借地権の鑑定評価｜借地権割合と評価手法を解説

借地権とは

借地権は、不動産鑑定士試験の鑑定理論において、不動産の類型のうち宅地に関する権利の一つです。土地の所有権ではなく利用する権利そのものが独立した評価対象となる点が特徴であり、鑑定評価において重要な位置を占めています。

鑑定評価基準では、借地権を次のように定義しています。

借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第2章

すなわち、借地権とは建物の所有を目的として設定された地上権又は土地の賃借権であり、借地借家法によって保護される権利です。「建物の所有を目的とする」という要件が重要で、駐車場や資材置場として使用する目的で設定された賃借権は、鑑定評価基準上の「借地権」には該当しません。

借地借家法との関係

鑑定評価基準における借地権は、借地借家法に基づく借地権を指します。借地借家法は借地人の権利を強く保護する法律であり、その法的保護の強さが借地権の経済的価値の源泉です。

借地借家法による主な保護

これらの法的保護により、借地権は実質的に半永久的な土地の利用権としての経済的価値を有します。この法的な強固さが、借地権の価格が高い水準で形成される根底にあります。

普通借地権と定期借地権

平成4年の借地借家法施行により、定期借地権制度が導入されました。鑑定評価上、普通借地権と定期借地権では評価の考え方が大きく異なります。

定期借地権は更新がなく、存続期間の満了により確定的に終了するため、残存期間が短くなるほど経済的価値が逓減します。普通借地権とは価格形成のメカニズムが根本的に異なるため、その区分を正確に行うことが鑑定評価の前提となります。

借地権の鑑定評価に適用する手法

鑑定評価基準（各論第1章）では、借地権の鑑定評価において最も重要な原則を示しています。

借地権の鑑定評価額は、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にするものである。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章

つまり、借地権の評価手法は取引慣行の成熟度によって変わります。これは他の類型にはない借地権特有の規定であり、試験でも頻出の論点です。

取引慣行が成熟している場合

取引慣行が成熟している地域（主に東京・大阪等の大都市圏の商業地域・住宅地域）では、以下の手法を適用します。

借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域における借地権の鑑定評価額は、借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法に準ずる方法に基づく収益価格を関連づけて決定するものとする。この場合において、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権取引が慣行として成熟している場合における当該借地権の存する土地に係る更地としての価格に借地権割合を乗じて得た価格を比較考量して決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 各論第1章

この規定を整理すると、手法の体系は以下の通りです。

基本手法は比準価格と収益価格を「関連づけて決定」し、賃料差額還元法と借地権割合法は「比較考量」する補助的手法です。この位置づけの違いは試験で問われるポイントです。

取引慣行が未成熟な場合

取引慣行が未成熟な地域（主に地方都市）では、借地権の取引事例を収集することが困難であるため、以下の手法を中心に適用します。

• 賃料差額に基づく手法 — 正常賃料と実際支払賃料との差額（賃料差額）を還元して価格を求める
• 底地価格との関係 — 更地の価格から底地の価格を控除して求める

取引慣行が未成熟な地域では、借地権に取引市場としての裏付けがないため、経済理論的なアプローチ（賃料差額の還元等）を中心に評価することになります。

借地権割合の考え方

借地権割合とは、更地の価格に対する借地権の価格の割合です。借地権取引が成熟している地域では、慣行的な借地権割合が形成されています。

地域別の借地権割合の目安

なお、相続税路線価図に記載されている借地権割合（A=90%、B=80%、C=70%…）は税務上の割合であり、鑑定評価における借地権割合とは必ずしも一致しません。鑑定評価では、実際の取引事例等に基づいて個別に判定する必要があります。

鑑定評価基準上、借地権割合による価格はあくまで比較考量の対象（補助手法）であり、これだけで借地権の価格を決定することはできません。取引事例比較法や収益還元法による試算価格と関連づけて判断する必要があります。

