新規賃料の四手法の比較と選択基準
新規賃料の四手法の全体像
新規賃料の鑑定評価では、不動産鑑定士試験において、積算法・賃貸事例比較法・収益分析法の3つの賃料固有の手法に加え、価格を求める手法を賃料に適用する方法を含めた体系的な理解が求められます。各論第2章では、新規賃料の試算賃料を求める手法として、新規賃料固有の手法の適用とともに、当該賃料と密接な関連を有する価格を求める手法の活用が規定されています。各手法の特性を正確に比較し、対象不動産に応じた適切な選択と併用を行うことが重要です。
新規賃料を求める場合の試算賃料を求める手法としては、新規賃料固有の手法の適用により的確に新規賃料を求めることができるとともに、当該新規賃料と密接な関連を有する価格を求めることができる場合においては、その手法の適用により求められた価格をも関連づけて決定すべきである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節
手法の体系と分類
手法の体系
新規賃料の鑑定評価における手法体系は、以下のように整理されます。
| 手法 | アプローチ | 概要 |
|---|---|---|
| 積算法 | コスト（費用性） | 基礎価格 × 期待利回り ＋ 必要諸経費 |
| 賃貸事例比較法 | マーケット（市場性） | 類似の賃貸事例との比較 |
| 収益分析法 | インカム（収益性） | 企業収益から不動産帰属分を分析 |
| 開発法（賃料版） | 開発アプローチ | 賃貸事業の収支分析から賃料を求める |
各手法の位置づけ
鑑定評価基準では、新規賃料固有の手法として積算法・賃貸事例比較法・収益分析法の3手法を規定しています。これに加えて、開発法的な手法を適用することも実務上行われます。
積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節
積算法の特性と適用
積算法の仕組み
積算法は、対象不動産の元本価値（基礎価格）に対する期待収益と必要諸経費を合算して賃料を求める手法です。
積算賃料 ＝ 基礎価格 × 期待利回り ＋ 必要諸経費等
積算法の構成要素
| 構成要素 | 内容 | 査定のポイント |
|---|---|---|
| 基礎価格 | 賃貸に供する不動産の価格 | 更地又は建物及びその敷地の正常価格 |
| 期待利回り | 資本に対して市場で期待される利回り | 安全資産利回り ＋ リスクプレミアム |
| 必要諸経費 | 賃貸人が負担する経費 | 減価償却費、維持管理費、公租公課等 |
積算法の長所と短所
| 長所 | 短所 |
|---|---|
| 汎用性が高い：あらゆる不動産に適用可能 | 期待利回りの査定に主観が入りやすい |
| 理論的根拠が明確 | 市場実態と乖離する場合がある |
| 費用性からのアプローチで客観的 | 基礎価格の変動が賃料に直結する |
積算法の適用が有効な場面
- 賃貸事例が少ない地域での賃料評価
- 特殊な不動産（工場、倉庫等）の賃料評価
- 他の手法の検証手段として
賃貸事例比較法の特性と適用
賃貸事例比較法の仕組み
賃貸事例比較法は、類似の新規賃貸借事例における賃料を基礎として、必要な補正・修正を行って試算賃料を求める手法です。
賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節
賃貸事例比較法の手順
- 賃貸事例の収集 — 同一需給圏内の類似不動産の新規賃貸借事例を収集
- 事例の選択 — 適切な事例を選択
- 事情補正 — 当事者間の特殊事情を排除
- 時点修正 — 事例の時点と価格時点の賃料水準の変動を反映
- 地域要因の比較 — 事例の所在する地域と対象不動産の地域を比較
- 個別的要因の比較 — 事例と対象不動産の個別条件を比較
賃貸事例比較法の長所と短所
| 長所 | 短所 |
|---|---|
| 市場実態を直接反映 | 類似事例の収集が困難な場合がある |
| 客観性が高い | 事例の質と量に依存 |
| 取引事例比較法と同様の手法体系 | 特殊な不動産には適用しにくい |
実質賃料と支払賃料
賃貸事例比較法では実質賃料を比較の基準とします。
実質賃料 ＝ 支払賃料 ＋ 一時金の運用益 ＋ 一時金の償却額
支払賃料だけを比較すると、一時金（敷金・保証金・権利金等）の水準が異なる事例間で正確な比較ができないため、一時金を加味した実質賃料で比較する必要があります。
賃貸事例比較法の適用が有効な場面
- オフィスビル・賃貸マンション等の賃貸事例が豊富な物件
- 市場賃料水準を把握したい場合
- 同一ビル内・同一地域内の事例が得られる場合
収益分析法の特性と適用
収益分析法の仕組み
収益分析法は、企業の総収益を分析して、対象不動産に帰属する純収益（収益純賃料）を求め、これに必要諸経費を加算して賃料を求める手法です。
収益分析法は、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益（減価償却後のものとし、これを収益純賃料という。）を求め、これに必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節
収益分析法による賃料 ＝ 収益純賃料 ＋ 必要諸経費等
収益純賃料の算定
収益純賃料は、企業の総収益から各生産要素（労働力、資本、経営等）に帰属する部分を控除し、不動産に帰属する純収益として求めます。
