鑑定評価と不動産査定の違い｜価格の信頼性

鑑定評価と不動産査定の違い

不動産鑑定士による鑑定評価と、不動産会社による査定（価格査定） は、いずれも不動産の価格を算出するものですが、その性質・信頼性・法的効力は根本的に異なります。

鑑定評価は国家資格者が法律に基づいて行う公正な価値判断であり、裁判や税務で証拠として採用されます。一方、査定は不動産会社が売却活動の一環として無料で提供する参考価格であり、法的効力はありません。目的に応じて適切な方法を選ぶことが重要です。

鑑定評価と査定の基本比較

一目でわかる比較表

鑑定評価の詳細

鑑定評価とは

鑑定評価は、不動産鑑定士が鑑定評価基準に基づいて行う不動産の経済的価値の判定です。結果は鑑定評価書として交付され、法的効力を持つ公式な書類として扱われます。

鑑定評価の特徴

鑑定評価書の構成

鑑定評価書は通常数十ページに及ぶ詳細な報告書で、以下の内容が記載されます。

不動産査定の詳細

不動産査定とは

不動産査定は、不動産会社が売却を検討している方に対して無料で提供する価格の見積りです。宅建業法に基づく価格査定マニュアル等を参考に算出されますが、法的効力はありません。

査定の種類

査定の目的と特性

不動産査定の本来の目的は、不動産会社が媒介契約（売却の仲介契約）を獲得するための営業ツールです。この点を理解しておくことが重要です。

価格の信頼性の違い

なぜ価格が異なるのか

同じ不動産でも、鑑定評価額と査定額が異なることは珍しくありません。その理由を整理します。

価格のばらつき

不動産査定では、会社によって査定額に大きな差が出ることがあります。これは各社の営業戦略や、担当者の経験・知識の違いによるものです。

どちらを選ぶべきか

場面別の使い分け

判断のフローチャート

不動産の価格を知りたい
│
├── 法的な証拠が必要？
│   ├── YES → 鑑定評価
│   └── NO ↓
│
├── 紛争の可能性がある？
│   ├── YES → 鑑定評価
│   └── NO ↓
│
├── 高額な取引（1億円以上）？
│   ├── YES → 鑑定評価を推奨
│   └── NO ↓
│
└── 売却検討・参考情報？
    └── 査定（無料）で十分

鑑定評価の費用対効果

鑑定評価が経済的に有利になるケース

鑑定評価には費用がかかりますが、費用以上の経済的メリットが得られるケースがあります。

コスト比較

価格等調査との違い

価格等調査（意見書）

鑑定評価と査定の中間に位置するものとして、価格等調査（不動産調査報告書・意見書） があります。

価格等調査は、正式な鑑定評価書ほどの厳格さは不要だが、査定よりも信頼性の高い価格を知りたい場合に適しています。価格等調査の詳細もあわせてご確認ください。

よくある誤解

誤解1：「査定と鑑定は同じもの」

査定と鑑定はまったく異なる行為です。不動産会社の査定を「鑑定」と呼ぶのは誤りであり、法律上「鑑定評価」を行えるのは不動産鑑定士のみです。

誤解2：「査定額で売れる」

査定額は売れる価格を保証するものではありません。査定額はあくまで「この価格で売れるだろう」という見込みであり、実際の売却価格は市場の状況や交渉によって変動します。

誤解3：「鑑定評価は高すぎて個人には不要」

確かに費用はかかりますが、相続や離婚など不動産の価値が争点になる場面では、鑑定評価を行わないことでかえって大きな損失を被るリスクがあります。不動産の価値が数千万円規模であることを考えると、30〜50万円の鑑定費用は合理的な投資です。

誤解4：「AI査定で十分」

AI査定（AVM）はマンションの概算把握には有効ですが、個別事情の反映が困難であり、法的効力もありません。特殊な物件や権利関係が複雑な不動産には対応できません。

まとめ

鑑定評価と不動産査定は、目的・信頼性・法的効力のすべてが異なる別のサービスです。不動産の売却を検討する段階では無料の査定で十分ですが、相続・離婚・裁判など客観的で法的効力のある価格が必要な場面では、不動産鑑定士による鑑定評価が不可欠です。

重要なのは、場面に応じて適切な方法を選択することです。費用対効果を考慮し、必要に応じて鑑定評価を活用することで、不動産に関する意思決定の質を大幅に高めることができます。

鑑定評価の手順については鑑定評価の手順を、鑑定評価の費用については鑑定評価の費用相場をあわせてご覧ください。