時点修正の方法とは

不動産鑑定士試験の鑑定理論において、時点修正は取引事例比較法の4つの修正・補正プロセスのうちの一つであり、取引時点と価格時点の地価変動を反映するための作業です。同じ不動産であっても、時点が異なれば価格も異なるため、取引事例の価格を価格時点の水準に修正する必要があります。

取引事例に係る取引の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合には、当該取引事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

時点修正は鑑定評価の精度に直結するプロセスであり、その方法を正確に理解することが重要です。本記事では、変動率の求め方から地価指数の活用方法まで、時点修正の方法を体系的に解説します。

時点修正の基本的な考え方

時点修正の意義

取引事例比較法では、過去の取引事例を用いて対象不動産の価格を求めます。しかし、取引事例の取引時点と鑑定評価の価格時点は通常異なるため、その間の地価変動を反映しなければ正確な比準価格を求めることはできません。

例えば、1年前に取引された事例を用いる場合、その1年間に地価が上昇していれば、取引時点の価格のままでは現時点の価格水準を下回ることになります。この時間的なギャップを補正するのが時点修正です。

修正の算式

時点修正は、以下の算式により行います。

時点修正後の価格 ＝ 取引事例の価格 × （価格時点の指数 ÷ 取引時点の指数）

この算式における指数の比率が、いわゆる変動率です。変動率は取引時点から価格時点までの間の地価の変動割合を表しています。

変動率の求め方

基準の規定

変動率の求め方について、基準では以下のように規定しています。

時点修正に当たっては、取引事例に係る不動産の所在する用途的地域及びその周辺の地域における土地の価格の推移を検討するとともに、さらに広域的な地域における地価動向を含めた一般的な価格変動の推移について検討し、これらの検討の結果を踏まえて行うべきである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

この規定から、変動率の把握には局所的な地価動向と広域的な地価動向の両方を検討することが求められていることがわかります。

変動率の把握に用いる資料

変動率の把握には、以下の資料が用いられます。

資料 内容 特徴
地価公示 毎年1月1日時点の標準地の正常価格 全国約26,000地点、年1回公表
都道府県地価調査 毎年7月1日時点の基準地の正常価格 都道府県による調査、年1回公表
不動産鑑定業者による地価動向 各社が独自に把握した地価動向情報 四半期ごと等、より短期の動向把握が可能
取引価格情報 国土交通省の不動産取引価格情報 実際の取引価格を参考にした動向把握
周辺の取引事例 対象地域における直近の取引事例 局所的な変動の把握に有用

地価公示と地価調査の活用

地価公示と都道府県地価調査は、時点修正における変動率の把握に最も基本的かつ重要な資料です。

地価公示は毎年1月1日時点、地価調査は毎年7月1日時点で調査されるため、半年ごとの地価の推移を把握できます。これらを組み合わせることで、年間を通じた地価動向をより精緻に分析できます。

1月1日 ─── 地価公示 ─── 7月1日 ─── 地価調査 ─── 1月1日 ─── 地価公示
（半年間の変動）       （半年間の変動）       （半年間の変動）

地価公示と地価調査を活用した変動率の算出例は以下の通りです。

算出例

時点 公示価格・調査価格 変動率
前年1月1日（公示） 300,000円/m² ―
当年1月1日（公示） 306,000円/m² +2.0%
当年7月1日（調査） 310,000円/m² +1.3%（半年間）

例えば取引時点が前年4月、価格時点が当年7月の場合、この変動率の推移を参考にして、取引時点から価格時点までの15ヶ月間の変動率を求めます。

変動率の検証

複数の指標による検証

基準が求めるように、変動率の把握にあたっては複数の資料を用いて検証することが重要です。

一つの指標だけに依拠すると、その指標固有のバイアスや調査時期のタイムラグにより、実態と乖離する可能性があります。複数の指標を相互に検証することで、変動率の信頼性を高めます。

用途的地域の変動と広域的な変動

基準では、用途的地域の変動と広域的な地価動向の両方を検討すべきとされています。これは、同じ時期であっても地域によって地価の変動方向や変動幅が異なる場合があるためです。

例えば、広域的には地価が上昇傾向にあっても、対象不動産の所在する地域では横ばいまたは下落している場合があります。逆に、広域的には横ばいでも、再開発等により特定地域だけ急上昇している場合もあります。

検討の範囲 確認すべき事項 活用する資料
対象不動産の近隣 近隣の地価公示標準地・基準地の変動率 地価公示、地価調査
同一用途的地域 同一用途の地域における変動傾向 地価公示、取引事例
広域的な地域 都道府県・都市圏レベルの変動傾向 地価動向データ、経済指標

