鑑定評価の条件とは

鑑定評価の条件とは、鑑定評価を行うにあたって設定する前提条件の総称です。不動産鑑定評価基準では、対象確定条件、想定上の条件、調査範囲等条件の3種類が定められています。不動産鑑定士試験では、これら3種類の条件の定義・相互関係・設定上の留意点が頻繁に出題されます。条件の設定を誤ると鑑定評価の結論が根本から変わるため、正確な理解が不可欠です。

鑑定評価の条件とは、鑑定評価の対象とする不動産の所在、範囲等の物的事項並びに所有権、賃借権等の権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件（以下「対象確定条件」という。）及びこれ以外の鑑定評価に必要な条件をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

鑑定評価の条件の全体像

3つの条件の体系

鑑定評価の条件は、以下のように体系化されます。

条件の種類 目的 具体例
対象確定条件 対象不動産の物的範囲・権利の態様を確定 独立鑑定評価、部分鑑定評価、併合・分割の前提
想定上の条件 対象不動産の現状と異なる前提を設定 更地としての評価、建物竣工を前提とした評価
調査範囲等条件 調査の範囲に制約を設ける 土壌汚染調査を行わないことを前提とする

この3つの条件は、鑑定評価の依頼目的に照らして合理的かつ妥当な範囲で設定しなければなりません。依頼者が自由に条件を設定できるわけではなく、鑑定士が条件の合理性を判断したうえで受諾するかどうかを決めます。

条件設定の基本原則

鑑定評価の条件は、依頼目的に対応して、対象不動産についてその内容を適切に反映するものでなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

この原則は、条件の恣意的な設定を排除する趣旨です。例えば、現況が住宅地域である土地について「商業地域であるものとして評価する」という条件を設定することは、合理性を欠くため原則として認められません。

対象確定条件

定義と趣旨

対象確定条件は、鑑定評価の対象となる不動産の物的範囲と権利の態様を確定するための条件です。「何を」評価するかという最も基本的な前提を定めます。

対象確定条件は、対象不動産の物的事項及び権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件であり、不動産鑑定士が鑑定評価の対象とする不動産の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の権利の態様に関する事項を確定するために設定する条件をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

対象確定条件の具体例

条件 内容 適用場面
独立鑑定評価 対象不動産を単独で評価 一筆の土地の評価
部分鑑定評価 複合不動産の構成部分を評価 建物及びその敷地のうち建物のみを評価
併合を前提とした評価 隣接地との併合を前提 隣地と一体利用した場合の価格を求める
分割を前提とした評価 一体の不動産の分割を前提 大規模画地を分割して評価

独立鑑定評価と部分鑑定評価

独立鑑定評価は、対象不動産を単独で鑑定評価するもので、最も基本的な形態です。一方、部分鑑定評価は複合不動産の構成部分を対象とするもので、条件設定に特に注意が必要です。

例えば、建物及びその敷地（複合不動産）のうち、建物のみを評価対象とする場合が部分鑑定評価の典型です。この場合、建物は敷地と一体として機能しているため、建物の価格を単独で算定するには「建物のみを分離して評価する」という条件の合理性を検討する必要があります。

想定上の条件

定義と趣旨

想定上の条件とは、対象不動産について実際の状態とは異なる前提条件を設定することをいいます。

想定上の条件とは、対象不動産について、[中略] 現実の利用状況と異なる条件を設定すること又は現実には実現していない権利関係、用途地域その他の公法上の規制等を想定して条件を設定することをいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

想定上の条件が認められる要件

想定上の条件は、以下の3要件を全て満たす場合に限り設定できます。

  1. 依頼目的に照らして合理的であること
  2. 実現性があること（合法かつ実現の蓋然性が認められること）
  3. 鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないこと

想定上の条件の具体例

想定上の条件 現状 想定する状態 依頼目的
更地としての評価 建物が存在する 建物がないものとして 取壊し前提の売買参考
建物竣工後の評価 建築中 建物が竣工しているものとして 竣工後の担保評価
合法を前提とした評価 建ぺい率超過（既存不適格） 建ぺい率を遵守しているものとして 建替えを前提とした評価
汚染がないものとした評価 土壌汚染あり 汚染がないものとして 浄化費用控除前の素地価格の把握

設定が認められない例

  • 現況が住居専用地域の土地を「商業地域であるものとして」評価する → 用途地域の変更に合理的根拠がなければ認められない
  • 再建築不可の土地を「再建築可能であるものとして」評価する → 法的に実現不可能であれば認められない

これらは実現性の要件を満たさないため、原則として設定できません。

調査範囲等条件

定義と趣旨

調査範囲等条件とは、鑑定評価を行うにあたっての調査の範囲に制約を設ける条件です。平成26年の基準改正で明文化された比較的新しい概念です。

調査範囲等条件とは、鑑定評価の対象とする不動産の確認、資料の収集及び整理並びに鑑定評価の手法の適用等の作業の範囲に係る条件をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

調査範囲等条件が必要な背景

実務では、時間的制約やコストの制約から、全ての調査を網羅的に行うことが困難な場合があります。例えば、土壌汚染の詳細調査には多額の費用と長い期間を要するため、調査を行わずに鑑定評価を行うことが合理的な場合があります。

