鑑定評価報告書の記載事項
鑑定評価報告書とは
鑑定評価報告書は、不動産鑑定士が鑑定評価の手順を経て行った鑑定評価の結果を文書にまとめた最終的な成果物です。不動産鑑定士試験では、報告書に記載すべき事項が暗記必須の頻出テーマとして出題されます。
鑑定評価基準では、報告書について次のように定めています。
不動産鑑定士は、鑑定評価の手順の各段階について客観的、批判的に検討を加え、鑑定評価額の決定に関する一連の過程をもれなく鑑定評価報告書に記載して、依頼者に報告しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第9章
報告書は、鑑定評価の過程と結論を第三者に対して説明し、その合理性を示す文書であり、鑑定士の専門的判断の全てが集約されています。
鑑定評価報告書の法的位置づけ
不動産の鑑定評価に関する法律との関係
不動産の鑑定評価に関する法律（鑑定評価法）では、不動産鑑定士は鑑定評価を行ったときは鑑定評価書を作成し、記名しなければならないと定めています。
鑑定評価報告書は、以下のような法的効力と社会的影響力を持ちます。
- 裁判の証拠資料 — 土地収用、相続、離婚等の紛争における不動産価格の立証
- 公的評価の基礎 — 地価公示、地価調査、固定資産税評価、相続税路線価の算定
- 金融機関の担保評価 — 不動産担保融資における担保価値の判定
- 企業会計 — 減損会計、時価評価における不動産価格の根拠
報告書の内容に虚偽又は重大な誤りがある場合、鑑定士は懲戒処分の対象となります。
鑑定評価報告書の記載事項
鑑定評価基準（総論第9章）では、報告書に記載すべき事項として以下の項目を定めています。
記載事項の全体像
鑑定評価報告書には、次に掲げる事項について、依頼者が十分に理解し得るよう、適正に記載しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第9章
| 番号 | 記載事項 | 概要 |
|---|---|---|
| 1 | 鑑定評価額及びその決定の理由の要旨 | 最終的な評価額とその根拠 |
| 2 | 鑑定評価の基本的事項 | 対象不動産、価格時点、価格の種類等 |
| 3 | 鑑定評価の条件 | 対象確定条件、想定上の条件等 |
| 4 | 対象不動産の確認に関する事項 | 物的確認・権利確認の結果 |
| 5 | 鑑定評価額の決定の理由の要旨 | 手法の適用過程と調整の説明 |
| 6 | 付記事項 | 特記すべき補足情報 |
| 7 | 鑑定評価を行った不動産鑑定士の氏名 | 責任の所在の明示 |
各記載事項の詳細
1. 鑑定評価額及びその決定の理由の要旨
鑑定評価報告書の核心部分であり、最終的な鑑定評価額とその決定に至った理由の要旨を記載します。
記載すべき内容は以下の通りです。
- 鑑定評価額（金額）
- 鑑定評価額の決定に至る過程の概要
- 各試算価格の調整の過程と最終判断の理由
2. 鑑定評価の基本的事項
鑑定評価の前提となる基本的な事項を記載します。
- 対象不動産の表示 — 所在、地番、面積、構造等
- 対象不動産の類型 — 更地、建付地、借地権等の不動産の類型
- 鑑定評価の依頼目的 — 売買、担保、相続、会計等
- 価格の種類 — 正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格
- 価格時点 — いつの時点の価格か
- 鑑定評価の依頼者 — 依頼者の氏名又は名称
3. 鑑定評価の条件
鑑定評価に付された条件を記載します。
- 対象確定条件 — 現状所与か、独立鑑定評価か、部分鑑定評価か
- 想定上の条件 — 地域要因又は個別的要因についての想定（例：更地として評価する等）
- 調査範囲等条件 — 調査の範囲や深度に関する条件
