都市計画法の概要｜用途地域と開発許可
都市計画法の概要
都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的とする法律です。不動産鑑定士試験の短答式では毎年のように出題される超頻出科目であり、特に用途地域の13種類と開発許可制度の面積基準は確実に押さえておく必要があります。
鑑定評価の実務においても、対象不動産がどの都市計画区域・用途地域に属するかは、最有効使用の判定や価格形成要因の分析に直結する重要事項です。
都市計画法の目的
都市計画法第1条は、法の目的を次のように定めています。
- 都市計画の内容及びその決定手続
- 都市計画制限
- 都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項
これらを定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的としています。
都市計画区域の区分
都市計画区域は、都市計画を策定する区域として都道府県が指定します。都市計画区域の内部は、以下のように区分されます。
区域区分（線引き）
| 区域 | 内容 | 特徴 |
|---|---|---|
| 市街化区域 | すでに市街地を形成している区域、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域 | 用途地域を必ず定める |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制すべき区域 | 原則として用途地域を定めない |
| 非線引き区域 | 区域区分が定められていない都市計画区域 | 用途地域を定めることができる |
準都市計画区域
都市計画区域外であっても、そのまま放置すれば将来の都市計画に支障を来す恐れがあると認められる区域について、都道府県が指定できます。
- 用途地域等の一部の都市計画を定めることができる
- 開発許可制度は適用される
用途地域の13種類
用途地域は、建築物の用途を制限することで、良好な市街地環境を形成するための制度です。13種類あり、試験では全種類の名称と概要を押さえることが求められます。
住居系（8種類）
| 用途地域 | 概要 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅のための地域。小規模な店舗・事務所を兼ねた住宅等が建築可 |
| 第二種低層住居専用地域 | 主に低層住宅のための地域。小規模な店舗（150㎡以下）が建築可 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅のための地域。病院・大学・一定規模の店舗が建築可 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 主に中高層住宅のための地域。1,500㎡以下の店舗・事務所が建築可 |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を保護するための地域。3,000㎡以下の店舗・事務所・ホテル等が建築可 |
| 第二種住居地域 | 主に住居の環境を保護するための地域。店舗・事務所・ホテル・カラオケ等が建築可 |
| 準住居地域 | 道路の沿道として、自動車関連施設等と住居の調和を図る地域 |
| 田園住居地域 | 農業の利便の増進を図りつつ低層住宅の環境を保護する地域（2018年新設） |
商業系（2種類）
| 用途地域 | 概要 |
|---|---|
| 近隣商業地域 | 近隣住民のための日用品の供給を行う商業等の利便を増進する地域 |
| 商業地域 | 主に商業等の利便を増進する地域。ほとんどの建築物が建築可 |
工業系（3種類）
| 用途地域 | 概要 |
|---|---|
| 準工業地域 | 主に軽工業の工場等の環境悪化の恐れのない工業の利便を増進する地域 |
| 工業地域 | 主に工業の利便を増進する地域。住宅も建築可だが学校・病院等は不可 |
| 工業専用地域 | 工業の利便を増進する地域。住宅は建築不可 |
用途地域と実際の街並みの対応例
| 用途地域 | 実際の街並みのイメージ |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 世田谷区成城、田園調布など閑静な住宅街 |
| 商業地域 | 銀座、新宿、梅田などの繁華街・ビジネス街 |
| 近隣商業地域 | 駅前の商店街 |
| 準工業地域 | 住宅と町工場が混在する地域 |
| 工業専用地域 | 臨海部の工業団地 |
覚え方のポイント
- 住宅が建てられないのは工業専用地域のみ
- 用途地域の番号が上がるほど（第一種→第二種）、制限が緩和される傾向
