区分地上権の設定と補償｜地下鉄・送電線
区分地上権の設定と補償とは
不動産鑑定士試験において、区分地上権は土地の空間利用に関する重要な権利概念です。区分地上権とは、地下又は空中の一定範囲を目的として設定される地上権をいい、地下鉄のトンネルや高圧送電線の設置などに広く活用されています。区分地上権の設定に伴う補償額の算定には鑑定評価が関与し、その理論的根拠を正確に理解することが求められます。
地上権は、工作物又は竹木を所有するため、他人の土地を使用する権利とする。
― 民法 第265条
地下又は空間は、工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる。この場合においては、設定行為で、地上権の行使のためにその土地の使用に制限を加えることができる。
― 民法 第269条の2第1項
区分地上権の基本概念
定義
区分地上権とは、地下又は空中の一定の範囲（上下の範囲）を定めて設定される地上権です。通常の地上権が土地の地表を中心に設定されるのに対し、区分地上権は空間の特定の層のみを対象とします。
通常の地上権との違い
| 比較項目 | 通常の地上権 | 区分地上権 |
|---|---|---|
| 対象 | 土地の地表を含む全体 | 地下又は空中の一定範囲 |
| 設定の目的 | 建物・工作物の所有 | 地下構造物・空中工作物の所有 |
| 土地所有者の制約 | 大きい（地表を使用できない） | 比較的小さい（地表の利用は可能な場合が多い） |
| 根拠条文 | 民法第265条 | 民法第269条の2 |
区分地上権の設定例
| 設定例 | 対象空間 | 設定者 |
|---|---|---|
| 地下鉄のトンネル | 地下○m〜○mの範囲 | 鉄道事業者・自治体 |
| 高圧送電線 | 地上○m以上の空間 | 電力会社 |
| 地下道・地下街 | 地下の一定範囲 | 自治体・開発事業者 |
| 高架道路 | 空中の一定範囲 | 道路管理者 |
| 共同溝 | 地下の一定範囲 | 自治体 |
区分地上権が土地に与える影響
建築制限
区分地上権が設定されると、土地所有者は区分地上権の行使を妨げない範囲でのみ土地を利用できます。具体的には以下のような制限が生じます。
| 設定内容 | 土地所有者への影響 |
|---|---|
| 地下鉄のトンネル（地下15m〜25m） | 深い基礎工事や杭打ちが制限される場合がある |
| 高圧送電線（地上25m以上） | 建物の高さが制限される（離隔距離の確保） |
| 浅い地下構造物（地下5m〜10m） | 建築への影響が大きい。深い基礎が使えない |
影響の程度
区分地上権が土地の価格に与える影響は、設定される空間の位置と深さによって大きく異なります。
| 空間の位置 | 影響度 | 理由 |
|---|---|---|
| 浅い地下（地表近く） | 大きい | 建築の基礎工事に直接影響 |
| 深い地下（大深度） | 小さい | 通常の建築には影響が少ない |
| 低い空中 | 大きい | 建物の高さが大幅に制限される |
| 高い空中 | 小さい | 通常の建築には影響が少ない |
区分地上権の評価方法
基本的な考え方
区分地上権の評価は、区分地上権の設定により土地所有者が受ける制約（土地の価値の低下）を金銭的に評価するものです。
区分地上権の価格 ＝ 更地の価格 × 区分地上権設定割合
区分地上権設定割合の考え方
区分地上権設定割合（阻害率）とは、区分地上権の設定が土地の利用にどの程度の影響を与えるかを示す割合です。
| 要素 | 影響の評価 |
|---|---|
| 建築制限の程度 | 容積率や建築可能な高さへの影響度 |
| 利用制限の範囲 | 土地利用のどの程度が制約されるか |
| 空間の深さ・高さ | 深い地下ほど影響は小さい |
| 代替利用の可能性 | 制限を受けても他の利用が可能か |
具体的な設定割合の目安
| ケース | 設定割合の目安 | 具体例 |
|---|---|---|
| 高圧送電線（建物高さ制限が大きい） | 30%〜50% | 住宅地域で2階建てに制限される場合 |
| 高圧送電線（建物高さ制限が小さい） | 10%〜20% | 低層住宅地域で影響が軽微な場合 |
| 浅い地下（建築基礎に影響大） | 20%〜40% | 地下5m程度の構造物 |
| 深い地下（建築への影響小） | 5%〜15% | 地下20m以深の構造物 |
| 大深度地下 | 0%〜5% | 大深度地下使用法の対象（地下40m以深等） |
補償額の算定
区分地上権設定に伴う補償
公共事業等で区分地上権を設定する場合、土地所有者に対して補償金が支払われます。補償額は区分地上権の価格を基本としつつ、以下の要素も考慮されます。
| 補償の種類 | 内容 |
|---|---|
