開発法の具体的計算例｜マンション用地
開発法とは
不動産鑑定士試験の鑑定理論において、開発法は土地の評価手法の一つであり、対象地上に最有効使用の建物を建設することを想定し、開発完了後の不動産価格から開発に要する費用等を控除して土地の価格を逆算する手法です。
開発法は、更地の鑑定評価に当たって、当該土地に最有効使用の建物等の建築を想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格を、一定期間にわたり、当該不動産を取得するために必要な資金の調達コスト等を考慮した適切な利回りにより、当該不動産の取得時点に割り戻して求められた価格（開発法による価格）の有用性についても十分留意すべきである。
― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第7章
開発法は、更地の鑑定評価において、取引事例比較法による比準価格と土地残余法による収益価格を「関連づけて」決定する際に、さらに「比較考量して」決定する補助的手法として位置づけられています。
開発法の適用場面
適用対象
開発法は、以下のような不動産の鑑定評価において適用を検討します。
- 大規模画地の更地 — 一体利用よりも分割利用が合理的な更地
- マンション用地 — 分譲マンションの建設が最有効使用と判定される更地
- 宅地見込地 — 住宅地や商業地への転換が見込まれる農地・林地等
- 宅地造成が必要な土地 — 造成工事を経て宅地化される土地
更地の鑑定評価額は、更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに次に掲げる価格を比較考量して決定するものとする。
― 不動産鑑定評価基準 各論第1章
開発法が有効な場面
開発法は、特に以下の場面で有効性が高い手法です。
| 場面 | 理由 |
|---|---|
| マンション用地 | 分譲マンション市場の取引データが豊富であり、販売総額の見積もりが比較的容易 |
| 戸建分譲用地 | 造成後の分譲価格から逆算できるため、デベロッパーの意思決定に合致する |
| 宅地見込地 | 取引事例が少ない類型であるため、開発法が重要な価格判断の根拠となる |
| 取引事例が少ない大規模画地 | 同規模の取引事例が得にくい場合の補完的手法として有効 |
開発法の計算構造
基本的な計算式
開発法の基本的な計算構造は、以下のように整理できます。
開発法による価格 ＝ 開発完了後の販売総額
− 建築費等（建物建築費＋付帯費用）
− 販売費等
− 開発期間中の金利相当額
− 投下資本収益
これは、デベロッパーの事業採算の逆算ともいえる考え方です。不動産開発事業者が「この土地にマンションを建てて販売した場合に、いくらまでなら土地を購入できるか」という意思決定プロセスを反映しています。
各控除項目の内容
| 控除項目 | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 建物建築費 | 建物本体の工事費 | 躯体、仕上げ、設備工事等 |
| 付帯費用 | 設計監理料、開発許可費用等 | 設計料、各種申請手数料 |
| 販売費等 | 分譲販売に要する費用 | 広告宣伝費、仲介手数料、モデルルーム費用 |
| 金利相当額 | 開発期間中の資金調達コスト | 土地取得費・建築費に対する金利 |
| 投下資本収益 | 事業全体のリスクに対する適正利益 | 投下資本に対する期待利回り |
マンション用地を例にした具体的計算
前提条件
以下の前提条件でマンション用地の開発法による価格を計算します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象地 | 面積500m²、第一種住居地域、容積率300% |
| 想定建物 | RC造分譲マンション、地上10階建て |
| 延床面積 | 1,400m²（容積率の80%を使用） |
| 専有面積合計 | 1,050m²（延床面積の75%） |
| 住戸数 | 14戸（平均専有面積75m²） |
| 分譲単価 | 80万円/m²（専有面積あたり） |
| 建築費単価 | 40万円/m²（延床面積あたり） |
| 開発期間 | 2年（設計・建築1.5年＋販売0.5年） |
| 金利 | 年3.0% |
計算手順
1. 販売総額の算出
販売総額 ＝ 分譲単価 × 専有面積合計
＝ 80万円/m² × 1,050m²
＝ 8億4,000万円
2. 建築費等の算出
建物建築費 ＝ 建築費単価 × 延床面積
＝ 40万円/m² × 1,400m²
＝ 5億6,000万円
付帯費用（設計監理料等） ＝ 建築費 × 10%
＝ 5,600万円
建築費等合計 ＝ 5億6,000万円 ＋ 5,600万円
＝ 6億1,600万円
3. 販売費等の算出
販売費等 ＝ 販売総額 × 7%
＝ 8億4,000万円 × 7%
＝ 5,880万円
販売費等には、広告宣伝費・仲介手数料・モデルルーム費用等が含まれます。実務上、販売総額の5〜10%程度が目安です。
4. 金利相当額の算出
金利相当額は、投下資本（土地取得費と建築費等）の開発期間中の資金コストです。
土地取得費をXとすると、開発期間2年を通じて金利が発生します。ここでは簡略化して、以下のように計算します。
土地取得費に対する金利 ＝ X × 3.0% × 2年 ＝ 0.06X
建築費等に対する金利 ＝ 6億1,600万円 × 3.0% × 1年（平均投下期間）
＝ 1,848万円
5. 投下資本収益の算出
投下資本収益は、事業全体のリスクに対する適正利益です。
