差額配分法とは

差額配分法は、継続賃料を求める4手法のうち、市場賃料水準（正常賃料）と現行賃料の乖離を調整することに着目した手法です。正常賃料と現行賃料の差額を求め、その差額の一定割合を現行賃料に加減して継続賃料を算定します。配分率の設定に判断を要しますが、市場動向を反映できる点で実務上も重要な手法です。

差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち賃貸人等に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法である。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節

差額配分法の定義と考え方

基本的な考え方

差額配分法は、以下の前提に基づいています。

  • 賃貸借契約が継続する中で、市場の賃料水準は変動する
  • 現行賃料（実際に支払われている賃料）と市場賃料水準（正常賃料）の間に差額が生じる
  • この差額は、貸主・借主の双方が契約を維持することで享受する利益である
  • この利益を適切に配分することで、公平な継続賃料が導かれる

算式

$$ \text{差額配分法による賃料} = \text{現行賃料} \pm \text{差額} \times \text{配分率} $$

より正確に表すと、

$$ \text{試算賃料} = \text{実際実質賃料} + (\text{正常実質賃料} – \text{実際実質賃料}) \times \text{配分率} $$

計算手順

差額配分法の計算は、以下の4つのステップで行います。

ステップ1：正常賃料の算定

まず、価格時点における正常賃料を求めます。正常賃料は、新規賃料の3手法（積算法・賃貸事例比較法・収益分析法）を用いて求めます。

  • 積算法：基礎価格 × 期待利回り + 必要諸経費
  • 賃貸事例比較法：類似の新規賃貸事例との比較
  • 収益分析法：企業収益からの配分（事業用不動産の場合）

これらの試算賃料を比較考量して、正常賃料を決定します。

ステップ2：差額の算定

正常賃料と現行賃料（実際実質賃料）の差額を算定します。

$$ \text{差額} = \text{正常賃料} – \text{現行賃料} $$

  • 差額がプラスの場合：現行賃料が市場水準を下回っている（賃料増額の場面）
  • 差額がマイナスの場合：現行賃料が市場水準を上回っている（賃料減額の場面）

ステップ3：配分率の決定

差額のうち、貸主に帰属する部分の割合（配分率）を決定します。配分率の決定は差額配分法の核心であり、以下のセクションで詳しく解説します。

ステップ4：試算賃料の算定

現行賃料に、差額に配分率を乗じた額を加減して、試算賃料を求めます。

$$ \text{試算賃料} = \text{現行賃料} + \text{差額} \times \text{配分率} $$

配分率の考え方

配分率の設定は、差額配分法において最も判断を要するポイントです。

一般的な配分率

配分率 考え方
折半（50%） 貸主・借主が差額を均等に分け合う。最も一般的
貸主寄り（50%超） 賃料増額の場面で、貸主の負担が大きい場合等
借主寄り（50%未満） 借主の営業上の事情等を考慮する場合

配分率決定の考慮要素

配分率は、以下の要素を総合的に勘案して決定します。

  • 契約の経緯：当初の契約条件が一方に有利であった場合の調整
  • 経過期間：契約開始からの経過期間が長いほど、市場水準への接近度が問われる
  • 賃料改定の経緯：過去の改定で据え置きが続いていた場合等
  • 当事者の事情：借主の営業継続の必要性、貸主の投資回収の必要性
  • 差額の大きさ：差額が極めて大きい場合、急激な賃料変動を避ける配慮

実務上の取扱い

  • 実務上は折半（50%）を基本とし、個別事情に応じて調整するのが一般的
  • 裁判例でも折半を基準とすることが多い
  • ただし、機械的に折半とするのではなく、個別事情を検討した上での判断が求められる

差額がマイナスの場合の取扱い

差額がマイナス（現行賃料 > 正常賃料）の場合も、差額配分法は同様に適用されます。

計算例（賃料減額の場面）

項目 金額
現行賃料（実際実質賃料） 月額100万円
正常賃料 月額80万円
差額 -20万円
配分率 50%
配分額 -10万円
試算賃料 月額90万円

この場合、正常賃料（80万円）まで一気に減額するのではなく、差額の50%である10万円のみ減額し、月額90万円とします。これは、契約の安定性と当事者間の公平を図る継続賃料の趣旨に沿ったものです。

