対象確定条件とは？対象不動産の確定方法をわかりやすく解説
対象不動産の確定とは
不動産の鑑定評価を行うにあたっては、まず「何を評価するのか」を明確にする必要があります。これが対象不動産の確定です。鑑定評価の出発点であり、対象が曖昧なままでは適正な評価を行うことができません。対象不動産の確定は、鑑定評価の条件の設定と密接に関連しています。
基準では、対象不動産の確定について次のように定めています。
鑑定評価の対象となる不動産（以下「対象不動産」という。）は、土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利であり、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、まず対象不動産を確定しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節
対象不動産の確定は、物的確定と権利の態様の確定の2つの側面から行います。
物的確定
物的確定とは、対象不動産の物理的な範囲を確定することです。
土地については、所在、地番、地目、地積等により特定します。建物については、所在、家屋番号、構造、床面積等により特定します。対象不動産がどの範囲の土地や建物であるかを、物理的に明確にする作業です。
不動産登記簿の記載内容と現況が異なる場合には、実態を確認したうえで適切に対応する必要があります。
権利の態様の確定
権利の態様の確定とは、対象不動産にどのような権利が存在するかを確定することです。
不動産には、所有権のほか、借地権、区分所有権、地上権、地役権、賃借権など、さまざまな権利が設定されている場合があります。鑑定評価では、これらの権利の態様を明確にしたうえで、どの権利を評価対象とするかを確定します。不動産の種別と類型に応じて、権利の態様の確定方法が異なります。
例えば、借地権が設定されている土地の場合、評価対象が「底地（所有権から借地権を控除した権利）」なのか「借地権」なのかによって、鑑定評価の内容は大きく異なります。
対象確定条件とは
対象確定条件とは、対象不動産の確定に当たって設定する条件です。鑑定評価の依頼目的に応じて、対象不動産をどのような状態のものとして確定するかを規定します。
対象確定条件は、対象不動産の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件であり、依頼目的に応じて条件設定する。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節
対象確定条件には、以下の種類があります。
確定条件の種類
現状所与の条件
現状所与の条件とは、対象不動産を現状のまま（価格時点における現実の状態）で評価する条件です。最も基本的な対象確定条件であり、特段の条件を付さない場合は、この条件によることになります。
対象不動産の物的状態および権利の態様について、価格時点における現実の状態をそのまま所与として鑑定評価を行います。
独立鑑定評価
独立鑑定評価とは、対象不動産を、その不動産が他の不動産と一体として使用されている場合に、独立のものとして評価する条件です。
独立鑑定評価とは、対象不動産について、それが置かれている状況の下で独立のものとして鑑定評価の対象とすることをいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節
例えば、複数の画地（土地）が一体として利用されている場合に、そのうちの一画地のみを対象として鑑定評価を行うケースが該当します。この場合、対象となる一画地が独立して利用されるものとして評価します。
部分鑑定評価
部分鑑定評価とは、対象不動産を、それが他の不動産と一体として使用されている状態を前提として、構成部分として評価する条件です。
部分鑑定評価とは、対象不動産について、それが他の不動産と一体となって一つの不動産を構成している場合に、その一体の不動産の構成部分として鑑定評価の対象とすることをいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節
例えば、建物及びその敷地からなる不動産のうち、建物のみを対象として評価する場合が該当します。この場合、建物を敷地と一体のものの構成部分として評価するため、建物が独立で存在するものとして評価する場合とは異なる結果となり得ます。
独立鑑定評価と部分鑑定評価の違いは、試験で頻出の論点です。独立鑑定評価は「独立のもの」として評価し、部分鑑定評価は「構成部分」として評価する点が本質的な違いです。
併合鑑定評価
併合鑑定評価とは、対象不動産と隣接する他の不動産を併合（合体）した状態を前提として評価する条件です。
併合鑑定評価とは、対象不動産について、それと隣接する他の不動産との併合を前提として鑑定評価の対象とすることをいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節
例えば、ある土地の所有者が隣接地を取得して一体利用を計画している場合に、併合後の状態を前提として鑑定評価を行うケースが該当します。
