建物の鑑定評価の概要

建物の鑑定評価において、最も基本的かつ重要な手法は原価法 です。不動産鑑定士試験では、再調達原価の把握方法、減価修正の3要因、耐用年数に基づく方法と観察減価法の使い分けが頻繁に出題されます。

鑑定評価基準では、建物の鑑定評価について次のように定めています。

建物の再調達原価は、建築費についての直接法又は間接法により求めるものとする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

建物は時間の経過とともに物理的に劣化し、機能的・経済的にも価値が変動します。この減価の実態を適切に把握することが、建物評価の核心です。

建物の不動産としての特徴

建物は土地と比べて以下の特徴を持ちます。

特徴 土地 建物
永続性 永続する 耐用年数がある（有限）
減価 原則として減価しない 経年により減価する
再調達 造成地等を除き困難 建築費から把握可能
用途変更 最有効使用の判定が必要 構造的制約がある
価格形成 地域要因の影響が大きい 建物固有の個別的要因が大きい

建物は有限の耐用年数を持ち、必ず減価するという性質があるため、原価法による評価が特に適合します。

建物の再調達原価の求め方

再調達原価とは

建物の再調達原価とは、価格時点において同等の建物を新築する場合に必要とされる適正な原価の総額です。

再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

直接法による求め方

直接法は、対象建物と同等の建物を新築する場合の建築費を直接積算して求めます。

含まれる費用項目は以下の通りです。

  • 直接工事費 — 材料費、労務費、直接経費
  • 間接工事費 — 共通仮設費、現場管理費
  • 一般管理費等 — 設計料、工事監理費、一般管理費
  • 発注者が負担する通常の付帯費用 — 開発に伴う金利、許認可費用等

具体例：事務所ビルの再調達原価（直接法）

費用項目 金額
直接工事費 2億4,000万円
間接工事費 3,600万円
一般管理費等 2,400万円
再調達原価 3億円

間接法による求め方

間接法は、対象建物と類似の建物の建築費の事例を収集し、必要な補正を行って再調達原価を求めます。

直接法による積算が困難な場合や、検証のために併用します。類似建物の建築費事例について、規模、構造、品等、地域差等の補正を行います。

減価修正の考え方

減価修正とは

再調達原価を求めた後は、減価修正を行って積算価格を算定します。

積算価格 ＝ 再調達原価 − 減価額

減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な鑑定評価額を求めることである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

減価の3要因

鑑定評価基準では、減価の要因として以下の3つの要因を掲げています。

減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因に分けられる。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

減価の要因 内容 具体例
物理的要因 自然的な作用（経年劣化等）による減価 外壁のひび割れ、配管の劣化、屋根の老朽化
機能的要因 建物の機能的陳腐化による減価 エレベーターなし、天井高不足、設備の旧式化
経済的要因 建物の外部環境の変化による減価 周辺地域の衰退、用途的不適合、法的規制の変更

物理的要因の具体例

築30年のRC造事務所ビルで、以下の物理的減価が認められた場合。

  • 外壁タイルの一部剥落 → 補修費用500万円
  • 給排水管の老朽化 → 配管更新費用800万円
  • 空調設備の性能低下 → 更新費用1,200万円

機能的要因の具体例

1980年代建築の事務所ビルにおける機能的減価。

  • 天井高が2.4m（現在の標準は2.6m以上）→ オフィスニーズとの乖離
  • OAフロア未対応 → IT機器の配線に制約
  • エレベーター容量不足 → テナントの利便性低下

経済的要因の具体例

  • 周辺地域の商業集積度の低下により、賃料水準が下落
  • 都市計画の変更により、容積率が引き下げられた
  • 近隣に大型商業施設が撤退し、人流が減少

耐用年数に基づく方法

基本的な考え方

耐用年数に基づく方法は、建物の経済的残存耐用年数に着目して減価額を計算する方法です。

減価額 ＝ 再調達原価 × （経過年数 ÷ 耐用年数）

経済的耐用年数と経済的残存耐用年数

用語 意味
経済的耐用年数 建物が経済的に有用である期間の総年数
経済的残存耐用年数 価格時点から見て残っている経済的に有用な期間
経過年数 建物の新築時から価格時点までの年数

重要な関係式として以下が成り立ちます。

経済的耐用年数 ＝ 経過年数 ＋ 経済的残存耐用年数

構造別の経済的耐用年数の目安

構造 経済的耐用年数の目安
RC造（鉄筋コンクリート造） 40〜60年
SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造） 40〜60年
S造（鉄骨造） 30〜40年
木造 20〜30年
軽量鉄骨造 20〜30年

※ あくまで目安であり、維持管理の状態や大規模修繕の実施状況によって大きく変動します。

計算例：築30年RC造事務所ビル

項目 数値
再調達原価 3億円
構造 RC造
経済的耐用年数 50年
経過年数 30年
経済的残存耐用年数 20年

定額法の場合：

減価額 ＝ 3億円 × (30年 ÷ 50年) ＝ 3億円 × 0.6 ＝ 1億8,000万円
積算価格 ＝ 3億円 − 1億8,000万円 ＝ 1億2,000万円

