減価の3要因とは

物理的減価・機能的減価・経済的減価は、原価法における減価修正で考慮すべき3つの減価要因です。不動産鑑定士試験では、減価修正の適用に関する問題で頻出の論点です。

減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因に分けられる。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

わかりやすく言うと

建物が古くなって価値が下がる原因は、大きく3つに分けられます。

  1. 物理的減価: 建物自体が古くなること（壁にヒビ、屋根の劣化など）
  2. 機能的減価: 建物の機能が時代遅れになること（間取りが不便、設備が旧式など）
  3. 経済的減価: 周辺環境の変化で価値が下がること（隣に嫌悪施設ができた、需要がなくなったなど）

建物の「体」「機能」「環境」の3つの視点から価値の低下を分析するイメージです。

身近な具体例

例1: 物理的減価 ― 築30年のマンション

築30年のマンションでは、外壁のタイルが剥がれ始め、配管も老朽化しています。雨漏りも発生しています。これらは建物そのものの経年劣化による価値の低下であり、物理的減価に該当します。修繕工事を行えば一定程度は回復可能です。

例2: 機能的減価 ― バブル期のオフィスビル

バブル期に建てられたオフィスビルは、豪華な大理石ロビーがある一方、OAフロア（床下配線）が未整備で、天井高も今の基準では低い場合があります。現代のオフィスニーズに合わない設計は機能的減価です。また、エレベーターの台数や容量が足りないことも、このカテゴリに入ります。

例3: 経済的減価 ― 工場撤退後の住宅地

大手メーカーの工場が撤退した町では、人口が減少し、商店街もシャッター街になっています。この地域にある住宅は、建物自体は健全でも、周辺環境の悪化によって需要が減少し、価値が下がります。これが経済的減価です。

3要因の比較

要因 原因 具体例 回復の可能性
物理的減価 経年劣化、損傷、老朽化 外壁のひび割れ、配管の腐食 修繕で回復可能なものが多い
機能的減価 設計・機能の陳腐化 OAフロア未対応、旧式の間取り 改修で回復可能な場合もある
経済的減価 外部環境の変化 隣に嫌悪施設、需要の減少 回復が困難なことが多い

鑑定評価における位置づけ

減価の3要因は、原価法における減価修正の中核をなす概念です。

  • 耐用年数に基づく方法: 主に物理的減価を反映する方法
  • 観察減価法: 3要因すべてを実地観察によって把握する方法
  • 両者の併用: 基準は原則として、耐用年数に基づく方法と観察減価法の併用を求めている

実務では、物理的減価は比較的定量化しやすいのに対し、機能的減価や経済的減価は個別的な判断が求められます。

関連する用語との違い

用語 意味 違いのポイント
物理的減価 建物自体の劣化 建物の「体」の問題
機能的減価 設計・機能の陳腐化 建物の「性能」の問題
経済的減価 外部環境の変化 建物の「外」の問題
減価修正 再調達原価から減価額を控除する手続き 3要因を総合的に処理する手法

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 3要因の分類: 「OAフロア未対応による減価は物理的減価である」→ 誤り（機能的減価）
  • 経済的減価の回復可能性: 経済的減価は建物自体の問題ではないため、建物の修繕では回復できない点が問われる

論文式試験

  • 「減価修正における3つの減価要因の意義と具体例を論述せよ」は定番の出題
  • 各要因が回復可能（curable）か回復不可能（incurable）かの分類まで踏み込めると高評価

まとめ

物理的減価（建物の劣化）、機能的減価（機能の陳腐化）、経済的減価（外部環境の悪化）は、原価法における減価修正の基盤です。3要因を正確に区別し、具体例とともに説明できるようにしておくことが、試験対策として不可欠です。減価修正や再調達原価の記事と併せて理解を深めましょう。