スライド法と賃貸事例比較法｜継続賃料の算定

スライド法と賃貸事例比較法とは

スライド法と賃貸事例比較法は、継続賃料の4手法のうち、差額配分法・利回り法と並んで重要な手法です。スライド法は現行賃料を経済指標等の変動率でスライドして求める手法であり、賃貸事例比較法は類似の継続賃料改定事例との比較によって求める手法です。どちらも補助的な手法として位置づけられることが多いですが、他の手法の検証材料として実務上も試験上も重要です。

スライド法

定義

スライド法は、直近合意時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

算式

$$ \text{スライド法による賃料} = \text{直近合意時点の純賃料} \times \text{変動率} + \text{必要諸経費（価格時点）} $$

基本的な考え方

スライド法は、以下の考え方に基づいています。

• 現行賃料の純賃料部分は、経済環境の変動に応じて変化すべきである
• 経済指標等の変動率を用いることで、客観的に賃料の変動幅を把握できる
• 必要諸経費は、価格時点において別途再計算する

重要なポイントは、賃料全体をスライドするのではなく、純賃料部分のみをスライドするという点です。

スライドの基準となる指標

主な変動率指標

スライドの基準として用いる変動率の指標には、以下のものがあります。

指標選択の留意点

• 単一の指標だけでなく、複数の指標を総合的に勘案するのが望ましい
• 対象不動産の用途や所在地域に適した指標を選択する
• 経済環境の大幅な変動期には、指標の選択が結果に大きく影響する
• 指標の選択に恣意性が入りやすいため、選択理由を明確にする必要がある

純賃料部分のスライドと必要諸経費の再計算

賃料の構成

スライド法の理解には、賃料の構成を正確に把握する必要があります。

$$ \text{実質賃料} = \text{純賃料} + \text{必要諸経費} $$

なぜ純賃料のみをスライドするのか

• 必要諸経費（固定資産税、管理費等）は、それぞれ独自の変動をする
• 固定資産税は3年に1回の評価替えに基づき変動し、管理費は実費に基づく
• 経済指標と同じ率で変動するとは限らないため、個別に再計算する方が正確

計算例

前提条件

• 直近合意時点の実質賃料：月額100万円
• 純賃料：月額70万円
• 必要諸経費：月額30万円
• 直近合意時点から価格時点までの変動率：+8%
• 価格時点における必要諸経費：月額33万円

計算

$$ \text{スライド法による賃料} = 70万円 \times 1.08 + 33万円 = 75.6万円 + 33万円 = 月額108.6万円 $$

スライド法による試算賃料：月額108.6万円

スライド法の留意点

長所

• 算定が比較的簡便である
• 客観的な経済指標を用いるため、一定の客観性がある
• 賃料の変動トレンドを把握しやすい

短所

• 指標の選択に判断を要する
• 経済指標の変動と不動産賃料の変動は必ずしも一致しない
• 現行賃料が適正でない場合、その歪みが引き継がれる
• 長期間改定のなかった場合、スライドだけでは市場水準との乖離を是正できない

他の手法との関係

スライド法は、差額配分法や利回り法と比べて補助的な手法と位置づけられることが多いです。ただし、経済環境の変動を客観的に反映する手法として、他の手法の結果を検証する際に有用です。

賃貸事例比較法（継続賃料の場合）

定義と考え方

継続賃料における賃貸事例比較法は、類似の継続賃料改定事例を収集し、事情補正・時点修正・要因比較を行って試算賃料を求める手法です。

新規賃料の賃貸事例比較法と基本的な手順は同様ですが、収集する事例が異なります。

新規賃料の場合との違い

適用上の課題

継続賃料の賃貸事例比較法には、以下の実務上の課題があります。

• 事例の収集が困難：継続賃料の改定事例は公表されにくく、収集が難しい
• 個別性が強い：契約の経緯や当事者間の事情が異なるため、比較が難しい
• 改定率の幅が大きい：事例ごとの改定率にばらつきが大きく、比較考量が難しい

適用のポイント

• 可能な限り同一需給圏内の類似事例を収集する
• 用途（オフィス、住宅、店舗等）が同一の事例を重視する
• 改定時期が近い事例を選択する
• 事例の個別性（契約経緯等）に留意して事情補正を行う

両手法の適用場面

スライド法が有効な場面

• 経済環境が緩やかに変動している場合
• 直近合意時点からの経過期間が比較的短い場合
• 物価や地価の変動率が賃料の変動をよく説明できる場合

賃貸事例比較法が有効な場面

• 類似の改定事例が豊富に収集できる場合
• 対象不動産が所在する地域に賃貸市場が成熟している場合
• オフィスビルなど、改定事例が比較的公表されやすい不動産の場合

4手法の中での位置づけ

継続賃料の4手法全体の中で、スライド法と賃貸事例比較法は以下のように位置づけられます。

ただし、「補助的」とは軽視してよいという意味ではなく、鑑定評価額の決定に際しては4手法全てを適用し、各試算賃料を比較考量することが求められます。

試験での出題ポイント

スライド法と賃貸事例比較法は、継続賃料の4手法の一部として出題されます。

論文式試験での頻出論点

• スライド法の定義と算式：「純賃料のみをスライドする」点を正確に記述する
• 変動率の指標の種類：具体的な指標名を列挙できるようにする
• 賃貸事例比較法（継続賃料）と新規賃料の違い：収集する事例の違いを明確に論述する
• 4手法の体系的論述：継続賃料全体を問う問題で、各手法の定義・特徴を網羅する

短答式試験での注意点

• スライド法で純賃料部分のみをスライドすること（全体ではない）
• 必要諸経費は価格時点で再計算すること
• 賃貸事例比較法（継続賃料）では改定事例を用いること
• スライド法の変動率は単一の指標に限定されないこと

よくある間違い

• 実質賃料全体にスライド率を乗じてしまう（正しくは純賃料部分のみ）
• 新規賃料の賃貸事例と継続賃料の改定事例を混同する
• スライド法の変動率を1つの指標だけで求めてしまう

まとめ

スライド法は、直近合意時点の純賃料に変動率を乗じ、価格時点の必要諸経費を加算して継続賃料を求める手法です。純賃料部分のみをスライドし、必要諸経費は別途再計算する点がポイントです。賃貸事例比較法（継続賃料）は、類似の継続賃料改定事例との比較によって求める手法ですが、改定事例の収集が困難という実務上の課題があります。両手法は差額配分法や利回り法と比べて補助的な位置づけですが、他の手法の結果を検証する上で重要な役割を果たします。試験対策としては、4手法の体系的な理解の中で、各手法の特徴と違いを正確に整理しておきましょう。