フリーレントとは

フリーレント（rent-free period）とは、賃貸借契約において一定期間の賃料を免除する条件をいいます。レントホリデーとも呼ばれます。不動産鑑定士試験において、フリーレントの収益還元法での処理は重要な論点です。

フリーレントは、テナント誘致のためのインセンティブとして広く用いられており、評価において適切に反映する必要があります。

フリーレントの種類

主なパターン

パターン 内容 例
契約当初 入居時に一定期間を免除 最初の3ヶ月間無料
契約更新時 更新時に一定期間を免除 更新後1ヶ月間無料
段階的賃料 徐々に賃料が上昇 1年目50%、2年目75%、3年目100%

フリーレント期間の目安

市場環境やテナント属性により異なりますが、一般的な目安は以下のとおりです。

市場環境 フリーレント期間
需給逼迫 0〜1ヶ月
均衡 1〜3ヶ月
供給過剰 3〜6ヶ月以上

実質賃料への換算

名目賃料と実質賃料

フリーレントがある場合、名目賃料（契約上の月額賃料）と実質賃料（フリーレント期間を考慮した平均賃料）は異なります。

実質月額賃料 ＝ 名目月額賃料 × 賃料支払月数 ÷ 契約期間月数

【計算例】
  名目月額賃料：100万円
  契約期間：36ヶ月
  フリーレント：3ヶ月
  賃料支払月数：33ヶ月

  実質月額賃料 ＝ 100万円 × 33ヶ月 ÷ 36ヶ月 ≒ 91.7万円

実質賃料の年換算

実質年間賃料 ＝ 実質月額賃料 × 12ヶ月
           ＝ 91.7万円 × 12 ＝ 1,100万円

※名目ベースでは100万円 × 12 ＝ 1,200万円
  差額：100万円（フリーレントの影響）

直接還元法での処理

処理方法

直接還元法では、以下の方法でフリーレントを処理します。

方法1：実質賃料を用いる

純収益 ＝ 実質賃料ベースの総収益 − 運営費用
収益価格 ＝ 純収益 ÷ 還元利回り

方法2：市場賃料を用いて空室率で調整

純収益 ＝ 市場賃料 × （1 − 空室率等）− 運営費用
※空室率等にフリーレント相当分を含める

どちらを用いるか

状況 適切な方法
フリーレントが一般的な市場 実質賃料を用いる
フリーレントが例外的な市場 市場賃料を用い、個別に調整

DCF法での処理

期間別の反映

DCF法では、フリーレント期間を具体的に特定して各期の収益に反映します。

【DCFでの収益想定】
  第1期：フリーレント3ヶ月あり
    収入 ＝ 100万円 × 9ヶ月 ＝ 900万円

  第2期以降：フリーレントなし
    収入 ＝ 100万円 × 12ヶ月 ＝ 1,200万円

新規テナント入居時のフリーレント

分析期間中に新規テナントが入居する場合、入居時にフリーレントが発生することを想定します。

【テナント入替時の想定】
  退去：第3期末
  ダウンタイム：3ヶ月
  フリーレント：2ヶ月

  第4期の収入減少：
  ・ダウンタイム：100万円 × 3ヶ月 ＝ 300万円
  ・フリーレント：100万円 × 2ヶ月 ＝ 200万円
  ・合計：500万円の収入減

テナント入替費用との関係

入替時の費用構成

テナント入替時には、フリーレントのほか各種費用が発生します。

項目 内容
ダウンタイム 空室期間の収入減
フリーレント 賃料免除期間の収入減
仲介手数料 テナント紹介への報酬
原状回復費用 退去テナントの原状回復
テナント工事 新テナント向けの内装工事

DCFでの反映例

【入替費用の計上】
  ダウンタイム損失：300万円
  フリーレント損失：200万円
  仲介手数料：100万円
  原状回復費用：150万円

  合計：750万円（第4期に計上）

既存契約のフリーレント

契約途中のフリーレント

価格時点において既存契約のフリーレント期間が残っている場合、その影響を反映します。

【残存フリーレントの反映】
  価格時点：2026年4月
  フリーレント終了：2026年6月（残2ヶ月）
  名目月額賃料：100万円

  第1期（残9ヶ月想定）：
  ・フリーレント2ヶ月：収入ゼロ
  ・通常賃料7ヶ月：100万円 × 7 ＝ 700万円

契約更新時のフリーレント

契約更新時にフリーレントが付与される場合も同様に反映します。

市場慣行の把握

地域・用途別の慣行

フリーレントの水準は、地域や用途によって異なります。

用途 フリーレントの傾向
オフィス 都心では1〜3ヶ月が一般的
商業施設 テナント属性により大きく変動
物流施設 比較的短い（0〜1ヶ月）
住宅 閑散期に1ヶ月程度

市場環境の変化

市場環境の変化により、フリーレントの水準も変動します。

  • 需給逼迫時：フリーレント短縮・消滅
  • 供給過剰時：フリーレント長期化

評価上の留意点

現況と市場の乖離

現況のフリーレント条件と市場の標準的な条件に乖離がある場合、評価上の判断が必要です。

【乖離がある場合】
  現況：フリーレント6ヶ月（市場より長い）
  市場標準：フリーレント2ヶ月

  対応：
  ・現況を反映する（特殊な契約として）
  ・市場標準に補正する（正常価格として）

テナントインセンティブの多様化

フリーレントのほか、以下のようなインセンティブも収益に影響します。

  • 内装工事費負担：オーナーによる内装費の一部負担
  • 賃料減額：一定期間の賃料割引
  • 更新料免除：更新時の費用免除

試験での出題ポイント

短答式試験

  • フリーレントの定義と目的
  • 実質賃料の計算方法
  • DCF法での期間別反映
  • テナント入替時の費用構成

論文式試験

  • フリーレントの収益還元法での処理を体系的に論述
  • 直接還元法とDCF法での処理方法の違いを説明
  • テナント入替時の総費用とその反映方法
  • 市場環境の変化とフリーレント水準の関係

暗記のポイント

  1. フリーレント：賃料免除期間、テナント誘致のインセンティブ
  2. 実質賃料：名目賃料 × 支払月数 ÷ 契約期間
  3. DCFでの反映：期間別に収入減少として計上
  4. 入替時の費用：ダウンタイム、フリーレント、仲介手数料、原状回復費
  5. 市場慣行：地域・用途・市場環境により変動

まとめ

フリーレントは、テナント誘致のために広く用いられるインセンティブであり、収益還元法において適切に反映する必要があります。直接還元法では実質賃料を用いるか空室率等で調整し、DCF法では期間別にフリーレント期間を特定して収入減少を計上します。テナント入替時にはダウンタイムやフリーレントに加え、仲介手数料や原状回復費用も発生するため、総合的に費用を把握することが重要です。関連する論点として、複数テナント物件のDCF法や満室想定と現況空室の乖離もあわせて学習しましょう。