同一需給圏の判定方法｜代替競争の範囲

同一需給圏とは

同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存在する圏域をいいます。不動産鑑定士試験では、用途別の同一需給圏の範囲と代替競争の考え方が頻出の論点です。

同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存在する圏域をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節

わかりやすく言うと

同一需給圏とは、「この不動産の代わりになり得る不動産がどこまでの範囲に存在するか」を示す概念です。マイホームを探している人が「A駅もB駅もC駅も候補にしている」なら、A駅・B駅・C駅の住宅地は同一需給圏に属しています。

代替の原則に基づく概念であり、代替関係にある不動産同士は価格が相互に影響し合うという考え方が基礎にあります。

同一需給圏の判定基準

基本的な考え方

同一需給圏の判定は、需要者の行動圏と代替関係の成立範囲に基づいて行います。具体的には以下の3つの要素を総合的に判断します。

用途別の同一需給圏の範囲

同一需給圏の範囲は、不動産の用途によって大きく異なります。

同一需給圏・近隣地域・類似地域の関係

この3つの概念は、包含関係にあります。

同一需給圏（最も広い範囲）
│
├── 近隣地域（対象不動産が属する地域）
│
├── 類似地域A
├── 類似地域B
└── 類似地域C

• 同一需給圏: 代替競争が成立する最も広い範囲
• 類似地域: 同一需給圏の中で、近隣地域と特に類似した地域
• 近隣地域: 対象不動産が直接属する地域

つまり、近隣地域 ⊂ 類似地域群 ⊂ 同一需給圏という関係です。

身近な具体例

例1: 住宅地の同一需給圏

東京の山手線沿線・南側の住宅地を鑑定評価する場合を考えます。マイホームを探す需要者は「品川区、目黒区、世田谷区あたりで探している」というケースが多いとします。このとき、品川区・目黒区・世田谷区の住宅地が同一需給圏に属します。一方、埼玉県の住宅地は通勤時間が大幅に異なるため、代替関係が弱く、同一需給圏には入りにくいと判断されます。

例2: 工業地の同一需給圏

物流倉庫用地を鑑定評価する場合、需要者は「関東圏で高速ICに近い土地」を探しています。埼玉・千葉・神奈川・茨城の各県にある高速IC近くの工業地が、広範囲で同一需給圏を形成します。住宅地に比べて、工業地の同一需給圏は格段に広いのが特徴です。

同一需給圏の判定が重要な場面

取引事例比較法

取引事例比較法では、取引事例を同一需給圏内から収集することが原則です。同一需給圏外の事例は代替関係が弱く、比較の信頼性が低下します。

収益還元法

収益還元法で適用する還元利回りの査定においても、同一需給圏内の取引利回りが参考となります。同一需給圏の外の利回りを単純に適用すると、リスク特性の異なる地域の利回りを使うことになり不適切です。

関連用語との比較

試験での出題ポイント

短答式試験

• 用途別の範囲の違い: 「住宅地の同一需給圏は工業地の同一需給圏より広い」→ 誤り（工業地の方が広い）
• 定義の正確性: 「同一需給圏とは、近隣地域と類似する地域の範囲をいう」→ 誤り（代替関係が成立する圏域）

論文式試験

• 「同一需給圏の意義を述べ、用途的地域ごとの範囲の違いについて論述せよ」
• 「近隣地域・類似地域・同一需給圏の関係を説明し、地域分析における役割を論述せよ」

暗記のポイント

1. 定義文: 「対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存在する圏域」
2. 3つの概念の包含関係: 近隣地域 ⊂ 類似地域群 ⊂ 同一需給圏
3. 用途別の範囲: 住宅地＝狭い、商業地＝中、工業地＝広い

まとめ

同一需給圏は、代替競争関係が成立する不動産の存在する圏域であり、不動産の用途によってその範囲が大きく異なります。近隣地域・類似地域を包含する最も広い概念であり、取引事例比較法における事例収集範囲の上限としても重要です。用途別の範囲の違いと3つの概念の包含関係を正確に押さえておきましょう。