景観法の概要

景観法は、良好な景観の形成を図り、もって美しく風格のある国土の形成、潤いのある豊かな生活環境の創造及び個性的で活力ある地域社会の実現を目的とする法律です。不動産鑑定士試験の行政法規では、景観計画区域と景観地区の違い、届出制と認定制の仕組みなどが出題されます。

景観法は2004年（平成16年）に制定された、日本初の景観に関する総合的な法律です。それまで景観に関する統一的な法律がなく、各自治体の条例に委ねられていた景観行政に、法的な根拠を与えたものです。

景観法の目的と基本理念

法律の目的

景観法第1条は、法の目的を以下のように定めています。

  • 我が国の都市、農山漁村等における良好な景観の形成を促進する
  • 美しく風格のある国土の形成
  • 潤いのある豊かな生活環境の創造
  • 個性的で活力ある地域社会の実現

基本理念

景観法は、以下の6つの基本理念を定めています。

条文 基本理念
第2条第1項 良好な景観は、現にある良好な景観を保全することのみならず、新たに良好な景観を創出することも含む
第2条第2項 良好な景観は、地域の自然、歴史、文化等と人々の生活、経済活動等との調和により形成される
第2条第3項 良好な景観は、地域の固有の特性と密接に関連するため、地域の特性に応じた施策を講じる
第2条第4項 良好な景観は、観光その他の地域間の交流の促進に大きな役割を担う
第2条第5項 良好な景観の形成は、住民、事業者及び地方公共団体の協働により推進される
第2条第6項 良好な景観の形成は、適正な制限の下に行われる必要がある

景観行政団体

景観行政団体とは

景観行政団体とは、景観法に基づく景観行政を担う地方公共団体をいいます。

区分 景観行政団体
都道府県 当然に景観行政団体となる
政令指定都市 当然に景観行政団体となる
中核市 当然に景観行政団体となる
その他の市町村 都道府県知事との協議・同意を経て景観行政団体となることができる

景観行政団体の役割

景観行政団体は、以下の権限を有します。

  • 景観計画の策定
  • 景観計画区域内の行為に対する届出の受理・勧告・変更命令
  • 景観重要建造物・景観重要樹木の指定
  • 景観協定の認可

景観計画区域

景観計画とは

景観計画は、景観行政団体が策定する良好な景観の形成に関する計画です。

景観計画には、以下の事項を定めます。

必須事項 内容
景観計画の区域 景観計画が適用される区域
良好な景観の形成に関する方針 景観形成の基本的な考え方
行為の制限に関する事項 建築物等の形態意匠の制限、高さの最高限度等

届出制

景観計画区域内で以下の行為を行う場合は、あらかじめ景観行政団体の長に届出が必要です。

  • 建築物の新築、増築、改築、移転
  • 建築物の外観を変更する修繕・模様替え・色彩の変更
  • 工作物の新設、増築、改築、移転
  • 開発行為その他政令で定める行為

届出に対する措置

措置 内容
勧告 景観計画に定める基準に適合しない場合、設計の変更等を勧告できる
変更命令 特定届出対象行為について、景観計画に定める基準に適合しない場合、設計の変更等を命令できる
届出から30日間 届出後30日間は行為に着手できない（届出の審査期間）

変更命令を出せるのは、景観計画に特定届出対象行為として定められた行為に限られます。通常の届出対象行為については勧告にとどまります。

景観地区

景観地区とは

景観地区は、都市計画法に基づく地域地区の一つとして、都市計画に定められる区域です。景観計画区域よりも強力な規制が行われます。

項目 景観計画区域 景観地区
根拠法 景観法 都市計画法 + 景観法
定める主体 景観行政団体 都市計画として決定
規制の強度 届出制（勧告・変更命令） 認定制（不適合なら建築不可）
適用区域 都市計画区域に限らない 都市計画区域内に限る
建築確認 不要 市町村長の認定が必要

景観地区における規制内容

景観地区では、以下の事項を都市計画に定めることができます。

規制項目 内容
建築物の形態意匠の制限 必ず定める（必須事項）
建築物の高さの最高限度又は最低限度 定めることができる（任意事項）
壁面の位置の制限 定めることができる（任意事項）
建築物の敷地面積の最低限度 定めることができる（任意事項）

認定制度

景観地区内で建築物の建築等を行う場合は、その形態意匠について市町村長の認定を受けなければなりません。

  • 認定を受けなければ建築確認を受けることができない
  • 認定は、建築物の形態意匠が景観地区に関する都市計画に定められた建築物の形態意匠の制限に適合するかどうかで判断
  • 認定を行うため、市町村に景観認定審査会を置くことができる

