区分所有法の概要

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）は、マンション等の区分所有建物における権利関係と管理運営のルールを定める法律です。不動産鑑定士試験の短答式・行政法規で頻出であり、特に専有部分と共用部分の区別、敷地利用権と分離処分の禁止、集会の決議要件は確実に押さえる必要があります。

鑑定評価の実務においても、区分所有建物は不動産の種別と類型のうち「区分所有建物及びその敷地」として独自の評価手法が求められるため、法律の仕組みを正確に理解することが重要です。

区分所有法の目的と基本構造

区分所有法は、一棟の建物を区分して所有する場合の権利関係を明確にし、建物及びその敷地の管理を適正に行うための法律です。昭和37年（1962年）に制定され、マンションの普及に伴い昭和58年（1983年）に大幅に改正されました。

この法律は、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

― 建物の区分所有等に関する法律 第1条

区分所有法の基本的な仕組み

概念 内容
区分所有権 専有部分を目的とする所有権
区分所有者 区分所有権を有する者
専有部分 区分所有権の目的となる建物の部分
共用部分 専有部分以外の建物の部分等
敷地利用権 専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利

専有部分と共用部分

区分所有建物の権利関係を理解する上で最も基本となるのが、専有部分と共用部分の区別です。

専有部分の要件

専有部分となるためには、以下の2つの要件を満たす必要があります。

  1. 構造上の独立性：壁、床、天井等によって他の部分と遮断されていること
  2. 利用上の独立性：独立して住居、店舗、事務所等として使用できること

共用部分の種類

共用部分には、法定共用部分と規約共用部分の2種類があります。

種類 内容 具体例
法定共用部分 構造上当然に共用部分となるもの 廊下、階段、エレベーター、エントランスホール
規約共用部分 規約により共用部分とされたもの 管理人室、集会室、倉庫（本来は専有部分となりうるもの）

法定共用部分は登記をしなくても第三者に対抗できますが、規約共用部分はその旨の登記をしなければ第三者に対抗できません。この違いは試験でよく問われます。

共用部分の持分

共用部分に対する各区分所有者の持分は、原則として専有部分の床面積の割合によります。ただし、規約で別段の定めをすることができます。

共用部分の持分は専有部分の処分に従い、共用部分のみを分離して処分することはできません。

敷地利用権

敷地利用権とは

敷地利用権とは、区分所有者が専有部分を所有するために建物の敷地について有する権利をいいます。所有権のほか、地上権や賃借権も敷地利用権となりえます。

分離処分の禁止

区分所有法は、専有部分と敷地利用権の分離処分を原則として禁止しています。

敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

― 建物の区分所有等に関する法律 第22条第1項

つまり、マンションの一室だけを売却し、敷地の持分は手元に残すということは原則としてできません。これは区分所有建物の権利関係を複雑にしないための重要なルールです。

敷地利用権の割合

敷地利用権の割合は、原則として専有部分の床面積の割合により、規約で別段の定めをすることも可能です。

管理組合と管理者

管理組合

区分所有者は、全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体（管理組合）を構成します。この団体は、区分所有者が2人以上であれば当然に成立し、加入・脱退の自由はありません。

管理者

管理組合は、集会の決議により管理者を選任・解任できます。管理者は、共用部分等の保存行為や集会の決議の実行、規約で定められた行為を行う権限を有します。

項目 内容
選任・解任 集会の普通決議（区分所有者及び議決権の各過半数）
権限 共用部分の保存行為、集会決議の実行、規約で定められた行為
義務 毎年1回以上、集会を招集する義務
資格制限 法律上の資格制限はなし（区分所有者以外でも可）

集会の決議要件

集会（区分所有者の総会）の決議要件は、事項の重要性に応じて4段階に分かれます。この区分は暗記必須です。

決議要件の一覧

決議の種類 要件 対象となる事項
普通決議 区分所有者及び議決権の各過半数 管理者の選任・解任、一般的な管理事項
特別決議（3/4） 区分所有者及び議決権の各3/4以上 規約の設定・変更・廃止、共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴うもの）、義務違反者への使用禁止・競売請求
特別決議（4/5） 区分所有者及び議決権の各4/5以上 建替え決議
全員の合意 区分所有者全員の合意 区分所有関係の廃止（一棟の建物全部の取壊し）

特別の影響を受ける者の承諾

規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その区分所有者の承諾を得なければなりません。この規定も試験で頻出です。