期間按分の方法

地価公示や地価調査は特定の基準日の価格であるため、取引時点や価格時点がそれらの基準日と一致しない場合は、期間按分により変動率を求めます。

一般的には変動率が期間に応じて均等に推移すると仮定して、日割りまたは月割りで按分します。ただし、急激な地価変動が生じた時期がある場合は、その変動の時期を考慮した按分が必要です。

時点修正の限界と留意点

遠隔の時点の取引事例

取引時点が価格時点から大きく離れた事例（例えば数年前の事例）については、時点修正の精度に限界があります。期間が長いほど変動率の推定に不確実性が増すためです。

基準では、取引事例の選択にあたって取引時点がなるべく価格時点に近い事例を選択することが求められています。

急激な地価変動期の取扱い

バブル期やリーマンショック後のように急激な地価変動が生じた時期を挟む場合、変動率の推定は特に困難になります。このような場合は、以下の点に留意します。

  • 変動率の推定根拠を明確にする — どの資料に基づいて変動率を判断したかを説明できるようにする
  • 複数の方法で検証する — 地価公示だけでなく、取引事例の動向等も含めて総合的に判断する
  • 時点修正後の結果の妥当性を確認する — 時点修正後の価格水準が市場の実態と整合するか検証する

建物の時点修正

時点修正は主に土地の価格変動を対象としますが、建物についても修正が必要な場合があります。建物の場合は、建築費の変動（建築費指数の動向）を踏まえて時点修正を行います。

取引事例比較法の他の修正・補正との関係

時点修正は、取引事例比較法における4つの修正・補正の一つです。他の修正・補正との関係を理解しておくことが重要です。

修正・補正 内容 修正の対象
事情補正 取引事例の特殊事情を補正 取引当事者の事情
時点修正 取引時点と価格時点の地価変動を反映 時間の経過
地域要因の比較 近隣地域間の差異を比較 地域の特性
個別的要因の比較 個々の不動産の差異を比較 個別の条件

これらの修正・補正は、事情補正 → 時点修正 → 地域要因の比較 → 個別的要因の比較の順序で適用されます。この順序には理論的な根拠があり、まず取引事例の価格を「正常な取引」と仮定した場合の価格に修正し（事情補正）、次に価格時点の水準に合わせ（時点修正）、その後に地域差と個別差を調整します。

地価公示との関係

公示価格を規準とする際の時点修正

正常価格を求める場合には、公示価格を規準とすることが法律上求められています。公示価格を規準にする場合にも、公示価格の基準日（1月1日）と鑑定評価の価格時点が異なる場合は時点修正が必要です。

不動産鑑定士は、土地についての鑑定評価を求められたときは、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、（中略）公示価格を規準としなければならない。

― 地価公示法 第8条

地価公示の変動率の読み取り

地価公示では、前年からの変動率が公表されています。この変動率は、時点修正における重要な参考指標となります。ただし、公示価格の変動率はあくまで年間の変動率であるため、月次の変動が均一であるとは限らない点に留意が必要です。

試験での出題ポイント

短答式試験

不動産鑑定士の短答式試験では、以下の論点が頻出です。

  • 時点修正の定義 — 取引時点と価格時点の価格水準の変動を反映する修正
  • 変動率の把握方法 — 用途的地域の変動と広域的な地価動向の両方を検討する
  • 地価公示・地価調査の活用 — 年2回の調査により半年ごとの変動率を把握
  • 修正の順序 — 事情補正 → 時点修正 → 地域要因の比較 → 個別的要因の比較

論文式試験

論文式試験では、時点修正の方法と留意点を論述する問題が出題されます。

  • 時点修正の意義と必要性
  • 変動率の把握に用いる資料と検証方法
  • 地価公示・地価調査の活用方法
  • 複数の指標による検証の重要性
  • 急激な地価変動期における留意点

暗記のポイント

  1. 時点修正の規定 — 「用途的地域及びその周辺の地域における土地の価格の推移」と「広域的な地域における地価動向」の両方を検討
  2. 地価公示と地価調査 — 公示は毎年1月1日時点、調査は毎年7月1日時点で、半年ごとの変動を把握可能
  3. 修正の順序 — 事情補正 → 時点修正 → 地域要因の比較 → 個別的要因の比較
  4. 複数指標の検証 — 一つの指標だけに依拠せず、複数の資料で相互に検証することが求められる

まとめ

時点修正は、取引事例の価格を価格時点の水準に修正するための不可欠なプロセスです。変動率の把握には地価公示・地価調査が最も基本的な資料となりますが、対象不動産の所在する用途的地域の変動と広域的な地価動向の両方を検討し、複数の指標で相互に検証することが求められます。

取引事例比較法の全体像については取引事例比較法の解説を、事情補正については事情補正の方法もあわせて学習することをおすすめします。