収益還元法とは？直接還元法とDCF法の違いをわかりやすく解説

収益還元法とは

収益還元法は、不動産鑑定評価の三方式のうちの一つであり、対象不動産が将来生み出すであろう純収益に着目して不動産の価格を求める手法です。不動産の「収益性」に着目する点が最大の特徴であり、賃貸用不動産や事業用不動産の評価において特に重要な手法として位置づけられています。

基準では、収益還元法について次のように定義しています。

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

この定義からわかるように、収益還元法の本質は「将来の収益を現在の価値に換算する」という考え方にあります。不動産を保有することで得られる将来の経済的利益を、現時点でいくらの価値があるかに引き直して評価するのです。

収益価格とは

収益還元法によって求められた試算価格を収益価格といいます。鑑定評価の三方式により求められる試算価格にはそれぞれ名称があり、原価法による積算価格、取引事例比較法による比準価格と並ぶものです。

収益価格は、不動産の収益性を反映した価格であるため、投資採算性の観点から不動産の価値を判断する際に重要な指標となります。

収益還元法の基本的な考え方

収益還元法の根底にあるのは、「不動産の価値は、その不動産が将来にわたって生み出す収益によって決まる」という考え方です。これは不動産の価格に関する諸原則のうち、収益逓増及び逓減の原則や予測の原則と深く結びついています。

例えば、毎年100万円の純収益を安定的に生み出す不動産があるとします。この不動産を購入しようとする投資家は、その将来の収益の流れを現在の価値に引き直して、いくらまでなら投資できるかを判断します。この判断プロセスを体系化したものが収益還元法です。

純収益の考え方

収益還元法で用いる純収益とは、対象不動産から得られる総収益から総費用を控除した残額をいいます。

純収益は、不動産に帰属する適正な収益を求めるものであり、対象不動産の総収益から総費用を控除して求めるものとする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

総収益には、賃料収入のほか、礼金・更新料などの一時金の運用益や償却額、駐車場収入なども含まれます。一方、総費用には、維持管理費、修繕費、公租公課（固定資産税・都市計画税）、損害保険料、空室等損失相当額などが含まれます。

純収益の的確な把握は、収益還元法の精度を大きく左右する重要な要素です。

直接還元法とは

収益還元法には、直接還元法とDCF法の2つの手法があります。まず直接還元法について解説します。

直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法である。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

直接還元法の計算式は非常にシンプルです。

収益価格 ＝ 純収益 ÷ 還元利回り（キャップレート）

例えば、年間純収益が500万円で、還元利回りが5%の場合、収益価格は「500万円 ÷ 0.05 ＝ 1億円」と求められます。

還元利回りとは

還元利回り（キャップレート）は、純収益を収益価格に還元するための率です。対象不動産の収益性やリスクを総合的に反映した率であり、その求め方には以下の方法があります。

• 類似の不動産の取引事例から求める方法
• 借入金と自己資金の割合に応じた利回りから求める方法（借入金還元利回り法）
• 土地と建物の還元利回りから求める方法
• 割引率との関係から求める方法

還元利回りの査定は、収益還元法の結果を大きく左右するため、複数の方法により求めた率を比較検討して適切に判断することが重要です。

DCF法との比較

DCF法（Discounted Cash Flow法）は、保有期間中の各期の純収益と保有期間終了時の復帰価格を、それぞれの時点に応じた割引率で現在価値に割り引いて合計する方法です。

直接還元法とDCF法の主な違いは以下の通りです。

基準では、両手法について次のように定めています。

収益還元法の適用に当たっては、直接還元法又はDCF法のいずれかの方法を適用するものとし、併せて他の一方の方法の適用についても検討するものとする。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

つまり、一方の手法を適用した場合でも、もう一方の手法についても検討することが求められています。

収益還元法の適用対象

収益還元法は、賃貸用不動産や事業用不動産など、収益を生み出す不動産の評価に特に有効です。しかし、基準はその適用範囲を限定していません。

収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

この規定は非常に重要です。自用の不動産（自分で使用している不動産）であっても、賃貸を想定すれば収益還元法を適用できるとされているのです。収益還元法の適用範囲は、一般に想像されるよりもはるかに広いものです。

試験での出題ポイント

短答式試験

短答式試験では、以下の論点がよく出題されます。

• 収益還元法の定義（「将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和」というキーワード）
• 直接還元法とDCF法の違い
• 収益還元法の適用対象（自用の不動産にも適用可能であること）
• 還元利回りの意義と求め方
• 純収益の求め方（総収益から総費用を控除）

特に「自用の不動産には収益還元法を適用できない」という誤った選択肢は頻出です。基準の規定を正確に覚えておきましょう。

論文式試験

論文式試験では、収益還元法の意義、適用方法、直接還元法とDCF法の相違点、還元利回りと割引率の関係などが出題されます。条文の趣旨を理解したうえで、論理的に記述できるようにしておくことが重要です。

暗記のポイント

• 収益還元法の定義は一字一句正確に暗記する
• 「純収益の現在価値の総和」がキーワード
• 直接還元法の公式「純収益 ÷ 還元利回り」は必須
• 適用対象は「市場性を有しない不動産以外のすべて」であること
• 自用の不動産にも「賃貸を想定することにより適用される」こと

まとめ

収益還元法は、不動産が将来生み出す収益に着目して価格を求める手法であり、直接還元法とDCF法の2つの手法から構成されています。直接還元法は一期間の純収益を還元利回りで還元するシンプルな手法であり、DCF法は各期の純収益と復帰価格を割引率で現在価値に引き直す手法です。

収益還元法は賃貸用不動産だけでなく、自用の不動産にも適用できるという点は、試験で繰り返し問われる重要論点です。定義と適用範囲を正確に押さえたうえで、直接還元法とDCF法それぞれの特徴と計算方法を理解しておきましょう。還元利回りの査定方法もあわせて学習を進めることをおすすめします。