具体的な計算例（賃料増額の場面）

前提条件

  • 対象不動産：事務所ビルの一室（床面積100m2）
  • 現行賃料（実際実質賃料）：月額50万円（坪単価約16,500円）
  • 契約締結：5年前
  • 契約経緯：当時の相場水準で契約

ステップ1：正常賃料の算定

手法 試算賃料（月額）
積算法 62万円
賃貸事例比較法 58万円
（収益分析法） 適用省略
正常賃料 60万円

ステップ2：差額の算定

$$ \text{差額} = 60万円 – 50万円 = +10万円 $$

ステップ3：配分率の決定

  • 契約経緯に特段の事情なし
  • 5年間賃料改定なし
  • 配分率：50%（折半） と判定

ステップ4：試算賃料の算定

$$ \text{試算賃料} = 50万円 + 10万円 \times 50\% = 55万円 $$

差額配分法による試算賃料：月額55万円

この結果は、他の手法（利回り法、スライド法等）による試算賃料と比較考量して、最終的な鑑定評価額を決定します。

差額配分法の留意点

長所

  • 市場賃料水準（正常賃料）を基準とするため、市場動向を反映できる
  • 配分の概念が直感的に理解しやすい
  • 賃料増額・減額の双方に適用可能

短所

  • 正常賃料の算定が前提となるため、手間とコストがかかる
  • 配分率の設定に主観的判断が入りやすい
  • 正常賃料の精度が結果に大きく影響する

他の手法との関連

差額配分法は、継続賃料の4手法のうち、市場水準との比較に最も直接的にアプローチする手法です。利回り法が資本収益性に着目し、スライド法が変動率に着目するのに対し、差額配分法は市場賃料との絶対的な差額に着目しています。

4手法の位置づけと差額配分法の特性

手法 着目点 差額配分法との関係
差額配分法 正常賃料との差額 （本手法）
利回り法 資本に対する利回り 差額配分法が「絶対額」で見るのに対し、「利回り」で見る
スライド法 経済指標の変動率 市場賃料を直接算定せず、変動率で調整する点が異なる
賃貸事例比較法 改定事例との比較 市場での改定実態に着目する点で補完的

差額配分法は正常賃料の算定が前提となるため、新規賃料の3手法の適用が不可欠です。正常賃料の精度が差額配分法の結果に直結することから、実務上は「差額配分法の信頼性 ≒ 正常賃料の信頼性」ともいえます。

実質賃料と支払賃料の注意点

差額配分法は、原則として実質賃料ベースで適用します。

賃料の種類 内容
実質賃料 支払賃料 + 一時金の運用益・償却額
支払賃料 毎月（期）実際に支払われる賃料

一時金（敷金・保証金・権利金等）がある場合、それらの運用益や償却額を加味した実質賃料を用いる必要があります。支払賃料ベースで算定すると、一時金の経済的効果が反映されず、誤った結果となるため注意が必要です。

試験での出題ポイント

差額配分法は、継続賃料の4手法の中でも特に詳しく問われることが多い手法です。

論文式試験での頻出論点

  • 差額配分法の定義（基準条文）の正確な記述：条文を暗記し、正確に引用する
  • 計算手順の論述：4つのステップを順序立てて説明できるようにする
  • 配分率の考え方：折半を基本としつつ、個別事情の考慮を論述する
  • 差額がマイナスの場合の取扱い：減額場面での適用方法

短答式試験での注意点

  • 差額配分法は「正常賃料」と「現行賃料」の差額を配分する手法であること
  • 配分率は必ずしも50%とは限らないこと
  • 差額がマイナスでも適用可能であること
  • 利回り法との算式の違いを正確に区別する

まとめ

差額配分法は、正常賃料と現行賃料の差額を求め、その差額の一定割合を現行賃料に加減して継続賃料を算定する手法です。計算は「正常賃料の算定 → 差額の算定 → 配分率の決定 → 試算賃料の算定」の4ステップで行います。配分率は折半（50%）が基本ですが、契約の経緯や当事者の事情等を勘案して調整します。差額がマイナスの場合（賃料減額）にも同様に適用可能です。利回り法やスライド法とあわせて、継続賃料の4手法を体系的に理解しておきましょう。