鑑定評価の条件として設定した事項について、依頼目的に照らして設定の妥当性が認められる理由を記載しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第9章
鑑定評価の条件は、評価結果の妥当する範囲を画定する重要な事項です。条件設定の合理性と、条件を設定した理由の記載が求められます。
4. 対象不動産の確認に関する事項
対象不動産の物的確認及び権利の態様の確認に関する事項を記載します。
- 物的確認 — 実地調査の結果（所在、形状、利用状況等）
- 権利の態様の確認 — 登記簿調査の結果（所有権、抵当権、借地権等）
- 実地調査の日付 — いつ現地調査を行ったか
- 実地調査を行った不動産鑑定士の氏名
5. 鑑定評価額の決定の理由の要旨
報告書の中で最も分量が多く、かつ重要な部分です。鑑定評価額に至るまでの判断過程を詳細に記載します。
記載すべき内容を以下に整理します。
価格形成要因の分析
- 一般的要因の分析 — 経済情勢、金融環境等の概況
- 地域分析 — 近隣地域の範囲の判定、標準的使用の判定、地域要因の分析
- 個別分析 — 対象不動産の個別的要因の分析、最有効使用の判定
鑑定評価の手法の適用
- 適用した手法 — 原価法、取引事例比較法、収益還元法のどれを適用したか
- 各手法の適用過程 — 取引事例の選択理由、還元利回りの査定根拠、再調達原価の算定根拠等
- 各試算価格 — 積算価格、比準価格、収益価格のそれぞれの金額
試算価格の調整
- 各試算価格の再吟味 — 資料の信頼性、手法の適合性の検討
- 各試算価格の説得力の判断 — どの試算価格をどの程度重視したか
- 鑑定評価額の決定 — 最終的な評価額とその判断根拠
試算価格の調整に当たっては、[中略]各試算価格が有する説得力に係る判断についても、その判断の根拠を明らかにしなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第8章
6. 付記事項
鑑定評価に関連する補足的な情報を記載します。
- 対象不動産に係る法令上の規制（用途地域、建蔽率、容積率等）
- 土壌汚染、アスベスト等の環境リスクに関する情報
- 鑑定評価額に影響を与える特記すべき事項
- 利害関係等の開示 — 鑑定士と対象不動産との利害関係の有無
7. 不動産鑑定士の氏名
鑑定評価を行った不動産鑑定士の氏名を記載します。複数の鑑定士が共同で評価を行った場合は、全員の氏名を記載します。
記載上の留意事項
依頼者への説明責任
鑑定評価報告書は、依頼者が十分に理解できるよう記載しなければなりません。専門用語の使用は必要最小限にとどめ、評価の過程と結論が論理的に一貫していることが求められます。
客観性と批判的検討
基準では、鑑定評価の各段階について「客観的、批判的に検討を加え」 なければならないとしています。特に以下の点が重要です。
秘密保持義務
不動産鑑定士には秘密保持義務が課されており、鑑定評価報告書の内容を正当な理由なく第三者に漏洩してはなりません。
鑑定評価報告書と価格等調査ガイドライン
価格等調査ガイドラインとの関係
国土交通省が定める「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」（通称：価格等調査ガイドライン）は、鑑定評価報告書の記載について追加的なルールを設けています。
ガイドラインでは、以下の事項の記載を求めています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 業務の目的と範囲の確定 | 依頼目的、利用者の範囲、利用する鑑定評価の条件等 |
| 関与不動産鑑定士等の利害関係 | 対象不動産との利害関係の有無と内容 |
| 報告書の開示先 | 依頼者以外に報告書が開示される場合の相手先 |
報告書の形式と種類
標準的な鑑定評価報告書
基準が定める全ての記載事項を網羅した報告書です。通常の鑑定評価業務で作成されます。
簡易な鑑定評価