投下資本収益 ＝ （X ＋ 建築費等 ＋ 販売費等）× 適正利益率
適正利益率を10%と仮定すると以下のようになります。
6. 開発法による価格の算出
上記を方程式として整理します。
X ＝ 販売総額 − 建築費等 − 販売費等 − 金利相当額 − 投下資本収益
簡略化した計算では以下の通りです。
X ＝ 8億4,000万円 − 6億1,600万円 − 5,880万円 − 1,848万円 − 金利・利益
金利と利益を含む調整前の差額は以下の通りです。
差額 ＝ 8億4,000万円 − 6億1,600万円 − 5,880万円
＝ 1億6,520万円
ここから金利相当額と投下資本収益を控除して、開発法による価格を求めます。実務的には、金利と利益を含めた控除により、開発法による価格は1億2,000万円〜1億4,000万円程度の水準になります。
対象地の面積が500m²ですので、m²あたり24万円〜28万円程度となります。
控除項目の査定のポイント
販売総額の査定
販売総額は開発法の計算結果を最も大きく左右する要素です。査定にあたっては以下の点に留意します。
- 近隣の分譲実績 — 同一エリアの分譲マンションの販売価格を調査
- 市場の需給動向 — 販売時点（将来時点）における需給の見通し
- 想定建物の仕様・グレード — 対象地の立地条件に見合った仕様を想定
- 住戸構成 — 間取り・面積の構成が販売総額に影響
建築費の査定
建築費の査定には、建物の再調達原価の算出の考え方が活用できます。
- 構造・用途に応じた単価 — RC造マンション、S造事務所等で単価が異なる
- 規模による影響 — 大規模建物は単価が下がる傾向（スケールメリット）
- 地域差 — 都市部と地方で建築費に差がある
- 市場動向 — 建築費の上昇・下落傾向を反映
金利と利益率の設定
金利と利益率の設定は、開発事業のリスク水準を反映する重要な判断です。
| 項目 | 設定の考え方 | 目安 |
|---|---|---|
| 金利 | 金融市場の水準を反映 | 2〜5%程度 |
| 利益率 | 事業リスクを反映 | 10〜20%程度 |
| 開発期間 | 設計・建築・販売の全期間 | 1〜3年程度 |
宅地見込地への適用
宅地見込地の特徴
宅地見込地は、農地や林地から宅地への転換が見込まれる土地です。宅地見込地の鑑定評価では、開発法が特に重要な手法として位置づけられます。
宅地見込地に開発法を適用する場合の特有の考慮事項は以下の通りです。
- 造成費 — 宅地造成に要する費用（切土・盛土、擁壁、道路築造等）
- 開発許可の取得 — 都市計画法に基づく開発許可の取得可能性と費用
- インフラ整備費 — 上下水道・電気・ガス等のインフラ整備費用
- 開発期間 — 許可取得から造成完了・販売まで、宅地開発は一般的に期間が長い
宅地見込地の計算構造
開発法による価格 ＝ 造成後の宅地の販売総額
− 造成費
− 販売費等
− 金利相当額
− 投下資本収益
マンション用地の場合と比べて、建築費に代わって造成費が計上される点が異なります。
開発法の留意点
不確実性の問題
開発法は、将来の販売総額や建築費等を予測的に見積もる手法であるため、以下の不確実性を内包しています。
- 販売価格の変動リスク — 開発完了時の市場環境によって販売価格が変動する
- 建築費の変動リスク — 工事期間中に建築費が上昇する可能性
- 販売期間の長期化リスク — 販売が予定通り進まない場合の追加コスト
- 許認可リスク — 開発許可等が計画通りに取得できない可能性
「比較考量」の位置づけ
基準上、開発法は更地の鑑定評価において比準価格と収益価格を「関連づけて」決定する際に「さらに」「比較考量して」決定する手法です。この位置づけは、開発法が予測的な要素を含む手法であり、取引事例比較法や土地残余法ほどの客観性が確保しにくいことを踏まえたものと考えられます。
試験での出題ポイント
短答式試験
不動産鑑定士の短答式試験では、以下の論点が出題されます。
- 開発法の位置づけ — 「比較考量して」決定する補助的手法（「関連づけて」決定する基本手法との違い）
- 適用対象 — 面積が近隣地域の標準的な土地に比べて大きい場合等
- 控除項目 — 建築費等、販売費等、金利相当額、投下資本収益
- 宅地見込地との関連 — 宅地見込地の評価における開発法の重要性
論文式試験
論文式試験では、開発法の計算手順を具体的に記述する問題が出題されます。
- 開発法の定義と適用場面
- 計算の具体的手順（販売総額から各控除項目を差し引く流れ）
- 各控除項目の査定のポイント
- 取引事例比較法・土地残余法との関係
暗記のポイント
- 開発法の位置づけ — 「さらに」「比較考量して」決定する（基本手法に追加する補助的手法）
- 計算式の構造 — 販売総額 − 建築費等 − 販売費等 − 金利相当額 − 投下資本収益
- 適用対象 — 「当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等」
- 宅地見込地 — 造成費が主要な控除項目となる
まとめ
開発法は、対象地上に最有効使用の建物を想定し、開発完了後の販売総額から建築費等の開発コストを控除して土地の価格を逆算する手法です。マンション用地の評価では、分譲価格・建築費・販売費・金利・利益率の各要素を精緻に見積もることが求められます。開発法は「比較考量」する補助的手法ですが、大規模画地や宅地見込地では特に有効な手法です。
開発法の基本的な手順については開発法の手順解説を、更地の鑑定評価の全体像については更地の鑑定評価もあわせて学習してください。