このような場合に、「土壌汚染の調査は行っていない」という調査範囲の制約を条件として明示し、評価の前提と限界を明らかにするのが調査範囲等条件の趣旨です。

調査範囲等条件の具体例

条件 内容 典型的な場面
土壌汚染調査未実施 土壌汚染の有無を調査していない 概算評価、短期間の担保評価
地下埋設物調査未実施 地下埋設物の有無を確認していない 同上
建物調査の範囲限定 建物の内部を一部のみ確認 入居者がいて全室確認不可
賃貸借契約の確認範囲限定 一部の賃貸借契約のみ確認 大規模商業ビルで全テナント確認不可

調査範囲等条件設定の要件

調査範囲等条件の設定には、以下の点に留意する必要があります。

  • 条件を設定する合理的な理由があること
  • 条件を設定することが鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないこと
  • 鑑定評価報告書に条件の内容と、条件を設定した理由を明記すること

3つの条件の相互関係

条件の関係を整理する

3つの条件は独立して設定されるものではなく、相互に関連しています。

【鑑定評価の条件の体系】

鑑定評価の条件
├── 対象確定条件 ← 「何を」評価するか
│   ├── 物的事項の確定（所在、範囲等）
│   └── 権利の態様の確定（所有権、借地権等）
├── 想定上の条件 ← 「どのような前提で」評価するか
│   ├── 物的状態に関する想定（更地として等）
│   └── 権利・規制に関する想定（用途変更等）
└── 調査範囲等条件 ← 「どこまで調べて」評価するか
    ├── 物的調査の範囲
    └── 資料収集の範囲

条件の組み合わせ例

実務では、複数の条件を組み合わせて設定することが多くあります。

例：開発用地の評価

条件の種類 設定内容
対象確定条件 隣接する3筆を併合した一体の土地として評価
想定上の条件 既存建物が取り壊されているものとして（更地として）評価
調査範囲等条件 土壌汚染の詳細調査は行わないものとして評価

鑑定評価報告書への記載

条件の記載義務

鑑定評価の条件は、鑑定評価報告書に必ず記載しなければなりません。条件の記載がなければ、鑑定評価書の利用者が評価の前提を理解できず、誤った判断を行う危険があります。

鑑定評価報告書には、[中略] 鑑定評価の条件について記載しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第9章第1節

記載すべき事項

  • 設定した条件の内容
  • 条件を設定した理由
  • 条件が鑑定評価額に与える影響（特に想定上の条件の場合）
  • 条件を設定しなかった場合との相違

条件設定に関する実務上の問題

依頼者と鑑定士の関係

鑑定評価の条件は依頼者が要望することが多いですが、鑑定士は条件の合理性を独自に判断する義務があります。

場面 鑑定士の対応
合理的な条件設定の依頼 条件を設定して鑑定評価を実施
合理性を欠く条件設定の依頼 条件の修正を求める、または受諾しない
条件の意味が不明確な依頼 依頼者と協議して条件を明確化

条件設定と鑑定評価額の関係

同じ不動産であっても、条件の設定によって鑑定評価額は大きく異なります。

【条件の違いによる評価額の差の例】

対象地：築40年の建物が存在する500㎡の土地

条件A：現状（建物あり）のまま評価
  → 建物及びその敷地として評価
  → 評価額：15,000万円

条件B：更地としての評価（建物がないものとして）
  → 更地として評価
  → 評価額：20,000万円

条件C：更地としての評価（取壊し費用控除後）
  → 更地価格 − 取壊し費用
  → 評価額：20,000万円 − 1,500万円 ＝ 18,500万円

このように、条件の違いが数千万円の評価額の差を生むため、条件の設定は鑑定評価において極めて重要な要素です。利用者が鑑定評価書を正しく活用するためにも、条件の内容を明確に記載し、条件の意味と影響を説明することが不可欠です。

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 3つの条件の定義と区別: 対象確定条件・想定上の条件・調査範囲等条件の正確な定義
  • 想定上の条件の3要件: 合理性・実現性・利用者の利益を害しないこと
  • 部分鑑定評価と独立鑑定評価の違い: 条件設定の必要性
  • 調査範囲等条件の概念: 平成26年改正で明文化された新しい論点

論文式試験

  • 条件の体系を論述する問題: 3つの条件の意義と相互関係を体系的に記述
  • 想定上の条件の設定可否: 具体的な事例で条件設定の合理性を判断する問題
  • 条件設定が評価額に与える影響: 条件の違いにより評価手法・評価額がどう変わるか

暗記のポイント

  1. 3つの条件: 対象確定条件、想定上の条件、調査範囲等条件
  2. 対象確定条件の内容: 物的事項（所在・範囲）と権利の態様（所有権・賃借権等）
  3. 想定上の条件の3要件: 依頼目的に照らして合理的、実現性あり、利用者の利益を害しない
  4. 調査範囲等条件の趣旨: 調査の範囲の制約を明示し、評価の前提と限界を明らかにする

まとめ

鑑定評価の条件は、対象確定条件（何を評価するか）、想定上の条件（どのような前提で評価するか）、調査範囲等条件（どこまで調べて評価するか）の3種類で構成されます。特に想定上の条件は、合理性・実現性・利用者保護の3要件を満たす場合にのみ設定可能であり、試験でも頻出の論点です。

鑑定評価の条件は、対象確定条件や価格時点と一体として学習することで理解が深まります。不動産の併合・分割の鑑定評価についても、対象確定条件との関連で重要ですのであわせてご確認ください。