一定の条件の下で、記載事項を一部簡略化した報告書を作成することが認められる場合があります。ただし、鑑定評価額の信頼性が確保されることが前提です。
鑑定評価書と調査報告書の違い
不動産鑑定士が作成する成果物には、鑑定評価書の他に調査報告書（価格等調査報告書）があります。両者の違いを理解しておくことは重要です。
| 項目 | 鑑定評価書 | 調査報告書 |
|---|---|---|
| 根拠 | 不動産鑑定評価基準に則る | 基準に則らない場合を含む |
| 記載事項 | 基準が定める全ての記載事項 | ガイドラインに基づく記載事項 |
| 鑑定評価額の表記 | 「鑑定評価額」と表記 | 「調査価額」等と表記 |
| 法的位置づけ | 鑑定評価法に基づく正式な成果物 | 鑑定評価に準ずる調査の成果物 |
| 利用場面 | 裁判、公的評価、担保評価等 | 内部意思決定、概算把握等 |
調査報告書は鑑定評価書に比べて簡略化が可能ですが、不動産鑑定士の専門家責任は同様に問われるため、安易な簡略化は許されません。
報告書における説明責任
依頼者以外の第三者への配慮
鑑定評価報告書は依頼者に対して交付されますが、第三者が閲覧する場合も少なくありません。例えば、裁判の証拠資料として提出される場合や、金融機関が融資判断の参考とする場合です。
そのため報告書は、専門家ではない読者にも評価の過程が理解できるよう、論理的かつ明瞭に記載することが求められます。
よくある記載不備
報告書の品質に関して、以下のような記載不備が指摘されることがあります。
- 試算価格の調整において判断根拠が不明確
- 採用した還元利回りの査定根拠が不十分
- 鑑定評価の条件について設定の妥当性の説明がない
- 地域分析・個別分析が形式的で具体性に欠ける
これらの不備は、報告書の説得力を低下させるだけでなく、鑑定士の専門家としての信頼性にも関わります。
報告書作成の実務的なプロセス
鑑定評価報告書の作成は、以下のプロセスで進められます。
- ドラフト作成 — 評価の各段階の結果をまとめる
- 内部検証（審査） — 他の鑑定士による検証を行う（鑑定業者内の品質管理）
- 最終確定 — 鑑定評価額を確定し、報告書を完成させる
- 依頼者への交付 — 報告書を依頼者に交付する
- 保管 — 鑑定評価報告書は一定期間保管する義務がある
内部検証（審査） は、鑑定評価の品質を担保する重要なプロセスです。評価を行った鑑定士以外の者が、評価の過程と結論の合理性をチェックします。
試験での出題ポイント
短答式試験
- 鑑定評価報告書の記載事項の列挙（7項目を正確に）
- 各記載事項の内容の正誤判定
- 「客観的、批判的に検討を加え」という基準の文言
- 鑑定評価の条件の記載の必要性
論文式試験
- 鑑定評価報告書に記載すべき事項を網羅的に論述する問題（頻出）
- 「鑑定評価額の決定の理由の要旨」に記載すべき具体的な内容
- 試算価格の調整過程の記載方法についての論述
- 鑑定評価の条件と報告書の関係
暗記のポイント
- 記載事項7項目: 評価額と理由の要旨、基本的事項、条件、確認事項、決定理由の要旨、付記事項、鑑定士の氏名
- 報告書は「客観的、批判的に検討を加え」て作成する
- 「決定の理由の要旨」には価格形成要因の分析、手法の適用、試算価格の調整を記載
- 鑑定評価の条件は設定の妥当性が認められる理由を記載
- 実地調査の日付と調査を行った鑑定士の氏名を記載
まとめ
鑑定評価報告書は、不動産鑑定士が行った鑑定評価の全過程と結論を集約した最終成果物です。基準では7つの記載事項が定められており、特に「鑑定評価額の決定の理由の要旨」は報告書の核心部分として、評価の全過程を論理的かつ体系的に記載することが求められます。
試験では、記載事項の暗記はもちろん、各項目に何を記載すべきかの具体的な理解が問われます。特に論文式試験では、報告書の記載事項を体系的に論述できるよう準備しておくことが重要です。
