農地法の概要｜農地転用と許可制度

農地法の概要

農地法は、不動産鑑定士試験の行政法規科目において頻出テーマの一つです。最も重要なポイントは、3条許可（権利移動）・4条許可（自己転用）・5条許可（転用目的の権利移動）の3つの許可制度の違いを正確に理解することです。

農地法の規制は、不動産の鑑定評価においても農地の価格形成に直接的な影響を与えるため、単なる試験対策にとどまらず、実務上も重要な知識となります。

本記事では、農地法の目的から各許可制度の詳細、鑑定評価との関連、試験での出題ポイントまでを体系的に解説します。

農地法の目的と農地の定義

農地法の目的

農地法は、農地の保護と効率的な利用を図ることを目的として制定された法律です。具体的には以下の2つの柱があります。

• 農地の壊廃（かいはい）防止：優良な農地がむやみに宅地等に転用されることを防ぐ
• 農地の効率的利用の促進：耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図る

農地法は、国の食料安全保障の観点からも重要な法律であり、農地の転用・権利移動には厳格な許可制度が設けられています。

農地の定義

農地法における「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいいます（農地法第2条第1項）。

ここで重要なのは、以下の点です。

試験では「登記簿上の地目が農地であるが現況は宅地」といった事例での取扱いが問われることがあります。この場合、現況主義に基づき農地法の適用外となる点を押さえておきましょう。

3条許可：農地の権利移動

3条許可の概要

農地法3条は、農地（または採草放牧地）の権利移動について規定しています。農地を農地のまま（転用せずに）売買・賃貸借等をする場合に必要となる許可です。

• 対象行為：農地の所有権移転、地上権・賃借権の設定・移転など
• 許可権者：農業委員会
• 目的：農地が効率的に耕作される者に権利が移転するよう管理する

3条許可の主な許可基準

3条許可が下りるためには、取得者（権利を取得しようとする者）について以下の基準が審査されます。

• 取得後にすべての農地を効率的に利用して耕作を行うと認められること
• 農業経営に必要な農作業に常時従事すると認められること
• 取得後の農地面積が一定の下限面積以上であること（地域により異なるが、原則50アール）
• 法人の場合は農地所有適格法人の要件を満たすこと

3条許可の特徴

4条許可：自己転用

4条許可の概要

農地法4条は、農地の所有者自身が農地を農地以外のものに転用する場合の許可制度です。

• 対象行為：自分の農地を宅地・駐車場・資材置場等に転用すること
• 許可権者：都道府県知事（指定市町村の場合は市町村長）
• 目的：無秩序な農地転用を防止し、優良農地を保全する

転用許可の判断基準

4条許可（および5条許可）の審査では、以下の2つの基準で判断されます。

立地基準（農地の区分による基準）

一般基準（転用の確実性等）

• 転用の必要性・確実性があること
• 周辺農地への被害防除措置が適切であること
• 転用に必要な資力・信用があること

5条許可：転用目的の権利移動

5条許可の概要

農地法5条は、農地を転用する目的で権利移動を行う場合の許可制度です。3条（権利移動）と4条（転用）の両方の性質を兼ね備えています。

• 対象行為：農地を宅地等に転用するために売買・賃貸借等を行うこと
• 許可権者：都道府県知事（指定市町村の場合は市町村長）
• 許可基準：4条と同様の立地基準・一般基準に加え、3条と同様の権利移動に関する審査

許可なく行った場合の効果

5条の許可を受けずに行った契約は無効です。また、工事停止命令や原状回復命令が出される場合があります。

3条・4条・5条の比較まとめ

試験対策として最も重要な比較表を以下に整理します。

特に注意すべきポイントは以下の通りです。

• 市街化区域内の特例：4条・5条では、市街化区域内の農地はあらかじめ農業委員会に届出をすれば許可不要（いわゆる「届出制」）
• 3条には市街化区域の特例がない：農地を農地のまま権利移動する場合は、市街化区域内であっても農業委員会の許可が必要
• 採草放牧地の扱い：3条と5条には適用があるが、4条には適用がない

鑑定評価への影響：農地法の制約と価格形成

農地法の規制は、不動産の鑑定評価において農地の価格形成に大きな影響を及ぼします。農地の評価を行う際には、以下の点を考慮する必要があります。

農地の類型と価格への影響

鑑定評価上のポイント

• 最有効使用の判定：農地法の制約を踏まえて、最有効使用を判定する必要がある
• 転用許可の見込み：転用が見込まれる農地は宅地見込地として評価する場合がある
• 価格形成要因：農地法の規制の強弱は価格形成要因として重要

試験での出題ポイント

短答式試験での出題傾向

短答式試験の行政法規では、農地法は以下のような形で出題されます。

• 3条・4条・5条の許可権者の違い：農業委員会か都道府県知事かの判別
• 市街化区域内の特例の適用範囲：3条には特例がないことがポイント
• 許可不要の場合：国・都道府県が取得する場合、相続の場合等
• 農地の定義：現況主義による判断

よくある引っかけパターン

• 「4条許可の許可権者は農業委員会である」→ 誤り（都道府県知事）
• 「市街化区域内の農地の権利移動（転用なし）は届出でよい」→ 誤り（3条は許可必要）
• 「採草放牧地の転用（4条）にも許可が必要」→ 誤り（4条は農地のみ対象）
• 「相続による農地の取得には3条許可が必要」→ 誤り（届出のみ）

論文式試験への対応

論文式試験では、農地法そのものが直接出題されることは稀ですが、農地の鑑定評価に関連して農地法の知識が必要になることがあります。特に鑑定理論の論文式対策において、不動産の種別に応じた評価手法を論じる際には、法規制の理解が前提となります。

まとめ

農地法の学習ポイントを整理します。

• 農地の定義は登記簿の地目ではなく現況で判断する（現況主義）
• 3条許可（権利移動）の許可権者は農業委員会、4条・5条は都道府県知事
• 4条許可（自己転用）と5条許可（転用目的の権利移動）の違いを明確に区別する
• 市街化区域内の特例は4条・5条にのみ適用され、3条には適用されない
• 採草放牧地は3条・5条の対象だが、4条の対象ではない
• 農地の区分（農用地区域内農地〜第3種農地）により転用許可の可否が異なる
• 鑑定評価では、農地法の制約が最有効使用の判定と価格形成に影響する

農地法は条文ベースで細かな知識が問われるため、上記の比較表を活用して正確に記憶することが合格への近道です。行政法規の短答式対策と併せて、繰り返し確認しましょう。