収益純賃料 ＝ 企業の総収益 − 営業費用 − 不動産以外の資本への配分
収益分析法の長所と短所
| 長所 | 短所 |
|---|---|
| 事業の収益力に基づく賃料を把握できる | 適用場面が限定的 |
| 売上歩合賃料の検証に有効 | 企業収益データの入手が困難 |
| 経営と不動産の関係を明確にできる | 収益の不動産帰属分の判定に主観が入る |
収益分析法の適用が有効な場面
- ホテル・旅館等の宿泊施設
- 商業施設（売上歩合賃料の検証）
- 工場・物流施設等の事業用不動産
- テナントの業種が特定されている場合
開発法的アプローチ
賃料版開発法の考え方
新規賃料の評価において、開発法的アプローチ（賃貸事業の収支分析から賃料を求める方法）を適用することがあります。これは、賃貸事業としての採算性の観点から賃料水準を検証する方法です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 概要 | 賃貸用建物を新築・取得して賃貸する事業の収支分析から、採算の取れる賃料水準を求める |
| 算定の考え方 | 投資額に対して必要な利回りを確保できる賃料水準を逆算 |
| 適用場面 | 新築賃貸物件、開発事業の賃料査定 |
算定のイメージ
年間必要賃料収入 ＝（土地取得費 ＋ 建築費）× 投資利回り ＋ 年間運営費用
この方法は、投資家の視点から合理的な賃料水準を算定するものであり、積算法とは異なる角度からの検証手段として有効です。
四手法の比較と選択基準
手法特性の比較
| 比較項目 | 積算法 | 賃貸事例比較法 | 収益分析法 | 開発法 |
|---|---|---|---|---|
| アプローチ | コスト | マーケット | インカム | 開発 |
| データ要件 | 基礎価格・利回り | 賃貸事例 | 企業収益 | 開発コスト |
| 適用範囲 | 広い | 事例が豊富な場合 | 事業用 | 新築賃貸 |
| 市場反映度 | やや低い | 高い | 中程度 | 中程度 |
| 客観性 | 利回り設定に判断要 | 高い | 配分に判断要 | 想定に判断要 |
不動産類型別の手法選択
| 不動産の類型 | 主たる手法 | 補助的手法 |
|---|---|---|
| オフィスビル | 賃貸事例比較法、積算法 | 収益分析法 |
| 賃貸マンション | 賃貸事例比較法 | 積算法 |
| 商業施設 | 賃貸事例比較法、収益分析法 | 積算法 |
| ホテル | 収益分析法 | 積算法、賃貸事例比較法 |
| 工場・倉庫 | 積算法 | 賃貸事例比較法 |
| 特殊不動産 | 積算法 | ― |
手法選択の判断基準
各手法の選択にあたっては、以下の判断基準を総合的に考慮します。
| 判断基準 | 内容 |
|---|---|
| 賃貸事例の豊富さ | 事例が豊富なら賃貸事例比較法を重視 |
| 不動産の収益性 | 事業用不動産なら収益分析法の適用を検討 |
| 市場の特性 | 市場が成熟しているかどうか |
| データの入手可能性 | 企業収益データが入手できるか |
| 対象不動産の特殊性 | 特殊な物件ほど積算法への依存度が高くなる |
試算賃料の調整
調整の基本的考え方
複数の手法で求めた試算賃料は、相互に比較考量して鑑定評価額を決定します。
鑑定評価の手法の適用により求められた各試算価格又は試算賃料の再吟味及び各試算価格又は試算賃料が有する説得力に係る判断を行い、鑑定評価における最終判断として、対象不動産の鑑定評価額を決定しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第8章第1節
調整における留意点
- 各手法の適用過程の妥当性を再検討する
- 各試算賃料の乖離の原因を分析する
- 対象不動産の特性に即した手法に重きを置く
- 単純な平均ではなく、説得力のある試算賃料を重視する
試験での出題ポイント
短答式試験
不動産鑑定士の短答式試験では、以下の論点が問われます。
- 各手法の定義と算式
- 積算法の構成要素：基礎価格、期待利回り、必要諸経費
- 実質賃料と支払賃料の違い
- 収益分析法の適用場面：事業用不動産
論文式試験
論文式試験では、以下のテーマが出題される可能性があります。
- 新規賃料の四手法の比較論述
- 各手法の長所・短所と適用場面
- 不動産類型別の手法選択の考え方
- 継続賃料の手法との比較
暗記のポイント
- 積算法 — 基礎価格 × 期待利回り ＋ 必要諸経費
- 賃貸事例比較法 — 実際実質賃料に補正・修正を行う（支払賃料ではない）
- 収益分析法 — 企業の総収益から不動産帰属の純収益を分析
- 手法の適用範囲 — 積算法は広い、賃貸事例比較法は事例次第、収益分析法は事業用限定
- 試算賃料の調整 — 単純平均ではなく、各手法の説得力を判断して決定
まとめ
新規賃料の鑑定評価では、積算法・賃貸事例比較法・収益分析法・開発法的アプローチの各手法を、対象不動産の特性とデータの入手可能性に応じて適切に選択・併用することが求められます。各手法はそれぞれ異なるアプローチから賃料を捉えるものであり、複数の試算賃料を相互に検証することで、より精度の高い鑑定評価額を導き出すことができます。新規賃料の基礎や積算法の詳細とあわせて学習を進めましょう。
