一時金の運用益とは

不動産の賃貸借契約に伴い、テナントから預託される敷金・保証金等の一時金は、オーナー（賃貸人）が預かっている間、運用して収益を得ることができます。この運用から得られる収益が一時金の運用益であり、収益還元法において運営収益の構成要素の一つとして算入されます。不動産鑑定士試験では、一時金の運用益の査定方法と、返還債務との関係が重要な論点として出題されます。

総収益は、一般に、賃料収入に、敷金、保証金等の預り金の運用益等を加えた額とする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

不動産鑑定士の実務では、一時金の運用益が収益価格に与える影響を正確に把握し、適切な運用利回りを設定することが求められます。

一時金の種類と性格

賃貸借契約に伴う一時金

不動産の賃貸借契約では、さまざまな種類の一時金が授受されます。一時金の性格によって、運用益の算定や返還義務の有無が異なります。

一時金の種類 返還義務 運用益の対象 性格
敷金 あり（全額または一部） 預託額全額 賃料債務の担保
保証金 あり（全額または一部） 預託額全額 賃料債務の担保・建設協力金的性格
権利金 なし 対象外 賃借権の対価・賃料の前払い的性格
礼金 なし 対象外 契約締結の謝礼的性格
更新料 なし 対象外 契約更新の対価

運用益算定の対象となる一時金

一時金の運用益の算定対象となるのは、原則として返還義務のある一時金、すなわち敷金・保証金です。権利金や礼金は返還義務がなく、オーナーに帰属する収入として別途処理されます。

ただし、保証金の中には契約期間に応じて分割返還（償却）される部分が含まれることがあり、この場合は未返還残額を運用益算定の基礎とします。

運用益の算定方法

基本的な算定式

一時金の運用益は、以下の算式で算定します。

一時金の運用益 ＝ 預託額（運用元本）× 運用利回り

運用元本の算定

運用元本の算定にあたっては、以下の点に留意します。

満室稼働時の預託額

運用元本 ＝ 月額賃料 × 敷金月数 × 貸室数（または貸室面積）

例えば、月額賃料15万円、敷金3ヶ月の住戸が20戸のマンションの場合、

運用元本 ＝ 15万円 × 3ヶ月 × 20戸 ＝ 9,000万円

空室率を考慮した預託額

実際には空室が存在するため、空室率を反映した預託額を用います。

実質運用元本 ＝ 満室時預託額 ×（1 − 空室率）
            ＝ 9,000万円 ×（1 − 5%）＝ 8,550万円

運用利回りの設定

運用利回りは、一時金の性格（安全資産としての預り金）を踏まえ、安全性の高い運用を前提とした利回りを設定します。

運用利回りの設定根拠 水準の目安
10年国債利回り 長期金利の指標として基本
定期預金金利 安全資産としての保守的な利回り
市場の慣行利回り 不動産市場で一般に採用される水準

実務上、運用利回りは1.0〜2.0%程度で設定されることが多く、金利環境に応じて変動します。低金利環境下では0.5〜1.0%程度まで低下する場合もあります。

計算例：一時金の運用益

【計算例】
前提条件:
　月額賃料: 200,000円/戸
　敷金: 3ヶ月分 ＝ 600,000円/戸
　戸数: 30戸
　空室率: 5%
　運用利回り: 1.5%

運用元本 ＝ 600,000円 × 30戸 ×（1 − 5%）
         ＝ 17,100,000円

一時金の運用益 ＝ 17,100,000円 × 1.5%
              ＝ 256,500円（年額）

返還準備金（返還債務の年額）とは

返還準備金の概念

返還準備金とは、将来テナントに返還すべき敷金・保証金のうち、毎年積み立てておくべき金額です。テナントの退去時に一時金を返還する義務があるため、その返還に備えた費用を年額に平準化して把握する概念です。

ただし、実務上の取扱いにおいて、返還準備金は直接還元法の運営費用としては計上しないケースが一般的です。新たなテナントが入居する際に同額の敷金を受け入れるため、入退去が繰り返される限り預託額の水準は維持されると考えられるからです。

運用益と返還準備金の差引関係

一部の文献や評価実務では、一時金の運用益から返還準備金を差し引いたネットの運用益を総収益に算入する考え方が示されることがあります。

ネットの運用益 ＝ 一時金の運用益 − 返還準備金

この関係を図で整理すると以下のとおりです。

項目 内容 金額の例
一時金の運用益（A） 預託額 x 運用利回り 256,500円
返還準備金（B） 年間の返還見込額 想定により異なる
ネットの運用益（A − B） 差引後の収益 A − B

