正常賃料の求め方の概要

正常賃料とは、正常価格と同様に、合理的な市場で形成されるであろう適正な賃料のことです。不動産鑑定士試験では、正常賃料を求めるための4つの手法とその使い分けが頻出論点です。

新規賃料を求める手法は、積算法・賃貸事例比較法・収益分析法・収益還元法（賃貸型） の4つがあり、これらを併用して正常賃料を求めるのが基本的な考え方です。

正常賃料の定義

正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料をいう。

― 不動産鑑定評価基準 各論第2章第1節

正常賃料は正常価格の賃料版であり、市場性を有する不動産について、合理的な市場で新規に賃貸借契約を結ぶ場合に成立する適正な賃料です。

正常賃料の構成

正常賃料は、以下の要素で構成されます。

構成要素 内容
純賃料 賃貸人に帰属すべき適正な利潤部分
必要諸経費等 減価償却費、維持管理費、公租公課、損害保険料、貸倒準備費、空室等相当額 
正常賃料 ＝ 純賃料 ＋ 必要諸経費等

4つの手法の概要

手法1：積算法

積算法は、基礎価格に期待利回りを乗じて純賃料を求め、これに必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法です。

積算賃料 ＝ 基礎価格 × 期待利回り ＋ 必要諸経費等
  • 基礎価格: 対象不動産の積算価格または比準価格を基に求める
  • 期待利回り: 賃貸借に供する不動産を取得するために必要な資本に対して、期待される利回り
  • 不動産の費用性に着目した手法

手法2：賃貸事例比較法

賃貸事例比較法は、類似の不動産の賃貸事例を収集し、事情補正・時点修正・地域要因の比較・個別的要因の比較を行って試算賃料を求める手法です。

比準賃料 ＝ 事例賃料 × 事情補正 × 時点修正 × 地域要因比較 × 個別的要因比較
  • 取引事例比較法の賃料版
  • 不動産の市場性に着目した手法
  • 適切な賃貸事例の収集が鍵

手法3：収益分析法

収益分析法は、対象不動産を利用して事業を行う場合に、その事業の総収益から対象不動産の賃料以外の必要経費を控除して、対象不動産に帰属する純収益を求め、これに必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法です。

収益分析賃料 ＝ 事業の総収益 − 対象不動産の賃料以外の必要経費 ＋ 必要諸経費等
  • 対象不動産を利用した事業の収益力に着目した手法
  • 企業が事業拠点として利用する不動産の賃料評価で有効

手法4：収益還元法（賃貸型）

収益還元法を賃料の算定に活用する方法です。対象不動産を賃貸に供した場合の純収益を還元して賃料を求めます。

  • 不動産の収益性に着目した手法
  • 投資家の視点からの賃料水準を検証するために活用

4手法の比較表

手法 着目する側面 算定の出発点 主な適用場面
積算法 費用性 基礎価格 × 期待利回り 全般（最も基本的）
賃貸事例比較法 市場性 類似の賃貸事例 賃貸市場が成熟している地域
収益分析法 事業収益性 事業の総収益 企業用不動産（店舗・工場等）
収益還元法 投資収益性 純収益の還元 投資用不動産

各手法の適用上の留意点

積算法の留意点

  • 基礎価格の算定精度が結果を大きく左右する
  • 期待利回りは、不動産の種類・地域・経済環境によって異なり、その適正な水準を判定する必要がある
  • 費用性からのアプローチであるため、市場実態との乖離が生じうる

賃貸事例比較法の留意点

  • 賃貸事例には契約時期や契約条件の違いがあるため、事情補正が特に重要
  • フリーレント・敷金等の一時金の有無が賃料水準に影響するため、これらの条件を考慮する必要がある
  • 適切な賃貸事例の収集が困難な場合がある

収益分析法の留意点

  • 対象不動産に帰属する純収益を事業全体の収益から分離する必要がある
  • 事業の収益力は経営者の能力にも依存するため、事業収益と不動産の寄与を適切に判断する必要がある
  • 主に事業用不動産（店舗・ホテル・工場等）で有効

収益還元法の留意点

  • 還元利回りの設定が結果に大きく影響する
  • 賃料評価における収益還元法の適用は、賃貸に供した場合の想定に基づくため、前提条件の設定が重要

試算賃料の調整と正常賃料の決定

4つの手法で求めた試算賃料は、調整を経て正常賃料として決定されます。調整の考え方は鑑定評価額の決定と同様に、各手法の資料の特性・実証性・論理的整合性を再吟味して行います。

不動産の種類別の重視すべき手法

不動産の種類 重視する手法 理由
住宅 賃貸事例比較法 賃貸市場が成熟しており事例が豊富
事務所ビル 賃貸事例比較法・積算法 市場事例と費用性の両面から検証
店舗 賃貸事例比較法・収益分析法 事業収益に基づく賃料負担力も重要
工場・倉庫 積算法 賃貸事例が少ない場合が多い

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 4つの手法の名称と内容を正確に区別できるかが問われる
  • 「新規賃料を求める手法は3つである」→ 誤り。4つの手法がある
  • 各手法が着目する側面（費用性・市場性・事業収益性）の理解

論文式試験

  • 「正常賃料の求め方について、各手法の特徴とともに論述せよ」という出題パターン
  • 正常賃料の定義と構成（純賃料＋必要諸経費等）を正確に記述できるか
  • 各手法の適用場面の違いを具体的に説明できるかがポイント

暗記のポイント

  1. 正常賃料は正常価格と同一の市場概念の下で成立する適正な賃料
  2. 4つの手法: 積算法、賃貸事例比較法、収益分析法、収益還元法
  3. 正常賃料 ＝ 純賃料 ＋ 必要諸経費等
  4. 積算賃料 ＝ 基礎価格 × 期待利回り ＋ 必要諸経費等

まとめ

正常賃料の求め方は、積算法・賃貸事例比較法・収益分析法・収益還元法の4つの手法を併用するのが基本です。各手法はそれぞれ異なる側面（費用性・市場性・事業収益性）に着目しており、不動産の種類や賃貸市場の状況に応じて重視すべき手法が変わります。正常賃料と限定賃料の違いや継続賃料との関係も併せて整理しておくと、試験対策として効果的です。