4つの土地価格指標の概要

不動産鑑定士試験では、土地の価格に関する複数の指標が問われます。日本の土地には「一物四価」 と呼ばれるように、公示価格・基準地価・路線価・実勢価格の4つの価格が存在します。

これらは同じ土地に対して異なる価格が付けられているように見えますが、それぞれ目的・算出方法・公表主体が異なります。4つの価格の関係を正しく理解することは、鑑定評価の基礎として不可欠です。

4つの価格の比較表

一目でわかる比較

項目 公示価格 基準地価 路線価（相続税） 実勢価格
正式名称 地価公示価格 都道府県地価調査価格 相続税路線価 取引価格
公表主体 国土交通省 都道府県 国税庁 なし（市場で形成）
根拠法 地価公示法 国土利用計画法 相続税法 なし
価格時点 毎年1月1日 毎年7月1日 毎年1月1日 取引時点
公表時期 3月下旬 9月下旬 7月上旬 –
対象地点数 約26,000地点 約21,000地点 約33万地点 –
評価者 不動産鑑定士 不動産鑑定士 不動産鑑定士の評価を基に国税庁が算定 –
対時価の水準 100%（時価そのもの） 100% 約80% 100%
主な用途 一般の土地取引の指標 都道府県の地価動向把握 相続税・贈与税の算定 実際の売買

公示価格（地価公示価格）

概要

公示価格は、地価公示法に基づいて国土交通省が毎年公表する標準的な土地の価格です。全国約26,000の標準地について、毎年1月1日時点の価格を3月下旬に発表します。

算出方法

手順 内容
1. 標準地の選定 国土交通省の土地鑑定委員会が標準地を選定
2. 鑑定評価 2人の不動産鑑定士がそれぞれ独立して鑑定評価
3. 審査・調整 土地鑑定委員会が鑑定評価を審査し、適正な価格を判定
4. 公示 官報で公示（毎年3月下旬）

公示価格の役割

公示価格は以下の場面で指標として機能します。

  • 一般の土地取引の指標 ― 売買の際の参考価格
  • 公共事業の用地取得 ― 補償金算定の基準
  • 不動産鑑定評価の規準 ― 鑑定士は公示価格を規準として鑑定評価を行う
  • その他の公的評価の基準 ― 路線価、固定資産税評価の基準

特に重要なのは「規準」としての役割です。不動産鑑定士は鑑定評価を行う際に、公示価格の示す水準と整合性のある価格を算定することが求められます。

基準地価（都道府県地価調査価格）

概要

基準地価は、国土利用計画法施行令に基づいて各都道府県が公表する土地の価格です。全国約21,000の基準地について、毎年7月1日時点の価格を9月下旬に発表します。

公示価格との違い

比較項目 公示価格 基準地価
公表主体 国（国土交通省） 都道府県
根拠法 地価公示法 国土利用計画法施行令
価格時点 1月1日 7月1日
評価者の数 2人の鑑定士 1人の鑑定士
対象地域 都市計画区域等 都市計画区域外を含む全域
地点の名称 標準地 基準地

基準地価の役割

基準地価は、公示価格を半年間補完する役割を担っています。

  • 時点の補完 ― 1月1日（公示）と7月1日（基準地）で半年ごとに地価動向を把握
  • 地域の補完 ― 公示価格の対象外である都市計画区域外の地価もカバー
  • 地価動向の把握 ― 同一地点の公示価格と比較することで半年間の地価変動率を算出

一部の地点では公示価格と基準地価の両方の調査対象になっており、これを「共通地点」 と呼びます。共通地点を比較することで、1月→7月の地価変動を正確に把握できます。

路線価（相続税路線価）

概要

路線価は、国税庁が毎年公表する道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格です。相続税や贈与税の課税標準を算定するために用いられます。

路線価の特徴

項目 内容
公表主体 国税庁
価格時点 毎年1月1日
公表時期 7月上旬
評価水準 公示価格の約80%
対象 市街地の道路（約33万地点）
表記 千円単位（例：250D → 250千円/平方メートル）

路線価の算出方法

路線価は以下の手順で算出されます。

  1. 不動産鑑定士による鑑定評価額を収集
  2. 公示価格・基準地価を参照
  3. 公示価格の約80%の水準に調整
  4. 各道路に路線価を設定

なぜ公示価格の80%なのか

路線価が公示価格の約80%に設定されている理由は、相続発生時点と路線価の公表時点のタイムラグを考慮しているためです。路線価は1月1日時点の価格ですが、実際の相続は年間を通じて発生します。その間に地価が下落しても、路線価より時価が下がらないようにするための安全率（バッファ）として20%の余裕が設けられています。

