運営収益と運営費用とは

収益還元法では、対象不動産が将来生み出す純収益を基礎として収益価格を求めます。その純収益を算定する出発点が運営収益（総収益）であり、そこから差し引くのが運営費用（総費用）です。不動産鑑定士試験において、運営収益と運営費用の内訳を正確に把握することは、収益価格の算定精度を左右する最重要テーマです。

総収益とは、一般に、対象不動産に帰属する適正な収入の総額をいい、純収益とは、総収益から総費用を控除して得た額をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

不動産鑑定士の実務においても、鑑定評価書の収支項目を正確に理解することが不可欠です。本記事では、運営収益と運営費用の各項目、査定の考え方、計算フローを体系的に整理します。

運営収益の構成項目

潜在総収益（PGI: Potential Gross Income）

潜在総収益とは、対象不動産が満室かつ全額回収された場合に得られる収入の総額です。空室や未収入を考慮する前の「理論上の最大収入」を意味します。

項目 内容
貸室賃料収入 テナント・入居者から受け取る賃料の合計
共益費収入 共用部分の維持管理に充当される収入
駐車場収入 駐車場区画の使用料収入
その他収入 看板設置料、自動販売機収入、アンテナ設置料等
一時金の運用益 敷金・保証金等の預り金を運用して得られる収益

空室等損失と貸倒れ損失の控除

潜在総収益から空室等損失と貸倒れ損失を控除して、実効総収益（EGI: Effective Gross Income）を求めます。

【実効総収益の算定式】
潜在総収益（PGI）
　　　　　　－
空室等損失（Vacancy & Collection Loss）
　　　　　　－
貸倒れ損失
　　　　　　＝
実効総収益（EGI）
  • 空室等損失: 満室想定賃料に対する空室率を乗じて算定する。入替え時のダウンタイム（空室期間）も含む
  • 貸倒れ損失: 賃料の回収不能リスクを見込んだ控除額

運営収益の査定における留意点

運営収益を査定する際には、以下の点に留意する必要があります。

  • 適正賃料水準の把握: 現行契約賃料が市場賃料と乖離している場合、直接還元法では安定的な収益水準に基づいて査定する
  • 共益費の取扱い: 共益費を賃料に含めて一体で査定する場合と、別建てで査定する場合がある
  • 一時金の運用益: 敷金・保証金の預託額に運用利回りを乗じて算定する。一時金の運用益と返還準備金で詳細を解説
  • その他収入の安定性: 看板収入や自販機収入は、テナント構成の変化により変動する可能性がある

運営費用の構成項目

運営費用の一覧

運営費用は、不動産を運営するために経常的に発生する費用の総称です。以下の項目が含まれます。

項目 内容 査定方法の目安
維持管理費 清掃、警備、エレベーター保守、設備点検等 管理委託契約の金額、類似物件の実績
水道光熱費 共用部分の電気・水道・ガス等 過去の実績値、テナント負担分を除く
修繕費 日常の小修繕、経常的な修繕に要する費用 過去の実績、エンジニアリングレポート
PMフィー プロパティマネジメント会社への報酬 運営収益の一定割合（2〜5%程度）
テナント募集費用 仲介手数料、広告費等 想定入替え頻度に基づく年間平準額
公租公課 固定資産税、都市計画税 課税明細の確認、評価額の推計
損害保険料 火災保険、地震保険等 保険契約書の確認、再調達原価ベース
その他費用 町内会費、法定点検費用等 個別に確認

運営費用に含まれないもの

運営費用に含まれない項目を正確に理解することも重要です。

項目 理由
資本的支出（CapEx） 建物の価値向上・耐用年数延長に資する支出であり、経常的費用ではない
減価償却費 会計上の費用配分であり、現金支出を伴わない
借入金返済額 ファイナンス構造に依存する費用であり、不動産固有の費用ではない
所得税・法人税 所有者の属性に依存する税金

純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、一般に総収益から総費用を控除した額をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

運営費用の査定方法

各項目の査定アプローチ

運営費用の各項目は、以下のような方法で査定します。

維持管理費の査定

  • 契約ベース: 管理委託契約がある場合は契約金額を基礎とする
  • 類似物件比較: 類似の規模・用途の物件における管理費の水準と比較する
  • 延床面積単価: 1坪あたり月額管理費として査定する方法

修繕費の査定

  • 過去実績の平準化: 過年度（3〜5年程度）の修繕費実績を平均して査定する
  • エンジニアリングレポートの活用: 専門家による建物診断に基づく修繕計画から年間平準額を算出する
  • 再調達原価に対する比率: 建物再調達原価の0.3〜0.5%程度を目安とする

公租公課の査定

  • 実額査定: 課税明細書に基づき固定資産税・都市計画税の実額を把握する
  • 評価替えの影響: 3年ごとの評価替えによる変動を考慮する
  • 新築物件の場合: 竣工翌年から課税されるため、新築特例の期間満了後の本則税額を用いる

PMフィーの査定

  • 運営収益の一定割合: 実効総収益の2〜5%程度が市場水準
  • 物件規模・用途による差: 大規模物件や住宅系は低率、小規模商業系は高率の傾向

計算例：オフィスビルの運営収支

前提条件

  • 延床面積: 500坪、貸室面積: 400坪
  • 月額賃料: 15,000円/坪（共益費込み）
  • 駐車場: 月額30,000円 x 10台
  • 敷金: 賃料の6ヶ月分
  • 空室率: 5%