実務上の取扱い

実務上は以下の2つの考え方があります。

考え方1: 運用益のみを総収益に計上する方法

入退去が循環するため預託額は概ね一定に維持されると仮定し、返還準備金を別途控除しない方法です。この場合、運用益の全額を総収益に算入します。証券化対象不動産の鑑定評価では、この方法が広く採用されています。

考え方2: 運用益から返還準備金を差し引く方法

テナントの退去に伴う返還リスクを明示的に考慮し、運用益から返還準備金相当額を差し引く方法です。特に保証金の償却がない契約や、建設協力金型保証金で分割返還が義務づけられている場合に用いられることがあります。

保証金の特殊な取扱い

建設協力金型保証金

商業施設等では、テナントがオーナーに建設協力金として多額の保証金を預託し、契約期間中に分割返還（均等返還）される形態があります。

【建設協力金の返還スケジュール例】
保証金: 1億円
契約期間: 20年
返還方法: 毎年均等返還（年500万円ずつ）

年間返還額 ＝ 1億円 ÷ 20年 ＝ 500万円/年

この場合、運用元本は年々減少するため、運用益も逓減します。DCF法では各期の残高に基づいて運用益を算定します。

保証金の償却（敷引き）

敷金・保証金の一部が償却（敷引き）される契約では、返還額が預託額より少なくなります。

【敷引きのある場合】
敷金: 賃料の6ヶ月分 ＝ 180万円
敷引き: 3ヶ月分 ＝ 90万円
返還額: 3ヶ月分 ＝ 90万円

運用元本: 180万円（預託額全額を運用の基礎とする）

敷引き部分は実質的な賃料の前払いとしての性格を有しますが、運用益の算定においては預託額全額を運用元本とする考え方が一般的です。

DCF法における一時金の取扱い

各期のキャッシュフローへの反映

DCF法では、一時金の運用益を各期のキャッシュフローに反映する際、以下の点を考慮します。

  • 各期末の預託残高に基づいて運用益を算定する
  • テナントの入替えに伴う敷金の返還と新規預託を反映する
  • 保証金の分割返還がある場合は残高の逓減を反映する

復帰価格算定時の一時金の取扱い

DCF法の復帰価格を算定する際、保有期間末時点の預り敷金の返還債務をどう扱うかが論点となります。

【復帰価格と預り敷金の関係】
復帰価格（売却想定価格）＝ 翌期NOI ÷ 最終還元利回り
売却手取額 ＝ 復帰価格 − 売却費用
※預り敷金は買主に承継されるため、別途控除する考え方もある

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 一時金の運用益の位置づけ: 「一時金の運用益は総収益の構成要素である」→ 正しい
  • 運用利回りの性格: 「運用利回りは対象不動産の還元利回りと同一に設定する」→ 誤り（安全資産利回りを基礎に設定する）
  • 返還義務のある一時金: 敷金・保証金は返還義務があり運用益の対象、権利金・礼金は返還義務がなく対象外

論文式試験

  • 「収益還元法における一時金の運用益の査定方法と、返還準備金との関係を論述せよ」
  • 建設協力金型保証金のDCF法における取扱いを具体例で説明できるかがポイント
  • 底地の一時金の取扱いと関連づけた論述も重要

暗記のポイント

  1. 算定式: 一時金の運用益 ＝ 預託額 x 運用利回り
  2. 対象: 返還義務のある一時金（敷金・保証金）のみが運用益の対象
  3. 運用利回り: 安全資産利回り（国債利回り・定期預金金利等）を基礎に設定
  4. 返還準備金: 入退去が循環する前提では通常控除しない（実務上の一般的取扱い）
  5. 建設協力金型: 分割返還による運用元本の逓減を考慮する

まとめ

一時金の運用益は、収益還元法における運営収益の構成要素として、純収益の算定に影響を与えます。運用益の算定は「預託額 x 運用利回り」というシンプルな式で表されますが、運用利回りの設定根拠、空室率による運用元本の調整、返還準備金との関係など、理解すべき論点は多岐にわたります。建設協力金型保証金や敷引きといった特殊な契約形態における取扱いも含め、体系的に整理しておきましょう。運営収益と運営費用の基礎や純収益の概念もあわせて確認し、収益還元法の計算構造の理解を深めてください。