| 区分地上権の対価 | 区分地上権の設定による土地の価値低下分 |
| 工事中の損失補償 | 工事期間中の騒音・振動等による利用制約 |
| 残地補償 | 一筆の一部に設定される場合の残地の減価 |
| 建物等の移転補償 | 既存建物の移転や改築が必要な場合 |
補償額の算定プロセス
- 対象土地の更地としての価格を求める
- 区分地上権設定割合を判定する
- 区分地上権の対価を算定する（更地価格 × 設定割合）
- 付随的な損失補償を算定する
- 補償総額を決定する
数値例：高圧送電線の設置
| 前提条件 | 内容 |
|---|---|
| 対象土地 | 住宅地域の宅地（200m2） |
| 更地価格 | 4,000万円 |
| 送電線の離隔距離 | 地上20m以上を空中使用 |
| 建築制限 | 建物高さ10m以下に制限（本来は15m可能） |
| 区分地上権設定割合 | 30% |
区分地上権の対価 ＝ 4,000万円 × 30% ＝ 1,200万円
工事中の損失補償 ＝ 50万円
補償総額 ＝ 1,250万円
大深度地下の利用
大深度地下使用法
大深度地下の公共的使用に関する特別措置法（大深度地下使用法）は、大深度地下（通常利用されない深さの地下）を公共の用に供する際の手続きを定めた法律です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 大深度地下の定義 | 地表から40m以深、又は建築物の基礎の底面から10m以深 |
| 補償の原則 | 通常は無補償（土地所有権の侵害が極めて軽微なため） |
| 対象事業 | リニア中央新幹線、外環道等の大規模公共事業 |
| 適用地域 | 首都圏、近畿圏、中部圏の一定の区域 |
鑑定評価との関係
大深度地下の利用は原則として無補償ですが、実際に土地利用に影響が生じる場合（例：地下水の変動、地盤沈下等）には補償が必要となることがあります。この場合の補償額の算定に鑑定評価が関与します。
鑑定評価基準における位置づけ
区分地上権の鑑定評価
鑑定評価基準では、区分地上権について直接的な詳細規定はありませんが、不動産の部分に係る権利として、その経済的価値を適切に判定する必要があります。
対象不動産の確定に当たっては、鑑定評価の対象となる土地又は建物等の物的状態を確認するだけでなく、その所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様をも確認しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節
評価手法の適用
区分地上権の評価には、主に以下の手法が適用されます。
| 手法 | 内容 |
|---|---|
| 設定割合法 | 更地価格に区分地上権設定割合を乗じる方法（最も一般的） |
| 収益還元法 | 区分地上権の設定による収益の減少を資本還元する方法 |
| 取引事例比較法 | 類似の区分地上権の取引事例に基づく方法 |
試験での出題ポイント
短答式試験
不動産鑑定士の短答式試験では、以下の論点が出題されます。
- 区分地上権の定義 — 地下又は空中の一定範囲を目的とする地上権（民法第269条の2）
- 設定割合の概念 — 土地利用への影響度に応じた割合
- 大深度地下の取扱い — 大深度地下使用法の概要と原則無補償
- 通常の地上権との違い — 空間の特定の層のみを対象とする点
論文式試験
論文式試験では、以下の体系的な論述が求められます。
- 区分地上権の法的性質と経済的意義
- 設定割合の判定方法と考慮すべき要素
- 区分地上権の設定に伴う補償の体系（対価補償と損失補償）
- 最有効使用の判定における区分地上権の影響
暗記のポイント
- 根拠条文 — 民法第269条の2（「地下又は空間は、工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる」）
- 設定割合 — 土地利用への影響度に応じて決定（浅い地下ほど影響大、深い地下ほど影響小）
- 補償の構成 — 区分地上権の対価 ＋ 工事中の損失補償 ＋ 残地補償等
- 大深度地下 — 地表から40m以深、原則無補償
- 算式 — 区分地上権の価格 ＝ 更地の価格 × 設定割合
まとめ
区分地上権は、地下又は空中の一定範囲を目的として設定される地上権であり、地下鉄のトンネルや高圧送電線の設置など、公共事業で広く活用されています。区分地上権の価格は更地の価格に設定割合を乗じて求め、その割合は空間の位置・深さや土地利用への影響度によって変動します。大深度地下の利用は原則無補償ですが、実際の影響が生じる場合には補償が必要です。
区分地上権の評価は、不動産の種別と類型や区分地上権の基礎知識とあわせて学習することで、より体系的な理解が得られるでしょう。
