単純平均で行う」 各試算価格の説得力に係る判断で決定
「原価法は費用性ではなく収益性に着目する」 原価法は費用性に着目
「DCF法は一期間の純収益を還元する手法である」 一期間は直接還元法。DCF法は複数期間

論文式試験

論文式試験では、以下のような論述が求められます。

  • 三方式の概要と各方式の基本的な考え方の説明
  • 三方式の併用の原則とその趣旨（なぜ併用が必要か）
  • 試算価格の調整の考え方と手順
  • 特定の不動産（賃貸ビル、住宅地等）に対してどの手法がより説得力を持つかの論述

論文式試験では、単に三方式の名称と算式を書くだけでなく、「なぜ三方式を併用する必要があるのか」（価格の三面性の趣旨）や、「なぜ単純平均ではなく説得力で調整するのか」（不動産の種類により各手法の適合性が異なるため）という趣旨の理解が問われます。

暗記のポイント

三方式に関する暗記のポイントを整理します。

  1. 三方式と価格の三面性の対応: 費用性→原価法→積算価格、市場性→取引事例比較法→比準価格、収益性→収益還元法→収益価格
  2. 併用の原則: 三方式を併用すべきであり、適用が困難な場合でも考え方を参酌する
  3. 試算価格の調整: 単純平均ではなく、説得力に係る判断を踏まえて決定する
  4. 収益還元法の2手法: 直接還元法（一期間の純収益 / 還元利回り）とDCF法（複数期間の純収益の現在価値 ＋ 復帰価格の現在価値）
  5. 原価法の減価要因: 物理的減価・機能的減価・経済的減価の3つ
  6. 取引事例比較法の4プロセス: 事情補正・時点修正・地域要因の比較・個別的要因の比較

まとめ

鑑定評価の三方式は、不動産の費用性（原価法）、市場性（取引事例比較法）、収益性（収益還元法）という3つの側面からアプローチする評価手法の体系です。鑑定評価基準では三方式の併用を原則としており、各手法により求められた試算価格を調整して最終的な鑑定評価額を決定します。

試験では三方式の体系と併用の原則が最頻出論点であり、各手法の名称・着目する側面・試算価格の名称を正確に対応づけて覚えることが基本中の基本です。

三方式が具体的にどのように適用されるかについては、更地の鑑定評価や借地権の鑑定評価で詳しく解説しています。また、価格の4類型と三方式の関係や、三方式の併用と試算価格の調整の詳細もあわせて理解しておきましょう。