底地との関係

底地とは、借地権が付着している宅地の所有権です。借地権と底地は、一つの更地に対する権利を分割したものです。

底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第2章

更地価格と借地権価格・底地価格の関係

理論的には「更地の価格 ＝ 借地権の価格 ＋ 底地の価格」となるはずですが、実際には必ずしもこの関係が成立しません。

更地の価格 ＞ 借地権の価格 ＋ 底地の価格  ← 一般的にこうなる

その理由は以下の通りです。

例えば、更地価格5,000万円の宅地について、借地権の正常価格が3,000万円、底地の正常価格が1,200万円であれば、合計は4,200万円で、更地価格との差額800万円が「価格の乖離」です。この乖離は、権利の分割によるデメリットの経済的な表れです。

正常価格と限定価格の場合分け

借地権の評価においては、正常価格を求める場合と限定価格を求める場合の区別が重要です。この場合分けは試験において非常に重要な論点です。

正常価格を求める場合

第三者間での借地権の売買を前提とする場合は、正常価格を求めます。不特定多数の市場参加者を前提とした市場価値です。

例えば、借地権者が第三者に借地権を譲渡する場合、その借地権の価格は正常価格として求められます。

限定価格を求める場合

以下のような場合には、限定価格を求めることがあります。

• 借地権者が底地を取得する場合: 併合により完全所有権（更地）を回復でき、借地権の正常価格＋底地の正常価格を超える増分価値が生じる
• 底地所有者が借地権を取得する場合: 同様に完全所有権を回復でき、増分価値が生じる

増分価値 ＝ 更地の価格 −（借地権の正常価格 ＋ 底地の正常価格）

例えば、更地価格5,000万円、借地権の正常価格3,000万円、底地の正常価格1,200万円の場合、増分価値は800万円です。借地権者が底地を取得する際の底地の限定価格は、底地の正常価格1,200万円に増分価値の適正な配分額を加算して求めます。

試験での出題ポイント

短答式試験

不動産鑑定士の短答式試験では、以下の論点が出題されます。

• 定義のキーワード: 「借地借家法に基づく」「建物の所有を目的とする」「地上権又は土地の賃借権」
• 取引慣行の成熟度に応じた手法: 成熟→比準価格＋収益価格、借地権割合は比較考量
• 底地との価格関係: 借地権＋底地が更地価格と一致するとは限らない
• 正常価格と限定価格の区別: 第三者への譲渡→正常、借地権と底地の併合→限定

典型的な誤答パターン

論文式試験

論文式試験では、借地権の評価手法について体系的な論述が求められます。

• 借地権の定義と借地借家法との関係
• 取引慣行の成熟度に応じた評価手法の違いの論述（基本手法と補助手法の区別を含む）
• 底地との価格関係の説明（「更地 > 借地権＋底地」の理由）
• 限定価格が成立する場面の具体的な論述（増分価値の計算を含む）

暗記のポイント

1. 定義のキーワード — 「借地借家法に基づく」「建物の所有を目的とする」「地上権又は土地の賃借権」
2. 取引慣行の成熟度 — 成熟：比準価格＋収益価格を関連づけ、借地権割合等を比較考量。未成熟：賃料差額等を中心に評価
3. 底地との関係 — 借地権価格＋底地価格が更地価格と一致するとは限らない（価格の乖離）
4. 限定価格の場面 — 借地権と底地の併合は限定価格の典型例（増分価値が源泉）
5. 普通借地権と定期借地権 — 更新の有無が根本的な違い。定期借地権は残存期間に応じて価値が逓減

まとめ

借地権の鑑定評価は、借地借家法による法的保護を背景に、取引慣行の成熟度に応じて評価手法を使い分ける点が最大の特徴です。借地権割合による手法はあくまで補助手法であり、取引事例比較法や収益還元法と関連づけて判断することが重要です。

底地との価格関係や、正常価格と限定価格の場合分けも含め、体系的に理解しておくことが試験対策の鍵となります。借地権の評価は、更地の鑑定評価や限定価格の概念とも密接に関連するため、あわせて学習することをおすすめします。