大規模修繕の影響

大規模修繕を適切に実施している建物は、経済的残存耐用年数が延長されます。

例えば、築30年のRC造事務所ビルで15年目に大規模修繕を実施した場合。

修繕未実施の場合: 経済的残存耐用年数 15年
修繕実施済の場合: 経済的残存耐用年数 20年

修繕未実施: 積算価格 ＝ 3億円 × (15/45) ＝ 1億円
修繕実施済: 積算価格 ＝ 3億円 × (20/50) ＝ 1億2,000万円

→ 大規模修繕の実施により積算価格が2,000万円高くなる

観察減価法

基本的な考え方

観察減価法は、対象建物の実際の劣化状態を観察し、減価額を直接的に把握する方法です。

観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

耐用年数に基づく方法との併用

鑑定評価基準では、耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用すべきとされています。

減価修正を行うに当たっては、耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

耐用年数に基づく方法だけでは、個別の建物の実態を十分に反映できません。逆に、観察減価法だけでは主観的な判断に偏るおそれがあります。両者を併用することで、客観性と実態反映のバランスを取ります。

観察のチェックポイント

項目 チェック内容
外壁 ひび割れ、タイルの剥落、塗装の劣化
屋根・防水 雨漏りの有無、防水層の状態
構造体 鉄筋の露出、コンクリートの中性化
設備 空調・給排水・電気設備の稼働状況
エレベーター 稼働状況、更新の要否
共用部分 廊下・階段・エントランスの状態
維持管理 清掃状態、定期点検の実施状況

建物の個別的要因

建物の鑑定評価においては、以下の個別的要因を検討します。

要因 内容
建築年月 新しいほど減価が少ない
構造・工法 RC・SRC・S造・木造等
規模（面積・階数） 用途との適合性
設備の状態 空調・給排水・電気等の品等と経年
維持管理の状態 定期的な修繕・点検の実施状況
施工の質 設計・施工の品質
有害物質の有無 アスベスト・PCB等の使用状況
耐震性 新耐震基準/旧耐震基準、耐震診断の結果

特に近年は、耐震性と環境性能（省エネ性能等） が建物の価格形成において重要度を増しています。旧耐震基準の建物は、耐震補強の要否とその費用が減価に大きく影響します。

旧耐震基準と新耐震基準

区分 適用時期 基準の概要
旧耐震基準 1981年5月以前の建築確認 震度5程度の中規模地震で倒壊しない
新耐震基準 1981年6月以降の建築確認 震度6強〜7程度の大規模地震で倒壊しない

旧耐震基準の建物は、耐震補強工事費が減価要因として加算されるほか、テナントの忌避や融資の困難さも価格に影響を与えます。

建物及びその敷地の評価

実務では、建物単体ではなく建物及びその敷地（複合不動産）として評価するケースが一般的です。

建物及びその敷地の鑑定評価額は、原価法に基づく積算価格、取引事例比較法に基づく比準価格及び収益還元法に基づく収益価格を関連づけて決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節

複合不動産における原価法の適用

複合不動産の積算価格は、土地の価格と建物の積算価格を合算して求めます。

複合不動産の積算価格 ＝ 土地価格 ＋ 建物の積算価格（再調達原価 − 減価額）

具体例

項目 金額
土地価格（比準価格等から） 5,000万円
建物の再調達原価 3億円
建物の減価額 1億8,000万円
建物の積算価格 1億2,000万円
複合不動産の積算価格 1億7,000万円

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 減価の3要因（物理的・機能的・経済的）の区別
  • 耐用年数に基づく方法と観察減価法の併用義務
  • 再調達原価に含まれる費用項目
  • 経済的残存耐用年数の意味

論文式試験

  • 原価法の適用プロセスを建物評価に即して論述する問題
  • 減価修正の方法（耐用年数法と観察減価法）の意義と併用の必要性
  • 建物及びその敷地の評価における各手法の適用と調整
  • 減価の3要因の具体例を挙げながらの論述

暗記のポイント

  1. 積算価格 ＝ 再調達原価 − 減価額
  2. 減価の3要因: 物理的要因、機能的要因、経済的要因
  3. 減価修正は耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用
  4. 再調達原価の求め方: 直接法と間接法
  5. 経済的耐用年数 ＝ 経過年数 ＋ 経済的残存耐用年数

まとめ

建物の鑑定評価は、原価法を中心に据え、再調達原価の把握と減価修正の適切な実施が核心です。減価修正では、物理的・機能的・経済的の3要因を漏れなく把握し、耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用して減価額を求めます。

建物は時間の経過とともに必ず減価するため、その減価の実態をいかに正確に把握するかが評価の精度を左右します。大規模修繕の実施状況や耐震性能など、個別的要因の検討も重要です。

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