- 田園住居地域は2018年に追加された最も新しい用途地域
- 住居系8種、商業系2種、工業系3種の合計13種類
用途地域ごとの建築制限の概要
用途地域が指定されると、建築基準法に基づく用途制限が適用されます。主な建築制限は以下のとおりです。
| 制限項目 | 内容 |
|---|---|
| 用途制限 | 地域ごとに建築可能な建物の種類を制限 |
| 建ぺい率 | 敷地面積に対する建築面積の割合の上限 |
| 容積率 | 敷地面積に対する延べ面積の割合の上限 |
| 高さ制限 | 絶対高さ制限、斜線制限、日影規制 |
| 外壁の後退距離 | 低層住居専用地域で指定可能 |
詳細は建築基準法の概要を参照してください。
開発許可制度
開発行為の定義
開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。
許可が必要な面積基準
開発許可が必要となる面積基準は、区域によって異なります。この面積基準は暗記必須です。
| 区域 | 許可が必要な面積 |
|---|---|
| 市街化区域 | 1,000㎡以上（三大都市圏の既成市街地等は500㎡以上） |
| 市街化調整区域 | 面積にかかわらず全て |
| 非線引き区域 | 3,000㎡以上 |
| 準都市計画区域 | 3,000㎡以上 |
| 都市計画区域外 | 10,000㎡（1ha）以上 |
開発許可が不要な場合
以下の場合は、開発許可が不要です。
- 公益上必要な建築物（図書館、公民館、駅舎、変電所等）
- 農林漁業用建築物（市街化区域を除く） ※市街化区域内は許可必要
- 都市計画事業として行う開発行為
- 非常災害のために必要な応急措置として行う開発行為
市街化調整区域内での開発許可の特例（第34条）
市街化調整区域は原則として市街化を抑制する区域ですが、以下のような場合には例外的に開発が許可されます。
| 号数 | 内容 |
|---|---|
| 第1号 | 日常生活に必要な物品の販売等の店舗 |
| 第11号 | 市街化区域に隣接・近接する一定の区域で、条例で指定する区域内のもの |
| 第14号 | 開発審査会の議を経て知事が許可するもの（いわゆる「包括承認基準」） |
この中でも第34条第14号は、市街化調整区域内での開発の「受け皿」として実務上重要であり、試験でも問われることがあります。
開発許可の手続
- 開発許可の申請
- 都道府県知事等の審査
- 許可又は不許可の通知
- 工事の着手
- 工事完了の届出
- 検査済証の交付
- 工事完了の公告
都市施設と市街地開発事業
都市施設
都市計画に定めることができる都市施設には、以下のようなものがあります。
- 道路、公園、下水道（市街化区域では必ず定める）
- 鉄道、河川、学校、病院等
市街地開発事業
計画的な市街地の整備を行うための事業です。
- 土地区画整理事業
- 市街地再開発事業
- 新住宅市街地開発事業 等
試験での出題ポイント
都市計画法は短答式試験で毎年2〜3問出題される超頻出テーマです。
暗記必須事項
- 用途地域13種類の名称と並び順
- 開発許可の面積基準（市街化区域1,000㎡、調整区域は全て、非線引き3,000㎡等）
- 市街化区域では用途地域を必ず定めること
- 市街化調整区域では原則として用途地域を定めないこと
- 住宅が建てられないのは工業専用地域のみ
よく出る引っかけ
- 「市街化調整区域では開発許可は不要」→ 誤り（面積にかかわらず必要）
- 「準都市計画区域は都市計画区域に含まれる」→ 誤り（区域外に指定）
- 「田園住居地域は2018年に廃止された」→ 誤り（2018年に新設）
暗記のポイント
- 用途地域13種類：住居系8種（一低、二低、一中高、二中高、一住、二住、準住、田園住居）+ 商業系2種（近商、商業）+ 工業系3種（準工、工業、工専）
- 開発許可の面積基準：市街化区域1,000m2（三大都市圏500m2）、調整区域全て、非線引き3,000m2、都市計画区域外10,000m2
- 市街化区域の特徴：用途地域を「必ず定める」、道路・公園・下水道を「必ず定める」
- 市街化調整区域の特徴：原則として用途地域を「定めない」
- 準都市計画区域：都市計画区域外に指定される
まとめ
都市計画法は、不動産鑑定士試験の行政法規において最も重要な法律の一つです。都市計画区域の区分（市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域）、用途地域13種類の特徴、開発許可制度の面積基準は、短答式で確実に得点するために暗記が不可欠です。
鑑定評価の実務では、対象不動産がどの用途地域に属するかが建築可能な建物の種類・規模を決定し、最有効使用の判定に直結します。建築基準法や国土利用計画法と併せて学習し、行政法規の得点力を高めましょう。