規約

規約の設定方法

設定方法 要件
集会の決議 区分所有者及び議決権の各3/4以上
最初の規約 分譲業者等が公正証書により単独で設定可能（一定の事項に限る）

規約で定めることができる主な事項

  • 共用部分の持分割合
  • 敷地利用権の割合
  • 管理費・修繕積立金の負担割合
  • 専有部分の用途制限
  • 議決権の割合（1住戸1議決権等）

建替え決議

区分所有建物の老朽化への対応として、区分所有法は建替え決議の制度を設けています。

建替え決議の要件

項目 内容
決議要件 区分所有者及び議決権の各4/5以上
集会の招集通知 会日の少なくとも2ヶ月前に発する
説明会の開催 招集通知後、建替えの理由等について説明会を開催する
決議事項 再建建物の設計の概要、費用の概算額、費用の分担に関する事項

建替え参加の催告と売渡請求

建替え決議後は、以下の手続きが行われます。

  1. 催告：建替え決議に賛成しなかった区分所有者に対し、建替えに参加するか否かを回答すべき旨を催告
  2. 売渡請求：建替えに参加しない旨を回答した区分所有者等に対し、その区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求可能

この時価による売渡請求の制度は、鑑定評価との関連が深く、試験でも出題されることがあります。

復旧と建替えの比較

大規模災害等で建物が滅失した場合の対応について、滅失の程度に応じたルールが設けられています。

区分 滅失の程度 復旧の決議要件
小規模滅失 建物の価格の1/2以下の滅失 各区分所有者が単独で復旧可。集会では普通決議
大規模滅失 建物の価格の1/2超の滅失 区分所有者及び議決権の各3/4以上の特別決議

大規模滅失の場合、決議がなされないときは、各区分所有者は建物及び敷地に関する権利の買取請求をすることができます。

区分所有建物と鑑定評価

不動産鑑定評価基準では、区分所有建物及びその敷地を評価する際の留意点が定められています。

評価上の留意点

  • 専有部分の位置・階層による効用の差（階層別効用比）
  • 共用部分の持分割合が適切に設定されているか
  • 管理の状態（管理費の滞納状況、修繕積立金の積立状況）
  • 規約の内容（用途制限、ペット飼育の可否等）
  • 建替え決議の可能性（築年数が古い場合）
  • 敷地利用権の種類（所有権か借地権か）

鑑定評価では、これらの要素を個別的要因として分析し、価格に反映させます。特に管理の良否は、区分所有建物の価格に大きく影響する要因です。

試験での出題ポイント

短答式試験

区分所有法は短答式の行政法規でほぼ毎年出題されます。以下の知識は確実に暗記してください。

  • 専有部分の要件（構造上の独立性＋利用上の独立性）
  • 法定共用部分と規約共用部分の違い（対抗要件の有無）
  • 分離処分の禁止（専有部分と敷地利用権）
  • 集会の決議要件（普通決議、3/4、4/5、全員合意）
  • 建替え決議の要件（4/5以上＋2ヶ月前の招集通知）
  • 大規模滅失と小規模滅失の基準（1/2超か1/2以下か）

よく出る引っかけ

  • 「管理者は区分所有者でなければならない」→ 誤り（資格制限なし）
  • 「規約共用部分は登記なしに第三者に対抗できる」→ 誤り（登記が必要）
  • 「建替え決議は全員の同意が必要」→ 誤り（4/5以上の多数決）
  • 「共用部分の持分割合は変更できない」→ 誤り（規約で変更可能）

暗記のポイント

  1. 決議要件の4段階：普通決議（過半数）→ 特別決議（3/4）→ 建替え決議（4/5）→ 全員合意
  2. 共用部分の持分：原則は専有部分の床面積割合、規約で別段の定め可
  3. 分離処分の禁止：原則禁止、規約で別段の定めをすれば可能
  4. 建替え決議：4/5以上、2ヶ月前に招集通知、説明会開催が必要
  5. 滅失の基準：建物の価格の1/2が大規模・小規模の分かれ目

まとめ

区分所有法は、マンション等の区分所有建物における権利関係と管理のルールを定める重要な法律です。不動産鑑定士試験の短答式では毎年のように出題されるため、専有部分と共用部分の区別、敷地利用権と分離処分の禁止、集会の決議要件（特に建替え決議の4/5）を正確に暗記することが不可欠です。

区分所有建物の鑑定評価では、管理の状態や規約の内容が価格に大きく影響するため、法律の仕組みを理解した上で評価に臨むことが求められます。マンション管理適正化法や都市計画法と併せて学習し、行政法規の得点力を高めましょう。