不動産の種別と類型｜宅地・建物・区分所有の分類を解説

不動産の種別と類型の意義

不動産鑑定士試験の鑑定理論において、不動産の種別と類型は鑑定評価の最も基本的な分類です。鑑定評価基準は、不動産をその用途（種別）と有形的利用及び権利関係（類型）に応じて分類しており、この分類を正しく理解することが鑑定評価の出発点となります。

鑑定評価基準（総論第2章）では、その意義を次のように述べています。

不動産の種別及び類型を的確に判定することは、鑑定評価に当たって最も基本的な作業であり、対象不動産の的確な判定なくしては、鑑定評価の方式の適用も鑑定評価額の決定も適切に行い得ない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第2章

つまり、種別と類型の判定を誤ると、適用する手法も価格も全て誤るということです。種別と類型は、鑑定評価の三方式の適用や、価格の種類の判定にも直結する重要な概念です。

この2つの分類軸を組み合わせて対象不動産を把握します。例えば「商業地域に所在する更地」であれば、種別は「宅地（商業地）」、類型は「更地」です。

不動産の種別

不動産の種別とは、不動産の用途に着目した分類です。大きく「地域の種別」と「土地の種別」に分けられます。

地域の種別

地域の種別は、その地域が属する用途的地域を基準に分類されます。

宅地地域はさらに住宅地域、商業地域、工業地域等に細分されます。この細分は鑑定評価において極めて重要で、同じ「更地」の評価であっても住宅地域か商業地域かによって適用手法の力点が大きく異なります。例えば、住宅地域では取引事例比較法が最も説得力を持ちやすく、商業地域では収益還元法の説得力が高くなる傾向があります。

土地の種別

土地の種別は、個々の土地がどのような用途に属するかを分類したものです。

宅地とは、建物等の敷地の用に供されている土地（中略）をいい、住宅地、商業地、工業地等に細分される。

― 不動産鑑定評価基準 総論第2章

見込地と移行地の区別

見込地と移行地の区別は試験で頻出のポイントです。

• 見込地: 将来の宅地化が「見込まれる」段階。まだ現況は農地や林地のままだが、付近の土地の利用状況や公共施設の整備の見通し等から、宅地としての利用が合理的と認められるもの
• 移行地: すでに用途転換の過程にある土地。例えば、農地が造成中であったり、住宅地域から商業地域へと用途が変化しつつある地域に所在する土地

例えば、郊外の農地で、周辺で宅地造成が進み、都市計画の市街化区域に編入される見込みがある土地は見込地です。一方、既に農地転用の許可を得て造成工事が始まっている土地は移行地です。

不動産の類型

不動産の類型とは、不動産の有形的利用と権利関係に着目した分類です。土地と建物のそれぞれについて類型が定められています。

宅地の類型

宅地に関する主要な類型を整理します。

各類型の定義を、基準の原文で確認しておきましょう。

更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第2章

建付地とは、建物等の用に供されている敷地で、建物等及びその敷地が同一の所有者に属しているものをいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第2章

底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第2章

更地と建付地の区別は、建物の有無と権利関係によって判断します。更地は「定着物なし＋権利の制約なし」の2要件を満たす宅地であり、建物が建っている場合は建付地（同一所有者の場合）となります。

底地は「借地権の付着している宅地の所有権」であり、更地の所有権（完全所有権）とは明確に区別されます。底地の価格は一般に更地の価格を大幅に下回ります。これは、借地権の法的保護が強く、底地の収益性（地代収入）が限定的であるためです。

建物及びその敷地の類型

建物とその敷地が一体として評価される場合の類型です。実務上は、土地と建物を別々に評価するよりも、一体として評価する場面が多くあります。

自用の建物及びその敷地と貸家及びその敷地の違いは、建物が自用か賃貸かです。同じ建物でも、所有者が自ら使用している場合と第三者に賃貸している場合では、価格形成が異なります。貸家の場合は借家権の負担が生じるため、一般に自用の場合より価格が低くなります。

区分所有建物及びその敷地は、マンションの1室のように区分所有法に基づいて所有されている建物とその敷地利用権の一体です。鑑定評価の実務では最も取扱いの多い類型の一つです。

建物の類型

建物については、自用の建物と貸家に分類されます。建物の類型は土地の類型と組み合わせて判断されます。例えば、借地上に建物を所有し、それを賃貸している場合は「借地権付貸家」として評価されます。

種別と類型の関係

種別と類型は独立した分類軸ですが、相互に密接な関係があります。

同じ「更地」であっても、住宅地域に所在するか商業地域に所在するかによって、適用すべき手法の力点や価格形成要因の分析が異なります。住宅地域では取引事例が豊富なため取引事例比較法の説得力が高く、商業地域では収益性が重視されるため土地残余法の説得力が高くなります。

また、類型の判定に際しては、権利関係の確認が不可欠です。外観上は更地に見えても、地下に区分地上権が設定されている場合は「更地」ではなく、使用収益を制約する権利が付着しているため更地の要件を満たしません。登記簿等で権利関係を慎重に確認する必要があります。

種別・類型と鑑定評価手法の関係

種別・類型の判定は、適用する鑑定評価手法の選択に直結します。各論第1章では、類型ごとに適用すべき手法が規定されています。

このように、類型の判定を誤ると適用手法も誤ることになるため、正確な類型判定は鑑定評価の前提として極めて重要です。

試験での出題ポイント

短答式試験

不動産鑑定士の短答式試験では、種別と類型の定義に関する正誤判定が出題されます。特に以下の点に注意が必要です。

• 更地の2要件: 「定着物がない」と「使用収益を制約する権利の付着していない」の両方が必要
• 建付地と更地の違い: 建物等が存在し同一所有者に属する→建付地
• 底地の定義: 「借地権の付着している宅地の所有権」（更地の所有権とは異なる）
• 見込地と移行地の区別: 「見込まれる」と「移行しつつある」の違い

典型的な誤答パターン

論文式試験

論文式試験では、種別・類型の定義を正確に記述したうえで、鑑定評価への影響を論述することが求められます。

• 種別と類型の意義と、それぞれの分類基準の違い
• 特定の類型（更地、建付地、借地権等）の定義と、適用する鑑定評価手法との関係
• 種別・類型の判定が鑑定評価の方式適用に与える影響

暗記のポイント

種別と類型の定義は正確な暗記が求められます。特に以下のキーワードを押さえてください。

1. 更地 — 「定着物がなく」「使用収益を制約する権利の付着していない」の2要件
2. 建付地 — 建物等及びその敷地が「同一の所有者」に属していること
3. 底地 — 「借地権の付着している」宅地の所有権（更地の所有権とは異なる）
4. 見込地と移行地 — 「見込まれる」と「移行しつつある」の違い
5. 種別と類型の分類軸 — 種別は「用途」、類型は「有形的利用及び権利関係」

まとめ

不動産の種別と類型は、鑑定評価の最も基本的な分類であり、適用する手法や価格形成要因の分析の前提となります。種別は「用途」、類型は「有形的利用及び権利関係」という分類軸の違いを理解し、各定義を正確に暗記したうえで、具体的な事例においてどの種別・類型に該当するかを判断できるようにしておくことが、試験対策として不可欠です。

種別・類型の理解を深めるために、各類型の詳細な評価手法を解説した更地の鑑定評価や借地権の鑑定評価もあわせて学習することをおすすめします。