準景観地区

準景観地区は、都市計画区域外の景観計画区域内で定められる区域です。

  • 都市計画区域外で景観地区と同様の規制を行うための制度
  • 市町村が条例で定める
  • 建築基準法の一部の規定が準用される

景観重要建造物と景観重要樹木

景観重要建造物

景観重要建造物は、景観計画区域内の良好な景観の形成に重要な建造物を景観行政団体の長が指定するものです。

項目 内容
指定権者 景観行政団体の長
指定要件 景観計画に定められた景観重要建造物の指定方針に適合するもの
所有者の同意 必要（同意がなければ指定できない）
行為の制限 増築、改築、移転、除却、外観変更等は景観行政団体の長の許可が必要
管理義務 所有者は良好な状態で管理する義務を負う

景観重要樹木

景観重要樹木は、景観計画区域内の良好な景観の形成に重要な樹木を景観行政団体の長が指定するものです。

項目 内容
指定権者 景観行政団体の長
所有者の同意 必要
行為の制限 伐採、移植は景観行政団体の長の許可が必要
管理義務 所有者は良好な状態で管理する義務を負う

景観協定

景観協定は、景観計画区域内の土地の所有者等が、良好な景観の形成のために締結する協定です。

項目 内容
締結要件 土地の所有者等の全員の合意
認可 景観行政団体の長の認可
承継効 認可後に土地の所有者等となった者にも効力が及ぶ
有効期間 協定で定める

景観協定は、建築基準法の建築協定と類似の制度ですが、建築物だけでなく樹木、広告物、農地の利用等についても定めることができる点が異なります。

不動産鑑定評価との関連

景観法による規制は、不動産の鑑定評価において以下の点で影響を及ぼします。

価格形成要因としての景観規制

景観計画区域や景観地区における規制は、価格形成要因のうち行政的条件に該当します。

  • 形態意匠の制限は、建築の自由度を制約する要因
  • 一方で、良好な景観が維持されることは、地域全体の不動産価値の向上に寄与する
  • 景観重要建造物に指定された建物は、除却が制限されるため、土地の最有効使用の判定に影響する

景観と地域分析

地域分析においては、景観法による規制の有無や景観計画の内容が、地域の特性を把握する上で重要な要素となります。

試験での出題ポイント

短答式試験

景観法は、行政法規の短答式試験で以下のように出題されます。

  • 景観計画区域と景観地区の違い（届出制 vs 認定制）
  • 景観行政団体の種類（都道府県、政令指定都市、中核市は当然に景観行政団体）
  • 届出後の着手制限期間：30日間
  • 景観重要建造物・景観重要樹木の指定には所有者の同意が必要
  • 景観協定は土地所有者等の全員の合意が必要

よく出る引っかけ

  • 「景観計画区域は都市計画区域内にのみ定められる」→ 誤り（都市計画区域外でも可能）
  • 「景観地区は都市計画区域外にも定められる」→ 誤り（都市計画区域内に限る。区域外は準景観地区）
  • 「景観重要建造物の指定に所有者の同意は不要」→ 誤り（同意が必要）
  • 「景観計画区域内では建築確認が必要」→ 誤り（届出制。建築確認が必要なのは景観地区）

暗記のポイント

  1. 景観計画区域：届出制（勧告・変更命令）、都市計画区域外でも可
  2. 景観地区：認定制（不適合なら建築不可）、都市計画区域内に限る
  3. 届出後の着手制限：30日間
  4. 景観行政団体：都道府県・政令指定都市・中核市は当然、その他の市町村は協議・同意
  5. 景観重要建造物・景観重要樹木：指定には所有者の同意が必要、行為の制限は許可制
  6. 景観地区の必須事項：建築物の形態意匠の制限（必ず定める）
  7. 景観協定：土地所有者等の全員の合意、景観行政団体の長の認可、承継効あり
  8. 準景観地区：都市計画区域外で市町村が条例で定める

まとめ

景観法は、良好な景観の形成を目的とした総合的な法律であり、景観計画区域（届出制）と景観地区（認定制）の2つの制度を軸に規制を行っています。景観地区は都市計画区域内に限定されるのに対し、景観計画区域は都市計画区域外にも定められる点が重要な相違点です。

景観重要建造物・景観重要樹木の指定には所有者の同意が必要であること、景観協定には土地所有者等の全員の合意が必要であることなど、数値要件以外の制度的な知識も正確に暗記しましょう。

都市計画法の用途地域や建築基準法の建築協定と比較しながら学習すると効果的です。