固定資産税評価額との関係

路線価とは別に、固定資産税の課税標準として使われる固定資産税評価額があります。

項目 相続税路線価 固定資産税評価額
管轄 国税庁 市区町村
目的 相続税・贈与税 固定資産税・都市計画税
対時価の水準 約80% 約70%
評価替え 毎年 3年ごと

実勢価格（取引価格）

概要

実勢価格は、不動産が実際に売買された価格（取引価格） です。公的機関が決めるものではなく、市場で売主と買主の合意によって形成される価格です。

実勢価格の特徴

特徴 内容
決定者 売主と買主の合意
影響要因 市場の需給、物件の個別性、取引の事情
公的性質 なし
参考データ 国土交通省の不動産取引価格情報（実際の取引事例を公開）

実勢価格と公示価格の関係

理論上、公示価格は実勢価格と一致するはずです。しかし、実際には以下の理由により乖離が生じます。

乖離の理由 内容
個別事情 急いで売りたい、特定の買主に売りたい等の事情
需給バランス 人気エリアでは公示価格を上回る取引が多い
時点の違い 公示価格の時点と取引時点のタイムラグ
情報の非対称性 売主と買主の情報格差

一般的に、人気の都市部では実勢価格が公示価格を上回り、地方部では下回る傾向があります。

4つの価格の換算の目安

公示価格を100とした場合の目安

価格 対公示価格の水準 具体例（公示価格100万円/平方メートルの場合）
公示価格 100% 100万円
基準地価 100% 100万円
路線価 約80% 約80万円
固定資産税評価額 約70% 約70万円
実勢価格 100〜120%（地域による） 100〜120万円

路線価から時価を推定する計算式

推定時価 ＝ 路線価 ÷ 0.8

例：路線価 24万円/平方メートル の場合
推定時価 ＝ 24万円 ÷ 0.8 ＝ 30万円/平方メートル

この換算はあくまで目安であり、個別の物件の時価は鑑定評価や市場調査によって確認する必要があります。

不動産鑑定士と4つの価格の関係

鑑定士が関与する価格

不動産鑑定士は、4つの価格のうち3つに直接関与しています。

価格 鑑定士の関与
公示価格 2人の鑑定士が鑑定評価を実施
基準地価 1人の鑑定士が鑑定評価を実施
路線価 鑑定士の評価を基に国税庁が算定
実勢価格 直接の関与なし（ただし鑑定評価額は実勢価格と一致が理想）

公示価格の鑑定評価は年間で最も大量に行われる鑑定業務であり、全国の鑑定士にとって重要な業務基盤です。

鑑定評価における公示価格の規準

鑑定評価基準は、鑑定評価を行う際に公示価格を規準とすべきことを定めています。具体的には、鑑定評価で求めた正常価格が公示価格から導かれる価格水準と整合的であることを確認する必要があります。

試験での出題ポイント

短答式試験

  • 地価公示法の規定（公示価格の性質、標準地の要件）
  • 公示価格と基準地価の違い（時点、評価者数、対象地域）
  • 路線価の水準（公示価格の約80%）
  • 固定資産税評価額の水準（公示価格の約70%）

論文式試験

  • 「公示価格が果たす役割と不動産鑑定評価における規準としての意義について述べよ」
  • 「一物四価の背景と、各価格の相互関係について論述せよ」

暗記のポイント

  1. 公示価格：1月1日時点、3月発表、鑑定士2人、国土交通省
  2. 基準地価：7月1日時点、9月発表、鑑定士1人、都道府県
  3. 路線価：1月1日時点、7月発表、公示価格の約80%
  4. 固定資産税評価額：公示価格の約70%、3年ごとに評価替え

まとめ

日本の土地には公示価格・基準地価・路線価・実勢価格の4つの価格が存在し、それぞれ目的・算出主体・評価水準が異なります。不動産鑑定士はこのうち公示価格と基準地価の算定に直接関与しており、路線価の算出にも間接的に寄与しています。

4つの価格の相互関係を理解することは、不動産鑑定士試験の基礎であると同時に、実務においても顧客への説明や価格の妥当性検証に不可欠な知識です。

地価公示法の詳細は地価公示法を、正常価格の定義は正常価格とはをあわせてご覧ください。