分割鑑定評価
分割鑑定評価とは、対象不動産を分割した状態を前提として評価する条件です。
分割鑑定評価とは、対象不動産について、その一部を分割した状態を前提として鑑定評価の対象とすることをいう。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節
例えば、広大な土地を分割して販売する場合に、分割後の各画地を対象として鑑定評価を行うケースが該当します。
想定上の条件
対象確定条件とは別に、鑑定評価に当たっては想定上の条件を設定する場合があります。
想定上の条件を設定する場合には、対象不動産について設定する想定上の条件が、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から、当該条件設定の合理性及び合法性並びに依頼目的との整合性について客観的に認められるものでなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節
想定上の条件とは、対象不動産の現実の状態とは異なる状態を前提として鑑定評価を行う場合の条件です。例えば、造成が完了していない土地について、造成完了後の状態を前提として評価する場合などが該当します。
想定上の条件を設定するためには、以下の要件を満たす必要があります。
- 鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないこと
- 条件設定の合理性が認められること
- 条件設定の合法性が認められること
- 依頼目的との整合性が認められること
これらの要件を満たさない想定上の条件は設定することができません。
調査範囲等条件
調査範囲等条件とは、鑑定評価における調査の範囲等に関する条件です。
調査範囲等条件を設定する場合には、対象不動産について設定する調査範囲等条件が、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から、当該条件設定の妥当性について客観的に認められるものでなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節
例えば、土壌汚染や地下埋設物に関する調査について、専門の調査機関による調査を行わないことを条件として設定する場合が該当します。調査の範囲に制限を設けることで、鑑定評価の結果に一定の留保を付すものです。
調査範囲等条件の設定に当たっては、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないか、条件設定の妥当性が客観的に認められるかを慎重に判断する必要があります。
試験での出題ポイント
短答式試験
短答式試験では、以下の論点がよく出題されます。
- 対象不動産の確定の2つの側面（物的確定と権利の態様の確定）
- 対象確定条件の種類（独立・部分・併合・分割鑑定評価）の定義と区別
- 独立鑑定評価と部分鑑定評価の違い
- 想定上の条件の設定要件（合理性、合法性、依頼目的との整合性、利用者の利益を害しないこと）
- 調査範囲等条件の意義
特に、独立鑑定評価と部分鑑定評価の区別は繰り返し出題されます。「独立のものとして」か「構成部分として」かという違いを正確に理解しておきましょう。
論文式試験
論文式試験では、対象不動産の確定の意義、対象確定条件の種類とその内容、想定上の条件の設定要件などが出題されます。各条件の定義を正確に記述したうえで、具体例を挙げながら説明できるようにしておくことが求められます。
暗記のポイント
- 対象不動産の確定は「物的確定」と「権利の態様の確定」の2つの側面
- 独立鑑定評価は「独立のものとして」、部分鑑定評価は「構成部分として」がキーワード
- 併合鑑定評価は「隣接する他の不動産との併合を前提として」
- 分割鑑定評価は「その一部を分割した状態を前提として」
- 想定上の条件の設定要件は「合理性」「合法性」「依頼目的との整合性」「利用者の利益を害しない」の4つ
- 調査範囲等条件の設定要件は「妥当性」が客観的に認められること
まとめ
対象確定条件は、鑑定評価の対象となる不動産を「何として評価するか」を明確にするための条件です。対象不動産の確定は物的確定と権利の態様の確定の2側面から行い、確定条件として独立鑑定評価、部分鑑定評価、併合鑑定評価、分割鑑定評価の各類型が定められています。
また、対象不動産の現実の状態とは異なる状態を前提とする場合には想定上の条件を、調査の範囲に制限を設ける場合には調査範囲等条件を設定します。いずれの条件も、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないことが前提です。
試験対策としては、各条件の定義を正確に暗記し、特に独立鑑定評価と部分鑑定評価の違いを明確に説明できるようにしておくことが重要です。想定上の条件の設定要件もよく出題されるため、確実に押さえておきましょう。鑑定評価の条件の全体像もあわせて学習を進めることをおすすめします。