運営収益の算定

【運営収益（EGI）の算定】
貸室賃料収入（満室想定）  15,000円 x 400坪 x 12ヶ月 ＝ 72,000,000円
駐車場収入              30,000円 x 10台 x 12ヶ月   ＝  3,600,000円
一時金の運用益           36,000,000円 x 2.0%       ＝    720,000円
その他収入（看板等）                                ＝    300,000円
─────────────────────
潜在総収益（PGI）                                  ＝ 76,620,000円
△空室等損失（5%相当）                              ＝ △3,780,000円
△貸倒れ損失（1%相当）                              ＝   △756,000円
─────────────────────
運営収益（EGI）                                    ＝ 72,084,000円

運営費用の算定

【運営費用の算定】
維持管理費                ＝  6,000,000円
水道光熱費                ＝  3,600,000円
修繕費（経常修繕費）       ＝  2,400,000円
PMフィー（EGIの3%）       ＝  2,162,520円
テナント募集費用           ＝    960,000円
公租公課                  ＝  8,500,000円
損害保険料                ＝    600,000円
─────────────────────
運営費用合計               ＝ 24,222,520円

運営純収益（NOI）の算定

運営収益（EGI）    72,084,000円
　　　　　　－
運営費用          24,222,520円
　　　　　　＝
NOI              47,861,480円

このNOI（約4,786万円）が、直接還元法において還元利回りで割り戻す純収益の基礎となります。

運営収益と運営費用の費用率

費用率（OPR: Operating Expense Ratio）の概念

費用率とは、運営収益に対する運営費用の割合であり、不動産の運営効率を示す指標です。

費用率（OPR）＝ 運営費用 ÷ 運営収益（EGI）

用途別の費用率の目安は以下のとおりです。

用途 費用率の目安 特徴
事務所ビル 30〜40% 共用部管理費・水道光熱費が大きい
住宅（賃貸マンション） 20〜30% 管理が比較的シンプル
商業施設 25〜35% テナント構成により変動
物流施設 15〜25% 管理項目が少なく費用率が低い

費用率が低いほどNOIが大きくなり、収益価格も高くなる傾向があります。ただし、費用率だけで物件の優劣を判断することはできず、賃料水準や稼働率との総合的な分析が必要です。

証券化対象不動産における運営収支の開示

証券化対象不動産の鑑定評価においては、運営収益と運営費用の各項目を明細として開示することが求められます。NOI・NCF・EBITDAの関係で解説した収支明細のフォーマットに従い、各項目を透明性の高い形で記載します。

【鑑定評価書の運営収支明細（概要）】
＜運営収益＞
貸室賃料収入（満室想定）        〇〇〇円
＋共益費収入                   〇〇〇円
＋駐車場収入                   〇〇〇円
＋その他収入                   〇〇〇円
△空室等損失                   △〇〇〇円
△貸倒損失                    △〇〇〇円
─────────────────────
運営収益合計（EGI）            〇〇〇円

＜運営費用＞
維持管理費                     〇〇〇円
水道光熱費                     〇〇〇円
修繕費                         〇〇〇円
PMフィー                       〇〇〇円
テナント募集費用等               〇〇〇円
公租公課                       〇〇〇円
損害保険料                     〇〇〇円
─────────────────────
運営費用合計                   〇〇〇円

NOI（運営純収益）              〇〇〇円

この明細は、投資家やレンダーが不動産の収益構造を透明に把握するための基盤となります。

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 運営費用に含まれる項目・含まれない項目: 「資本的支出は運営費用に含まれる」→ 誤り（運営費用には含まれず、NCFの算定時に控除する）
  • 空室等損失の位置づけ: 潜在総収益から控除して実効総収益を求める流れの正誤判定
  • 減価償却費の取扱い: 減価償却費はNOI算定の運営費用に含めない点が問われる
  • 一時金の運用益: 運営収益の構成項目に含まれるかどうかの正誤判定

論文式試験

  • 「収益還元法における総収益と総費用の内訳を述べ、純収益の算定方法を論述せよ」
  • 運営収益と運営費用の各項目を漏れなく列挙し、査定方法を説明できるかがポイント
  • 直接還元法とDCF法における純収益の取扱いの違いまで言及できると高評価

暗記のポイント

  1. 運営収益の主な項目: 貸室賃料、共益費、駐車場収入、一時金の運用益、その他収入
  2. 運営費用の主な項目: 維持管理費、水道光熱費、修繕費、PMフィー、テナント募集費用、公租公課、損害保険料
  3. 含まれないもの: 資本的支出、減価償却費、借入金返済額、所得税・法人税
  4. 算定フロー: PGI → EGI → NOI（運営収益 − 運営費用）

まとめ

運営収益と運営費用は、収益還元法における純収益算定の基礎をなす概念です。運営収益は潜在総収益から空室等損失・貸倒れ損失を控除した実効総収益（EGI）として把握し、そこから維持管理費・公租公課・修繕費等の運営費用を差し引いて運営純収益（NOI）を求めます。各項目の査定方法を正確に理解し、資本的支出や減価償却費が運営費用に含まれないことを明確に区別しておきましょう。純収益の基本概念や総収益と純収益の関係もあわせて学習することで、収益還元法の計算構造への理解がより深まります。